집주인이 개인회생을? 세입자가 꼭 알아야 할 보증금 대처법
전세 계약이 끝나갈 무렵 집주인에게 “개인회생을 신청했다”는 소식을 들으면 누구라도 당황하죠.
“이제 보증금은 못 받는 걸까?”
“보증보험은 적용될까?”
집주인이 개인회생 절차에 들어가면 세입자의 보증금 반환청구권도 ‘채권’으로 묶이기 때문에 그냥 기다리기만 하면 보증금을 온전히 돌려받기 어렵습니다.
오늘은 세입자가 알아야 할 집주인 개인회생 시 보증금 보호와 대응 방법을 정리해 드리겠습니다.
집주인 개인회생 시 세입자에게 어떤 영향을 줄까?
‘개인회생’은 채무자가 일정 기간 동안 일부만 갚고 나머지는 탕감받는 제도입니다.
즉, 집주인이 개인회생을 신청하면 세입자의 보증금 반환채권도 회생 절차에 포함됩니다.
📌 쉽게 말하면,
집주인의 빚 중 하나로 전세보증금이 포함되기 때문에
세입자 역시 ‘채권자’ 신분이 되어야 권리를 주장할 수 있습니다.
따라서 세입자는 회생 절차에서 채권 신고를 하지 않으면 보증금을 아예 배제 당할 위험도 있습니다.
개인회생 절차가 시작되면 세입자는 어떻게 해야 할까?
✅ ① 회생개시결정문 확인하기
→ 법원에서 ‘개인회생개시결정’이 내려지면, 세입자도 채권자 목록에 포함돼 있는지 확인해야 합니다.
✅ ② 개인회생채권자목록의 내용에 이의가 있는 경우
→개인회생채권자목록에 기재된 채권자는 이의기간 안에 개인회생채권조사확정재판을 신청할 수 있습니다. 만약 이의기간 안에 개인회생채권조사확정재판을 신청하지 않으면 개인회생채권자목록의 기재대로 채권이 확정되죠.
✅ ③ 배당 순위 확인하기
→ 세입자가 대항력과 확정일자를 갖춘 경우 단순 일반채권자가 아닌 ‘우선변제권자’로 인정될 가능성이 높습니다.
📌 핵심 포인트:
개인회생이라도 “대항력 + 확정일자”를 갖춘 세입자는
주택임대차보호법에 따라 일반채권보다 우선해 배당받을 수 있습니다.
보증금 보호를 위한 현실적 방법
💡 1. 전세보증보험(HUG·SGI) 확인
→ 집주인이 개인회생을 신청하더라도,
세입자가 전세보증보험에 가입되어 있다면 보험금으로 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
보험금 지급 후에는 보험사가 대신 회생 절차에서 변제 받습니다.
💡 2. 임차권등기명령 신청
→ 이미 계약이 끝났지만 이사를 해야 한다면, 임차권등기명령을 통해 보증금 반환청구권을 유지할 수 있습니다.
(이 절차가 없으면 대항력 상실 위험이 있습니다.)
💡 3. 회생인가 후 배당표 확인
→ 회생인가 결정이 나면 변제계획에 따라 일정 부분 배당을 받게 됩니다.
배당 비율이 낮을 경우, 보험이나 별제권 행사로 보완해야 합니다.
개인회생이 끝나면 보증금은 전액 받을 수 있을까?
아쉽지만 대부분의 경우, 전액 회수는 어렵습니다.
집주인의 전체 채무 중 일정 비율만 변제하기 때문이에요.
단, 세입자가 대항력·확정일자를 갖춘 경우, 보증보험 가입자인 경우에는
실제 손해를 최소화할 수 있습니다.
📌 특히 보증보험이 있다면, 세입자는 보험사로부터 전액을 지급받고,
보험사가 회생절차 내에서 ‘대위변제 채권자’로 참여하게 됩니다.
자주 묻는 질문
Q1. 집주인 개인회생 시 전세금 반환보증보험은 어떻게 되나요?
→ 세입자가 이미 HUG나 SGI 보증보험에 가입되어 있다면,
집주인 개인회생과 관계없이 보험금으로 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다.
보험사는 이후 회생절차에서 대신 채권자로 변제받게 됩니다.
Q2. 개인회생 중인 집주인의 보증금 반환 의무는 어떻게 되나요?
→ 집주인의 보증금 반환 의무는 개인회생채권으로 취급됩니다.
Q3. 집주인 개인회생 절차에서 경매 절차는 어떻게 진행되나요?
→ 회생절차가 개시되면 강제집행이나 경매는 중지·금지됩니다.
집주인이 개인회생을 신청했다고 해서 세입자의 보증금이 무조건 사라지는 건 아닙니다.
대항력, 확정일자, 보증보험 가입 여부에 따라 충분히 보호받을 수 있어요.
하지만 회생 절차는 복잡하고, 채권 신고 시기를 놓치면 권리를 잃을 수 있습니다.
법무법인(유) 이현은
집주인 개인회생 시 세입자 보증금 보호 전략
전세보증보험 청구 및 임차권등기 대응
회생채권 신고 및 배당 절차 대리
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