제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
주택임대차보호법, 내 보증금 지키는 방패인가 창인가?
계약 만기가 다 되어가는데 집주인이 연락을 안 받아요.
갑자기 집이 경매에 넘어갔다는데, 전 제 돈 다 못 받는 건가요?
하루에도 수십 번씩 저희 사무실로 걸려 오는 다급한 전화들입니다.
“법대로 하시죠!”
분쟁이 생기면 가장 많이 듣는 말이지만, 막상 법전을 펼쳐보면 한숨부터 나옵니다.
특히 주택임대차보호법은 내 집, 내 돈과 직결된 법임에도 불구하고 대항력, 우선변제권, 소액임차인 같은 용어부터 벽을 느끼게 만들죠.
오늘 이현의 법률 노트에서는 여러분이 분쟁 상황에서 반드시 꺼내 써야 할 핵심 무기들을 정리해 드립니다.
사전적 정의가 아니라, 실제 상담 현장에서 의뢰인들이 가장 많이 묻고 눈물 흘렸던 포인트 위주로 짚어보겠습니다.
주택임대차보호법, 공부가 필요하신 분들
이사 갈 집 잔금 날인데, 전입신고는 언제 해야 안전하죠?
집이 경매에 넘어갔다는데, 저는 소액임차인에 해당하나요?
주인이 실거주한다며 나가라는데, 확인할 방법이 없나요?
만약 그렇다면 이 글을 끝까지 읽어주셨으면 좋겠습니다
법무법인 이현이 수천 건의 부동산 사건을 다루며 쌓은 해석의 디테일이 담겨 있습니다.
대항력 성립요건
대항력의 핵심
제3조 제1항에 따르면 대항력은 전입신고와 점유를 마친 그 다음 날 0시부터 발생합니다.
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많은 분이 "오늘 전입신고 했으니 끝!"이라고 안심하시지만, 저희는 상담 시 이 0시의 틈을 가장 먼저 확인합니다.
신고 당일 주인이 은행에서 대출을 받고 근저당을 설정하면 임차인이 후순위로 밀릴 수 있기 때문입니다.
저희가 계약 당일 등기부등본 확인을 넘어, 계약 익일까지 권리 변동을 금지한다는 특약을 반드시 넣으라고 강조하는 이유가 바로 여기에 있습니다.
이사 + 전입신고
대항력은 두 가지 요건을 갖춰야 합니다. 바로 주택의 인도(이사)와 주민등록(전입신고)입니다.
여기서 변호사로서 꼭 드리고 싶은 말씀은, 이 두 가지는 계속 유지되어야 한다는 점입니다.
간혹 가족 중 일부만 남기고 주소를 옮기거나, 잠시 짐을 뺐다가 다시 들어오는 경우가 있는데요.
이는 대항력이라는 방패를 스스로 내려놓는 것과 같습니다.
대항력은 단절되는 순간 소멸하며, 다시 전입하더라도 그 순위는 뒤로 밀리게 됩니다.
소액임차인과 최우선변제권
소액임차인이란, 주택임대차보호법 제8조에 따라 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 권리를 가진 임차인을 말합니다.
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제8조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
쉽게 말해, 내 뒤에 아무리 거대한 은행 빚이 있더라도, 국가가 이 사람은 보증금이 적으니 최소한 이만큼은 1등으로 떼어주자라고 약속한 사람입니다.
확정일자는 없어도 되지만, 이것은 필수입니다
놀랍게도 최우선변제권은 확정일자가 없어도 대항력(전입+거주)만 있다면 인정됩니다.
하지만 절대 잊지 말아야 할 것이 있습니다.
바로 배당요구와 대항력 유지입니다.
경매가 시작되면 법원이 정한 기간 내에 반드시 "내 돈 돌려주세요"라고 배당요구를 해야 합니다.
또한, 경매개시결정 기입등기 전까지 대항력을 갖춰야 하고, 이를 매각결정 시까지 유지해야 합니다.
집이 경매에 넘어간 뒤에 부랴부랴 전입신고를 하는 건 아무 소용이 없다는 뜻이죠.
소액임차인 기준은 내 계약일이 아닙니다
소액임차인 여부를 판단할 때 가장 많이 하시는 실수가 내가 계약한 날의 법령을 보는 것입니다.
하지만 아닙니다. 기준은 선순위 담보물권(근저당 등)이 설정된 날입니다.
예를 들어, 2026년 현재 서울의 소액임차인 기준이 1억 6,500만 원이라 하더라도, 여러분이 들어간 집에 2010년에 설정된 근저당이 있다면, 여러분은 2010년 당시의 기준(예: 7,500만 원)을 적용받게 됩니다.
등기부등본상의 모든 근저당 설정일을 추적하여, 의뢰인이 실제 적용받게 될 진짜 기준을 찾아내야 합니다.
소액임차인인 기준 지역마다 다릅니다
시행령 제10조와 제11조가 정한 소액임차인 기준을 함께 볼까요?
| 구분 (지역) | 소액임차인 보증금 | 최우선변제 금액 |
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역 등 | 1억 4,500만 원 이하 | 4,800만 원 |
| 광역시 등 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 |
내 보증금이 서울에서 1억 6,500만 원이라면, 경매 낙찰금에서 5,500만 원까지는 1순위로 돌려받을 수 있다는 뜻입니다.
하지만 만약 보증금이 1억 6,501만 원이라면?
아쉽게도 소액임차인 혜택은 0원이 됩니다.
주요 보호대상, 임차인입니다.
주택임대차보호법은 약자인 임차인을 보호하기 위한 법이지만, 그 법을 어떻게 활용하느냐에 따라 결과는 천차만별입니다.
"설마 나한테 그런 일이 생기겠어?"라는 낙관은 부동산 분쟁에서 가장 위험합니다.
특히 보증금 반환이나 갱신권 갈등은 초기에 어떤 문자를 보내고, 어떤 서류를 준비하느냐에 따라 소송까지 가지 않고도 해결될 수 있습니다.
저희는 단순히 법률 지식을 나열하지 않습니다.
여러분의 구체적인 상황(계약일, 지역, 보증금 액수 등)을 법 조항에 대입해 최적의 탈출구를 찾아드립니다.
조금이라도 불안하시다면, 혼자 법전을 뒤적이기보다 저희의 문을 두드려주셨으면 좋겠습니다.
주택임대차보호법 활용하기 위한 5가지 사전 준비
등기부등본 재발급: 계약 시점과 현재의 권리관계가 변동되었는지 즉시 확인하세요.
확정일자 및 전입신고 확인: 주민센터나 인터넷 등기소를 통해 본인의 대항력 순위를 재검토하세요.
의사표시: 갱신권 행사나 해지 통보는 만기 2~6개월 전까지 문자, 카톡, 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 완료하세요.
시행령 수치 대조: 본인이 해당 지역의 소액임차인에 해당하는지 최신 시행령 표와 대조해 보세요.
증거 수집: 임대인과 주고받은 모든 대화(실거주 주장 등)는 캡처하거나 녹취해 두는 것이 안전합니다.
추가로 확인해야 할 질문
"내 계약일 당시의 소액임차인 기준은 얼마였는가?"
"임대인이 바뀌었다면, 새 주인에게 승계된 권리는 무엇인가?"
"임차권등기명령은 어떤 상황에서 신청해야 하는가?"
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