공장저당목록 무효라도 기계 뺏긴다? 종물의 덫에서 내 설비 지키는 법

공장저당목록 무효면 기계는 지킬 수 있다?

"공장 기계만큼은 어떻게든 지켜서 다시 시작해보려 했는데, 낙찰자가 기계까지 주인이라고 주장합니다. 공장저당법상 절차가 잘못되었으니 기계는 제 것 아닌가요?"

지금 이 글을 읽고 계신다면, 평생 일궈온 공장이나 사업장이 경매에 넘어가기 직전이거나, 이미 낙찰된 후 기계 설비라도 건지기 위해 필사적으로 법적 근거를 찾고 계신 분일 것입니다.

특히 최근 2025다213056 판결 소식을 듣고 "혹시 나도?" 하는 희망과 "설마 기계까지?" 하는 공포가 교차하고 계실 겁니다.

결론부터 말씀드리자면, 공장저당목록이 무효라고 해서 기계가 안전한 것은 아닙니다. 오히려 '종물'이라는 법리의 덫에 걸려 기계 소유권을 완전히 상실할 위기에 처해 계신지도 모릅니다.

기계와 부동산을 통째로 묶는 공동저당의 덫

공장을 운영하며 큰 자금을 빌릴 때, 은행은 보통 토지, 건물, 그리고 공장저당목록에 기재된 기계들을 하나로 묶어 공동저당을 설정합니다.

채무자 입장에서는 "어차피 다 내 물건이니 한 번에 담보로 잡히지 뭐"라고 쉽게 생각할 수 있지만, 이는 법적으로 매우 강력한 구속력을 갖습니다.

• 동시배당과 차순위자의 존재: 만약 토지와 건물이 한꺼번에 경매에 넘어가면, 은행은 각 부동산의 가액에 비례하여 채권을 회수합니다(민법 제368조).

  • 이때 특정 자산(예: 기계)만 빼돌리려 하거나 일부만 방어하려 해도, 뒤에 줄 서 있는 후순위 채권자들이 자신의 권리를 보호하기 위해 당신의 기계 소유권을 집요하게 추적하게 됩니다.

• 과잉담보의 위험: 때로는 빌린 돈에 비해 너무 많은 자산이 공동담보로 묶여, 일부 자산만 팔아 빚을 갚고 싶어도 은행의 동의 없이는 기계 한 대 처분하지 못하는 자산 동결 상태에 빠지기도 합니다.

특히 이번 판례처럼 공장저당법상 목록이 무효가 되더라도, 공동저당으로 묶인 부동산의 '종물' 논리가 살아있다면 채무자는 기계에 대한 지배력을 완전히 상실하게 됩니다.

"이건 공장저당이 아니니까 따로 팔아도 되겠지"라는 안일한 판단이 배임죄나 강제집행면탈죄 같은 형사 처벌로 이어질 수 있는 이유가 바로 이 공동저당의 복잡한 얽힘 때문입니다.

도대체 종물이 무엇이길래 내 기계를 가져가나요?

법에서 말하는 종물(從物)이란, 말 그대로 주인(주물)에게 종속된 물건을 뜻합니다.

독립된 물건이긴 하지만, 주된 물건의 경제적 가치를 높이기 위해 상시적으로 결합하여 사용되는 것들을 말하죠.

이해가 어렵다면 우리가 주변에서 흔히 보는 사례를 떠올려보세요.

• 횟집 건물과 그 앞에 설치된 수족관

• 주유소 부지와 그 위에 세워진 주유기

• 호텔 건물과 그 안의 냉난방 설비

법원은 이들을 하나의 세트로 봅니다. 횟집 건물에 저당권을 설정했다면, 나중에 건물을 낙찰받은 사람은 당연히 수족관의 소유권도 함께 가져가는 것이 사회 통념상 맞다고 보는 것이죠.

이번 대법원 판결의 핵심인 볼링장 기계도 마찬가지입니다.

볼링장 건물에서 볼링 레인과 자동 핀 세터 기계를 제외하면 그 건물은 사실상 껍데기에 불과합니다.

따라서 법원은 이 기계들이 건물의 본래 목적인 볼링장으로서의 기능을 다하게 하는 필수적인 종물이라고 판단한 것입니다.

여러분의 공장에 있는 핵심 설비가 공장 건물의 가치를 유지하는 데 필수적이라면, 법원은 그것을 독립된 기계가 아닌 건물의 일부(종물)로 간주할 가능성이 매우 높습니다.

공장법상 기계가 아니니까 괜찮다? – 위험한 착각입니다

흔히들 공장저당법 제4조 등에 따라 기계 목록을 작성했는데, 실제로는 해당 건물이 공장이 아니거나 기계가 공용물이 아니라는 점이 밝혀지면 저당권의 효력이 없다고 믿습니다.

맞습니다. 법적으로 공장저당으로서의 효력은 무효가 될 수 있습니다.

하지만 문제는 그다음입니다.

우리 대법원은 설령 공장저당법이 적용되지 않더라도, 그 기계가 건물의 경제적 효용을 돕는 종물(從物)이라면 일반 민법상 저당권의 효력이 그대로 미친다고 판시했습니다.

즉, 서류상 공장저당이 아니더라도 볼링장에 볼링 기계가 없으면 그 건물이 제 역할을 하겠느냐고 법원이 판단하는 순간, 당신이 아끼던 기계는 부동산(건물)에 딸려가는 종물이 되어 낙찰자의 소유가 됩니다.

제3자에게 기계를 팔았어도 소용없나요?

실제로 이 사건의 A씨는 경매가 시작되기 전, 급한 대로 공장 기계를 지인에게 매도하고 소유권을 넘겼습니다.

A씨는 "저당권 설정 이후에 기계를 팔았으니, 이제 내 것도 아니고 은행 것도 아니다"라고 자신했죠.

하지만 대법원의 판단은 냉혹했습니다.

• 저당권 설정 당시에 이미 종물 이었다면,

• 그 이후에 소유자가 기계를 제3자에게 팔았더라도,

• 나중에 건물을 낙찰받은 사람은 기계의 소유권까지 한꺼번에 취득하게 됩니다.

결국 A씨의 지인은 기계를 인도해줘야 했고, A씨는 지인과의 관계는 물론 법적 대응 기회까지 모두 놓치고 말았습니다.

낙찰자의 소유권 취득 전이라면 제3자가 먼저 취득했어도 저당권의 효력을 이길 수 없다는 것이 현재 대법원의 확고한 입장입니다.

채무자가 반드시 알아야 할 공장저당의 치명적 위험

채무자 입장에서 공장저당은 일반 근저당보다 훨씬 위협적입니다.

자금을 융통하기 위해 작성한 공장저당목록은 사실상 여러분의 사업적 생사여탈권을 채권자에게 통째로 넘기는 문서이기 때문입니다.

대체 불가능한 자산의 묶임

:일반적인 동산 담보는 기계 하나하나를 분리해 대응할 여지가 있지만, 공장저당은 부지와 건물, 그리고 그 안의 설비를 유기적 일체로 묶어버립니다.

이는 경영 위기 시 일부 기계를 매각해 유동성을 확보하려는 모든 시도를 원천 봉쇄합니다.

낙찰자의 강력한 인도 청구

경매가 진행되면 낙찰자는 건물뿐만 아니라 목록에 기재된 모든 기계에 대해 즉각적인 인도 명령을 신청할 수 있습니다.

어제까지 내 손으로 돌리던 기계를 하루아침에 손도 못 대게 되는 영업 중단의 공포가 현실이 되는 것입니다.

형사 처벌의 빌미

공장저당목록에 기재된 기계를 금융기관의 동의 없이 교체하거나 폐기, 매각할 경우 담보가치 훼손으로 간주될 수 있습니다.

민사상 손해배상은 물론, 상황에 따라 배임죄 등의 형사 고소로 이어지는 빌미를 제공하게 됩니다.

결국 공장저당은 채무자의 발을 묶어두는 가장 강력한 쇠사슬입니다.

단순히 "기계 값이 얼마니까 괜찮겠지"라고 낙관하기에는, 사업의 근간인 설비를 한순간에 박탈당할 수 있다는 점에서 그 위험성은 상상을 초월합니다.

법리를 모르면 기계는 낙찰자의 전유물이 됩니다

지금 이 글을 읽으면서도 그래도 내 기계는 다르겠지라며 희망 섞인 추측을 하고 계실지도 모릅니다. 하지만 냉정하게 말씀드립니다.

경매가 시작된 시점에서 상대방(은행 및 낙찰자)은 이미 수십 명의 법률 전문가를 동원해 여러분의 자산을 부동산의 일부(종물)로 묶어버릴 준비를 마친 상태입니다.

인터넷에 떠도는 얄팍한 정보만 믿고 법정에서 "공장저당 목록이 잘못됐다"고 외치는 것은, 오히려 상대방에게 이 기계는 종물이니 건물과 함께 가져가겠다는 역공의 기회만 제공할 뿐입니다.

🚨지금 변호사가 필요한 이유는 명확합니다.

1. 종물성 부정 전략: 해당 기계가 건물의 효용과 직접적 관련이 없음을 입증하여 경매 대상에서 제외시켜야 합니다.

2. 집행정지 및 배당 이의: 잘못된 경매 절차에 즉각적으로 대응하여 기계를 반출하거나 협상의 시간을 벌어야 합니다.

3. 형사 리스크 차단: 기계 처분이나 이동 과정에서 발생할 수 있는'강제집행면탈 등의 형사 고소 가능성을 사전에 차단해야 합니다.

공장저당목록 무효라는 작은 틈새를 찾아내 사업 재기의 발판으로 만드는 것, 그것이 전략가로서 저희가 하는 일입니다.

낙찰자가 기계에 손을 대기 시작하면 그때는 늦습니다.

지금 바로 전문가의 진단을 받고, 여러분의 소중한 자산을 지킬 마지막 방어선을 구축하십시오.