오피스텔 전세사기 이것만 보세요｜경매 넘어가도 보증금 지키는 법
겉보기엔 멀쩡한 신축 오피스텔이라 믿고 계약했지만알고 보니 건물주는 대출로 등기가 가득 잡혀 있고 세입자 수십 명이 한 건물에 얽혀 있는 경우가 많죠.
결국 소유주가 잠적하거나 경매로 넘어가면, 세입자는 ‘보증금을 돌려받을 수 있을까?’라는 절망적인 질문과 마주합니다.
오늘은 오피스텔 전세사기 피해자가 경매 상황에서 보증금을 지킬 수 있는 핵심 대응 전략을 정리했습니다.
📌 깡통전세 뜻, 이걸 모르면 전세보증금 날릴 수 있습니다.
📌 이현 성공사례｜전세집 경매 중에도 보증금 전액 돌려받은 사례
내가 임차한 오피스텔이 주택임대차보호법의 적용을 받는지 확인하세요
오피스텔은 건축법상 '업무시설'로 분류되지만, 실제로 주거용으로 사용되는 경우 주택임대차보호법이 적용될 수 있습니다.
✅ 주택임대차보호법이 적용되는 경우
임대차계약서에 "주거용"으로 명시되어 있는 경우
실제로 거주 목적으로 사용하고 있는 경우
주방, 화장실, 침실 등 주거시설을 갖추고 있는 경우
임차인이 전입신고를 하고 실제 거주하고 있는 경우
❌ 주택임대차보호법이 적용되지 않는 경우
사무실,상업용 등 비주거용으로 사용하는 경우
임대차계약서에 “업무용” 또는 “사업용”으로 명시된 경우
실제로 사무실 등으로 사용하고 있는 경우
경매로 넘어갔다면, 내 ‘대항력’부터 확인하세요
전세사기 대응의 출발점은 ‘대항력 있는 임차인인지 여부’입니다.대항력이란,
“나는 이 집에 실제로 살고 있으니 제3자(새 소유자)에게도 내 권리를 주장할 수 있다”는 효력입니다.
✅ 대항력 요건
주택(오피스텔 포함)을 인도받고 실제 거주
전입신고 완료
이 두 가지를 모두 충족한 시점부터 대항력이 생깁니다.
대항력이 인정되면, 경매가 진행되어도 점유 유지 및 보증금 일부 배당 가능성이 있습니다.
‘확정일자’가 있어야 보증금 배당을 받을 수 있습니다
경매에서는 단순히 거주하고 있다고 해서 자동으로 돈을 돌려받을 수는 없습니다. 법원은 확정일자 기준으로 배당순위를 결정하기 때문이에요.
📌 확정일자란?
주민센터에서 임대차계약서에 날짜 도장을 받는 절차로, 이 날짜를 기준으로 배당순위(누가 먼저 돈을 받을지)가 정해집니다.
👉 확정일자 + 전입신고 + 실거주
이 세 가지를 모두 갖춘 세입자만이 ‘보증금을 우선 배당받을 수 있는 임차인’으로 인정됩니다.
경매 절차가 시작됐다면 ‘배당요구 종기’를 놓치지 마세요
법원에서 경매가 개시되면 공고문에 배당요구 종기일이 명시됩니다. 이 날짜 안에 법원에 배당요구신청서를 제출해야 경매대금에서 보증금 일부라도 배당받을 수 있습니다.
💡 만약 배당요구를 하지 않으면?
→ 아무리 대항력과 확정일자가 있어도, 법원은 자동으로 배당하지 않습니다. 따라서 반드시 기한 내 신청이 필수예요.
전세사기 피해자라면 지원 제도를 활용하세요
정부는 전세사기 피해 세입자를 위해 다양한 긴급 지원제도를 운영하고 있습니다.
✅ 전세사기 피해자 긴급주거 지원
: LH 임대주택 우선 공급 또는 공공임대 임시거처 제공
✅ 보증금 반환 소송·금융 지원
: 주택도시보증공사(HUG) 및 한국자산관리공사(KAMCO)와 연계된 법률·금융 지원
✅ 법률 지원
보증금 반환 소송 지원
임차권등기명령 신청 지원
자주 묻는 질문
Q1. 오피스텔도 주택임대차보호법의 적용을 받나요?
오피스텔이 실제로 주거용으로 사용되는 경우 주택임대차보호법이 적용될 수 있습니다.
Q2. 경매 배당 순위에 대해 알려주세요.
일반적으로 소액임차인 최우선변제권 → 선순위 담보물권자 → 대항력,확정일자 있는 임차인 → 후순위 담보물권자 및 일반 채권자 순서로 배당됩니다. 확정일자 날짜가 빠를수록 유리합니다.
Q3. 전세 계약 시 주의해야 할 사항은 무엇인가요?
→ 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하고, 근저당이 많은 오피스텔은 피해야 합니다. 또한 계약 직후 전입신고 및 확정일자 부여는 필수입니다.
오피스텔 전세사기는 건물 구조와 소유형태가 복잡해 피해 회복이 더 어렵습니다.
그러나 경매로 넘어갔다고 끝이 아닙니다. 대항력, 확정일자, 배당요구 종기를 지키면 보증금 일부라도 회수할 수 있는 법적 절차가 분명히 존재합니다.
법무법인(유) 이현은 전세사기 피해자를 위해
📌 대항력·우선변제권 검토
📌 경매 배당요구 및 소송대리
📌 전세피해자 인정 신청 및 지원제도 연계
까지 실질적인 회복을 돕고 있습니다. 절망적인 상황일수록, 전문가의 조력이 가장 빠른 해결책입니다.