오피스텔 전세사기 경매 대응 및 보증금 회수 전략 가이드 (2026)

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본 글은 2026년 기준 개정 법령 및 최신 흐름을 반영하여 수정·보완되었습니다.

오피스텔은 아파트보다 낮은 낙찰가율과 주거·업무용 혼재라는 특수성 때문에 일반적인 경매 대응만으로는 보증금 손실을 막기 어렵습니다.

특히 2026년 현재 오피스텔 전세사기 비중이 20%를 상회하는 상황에서, 임차인은 집행권원 확보라는 민사적 대응과 특별법상의 조세채권 안분 등 행정적 지원을 병행하는 입체적 회수 전략을 구사해야 합니다.

만약 지금 거주 중인 오피스텔에 경매 통지서가 날아왔거나, 임대인이 연락을 끊고 보증금 반환을 거부하고 있다면 지체할 시간이 없습니다.

저희 법무법인 이현이 보유한 실무 데이터를 바탕으로, 실질적인 대응 방안을 안내해 드릴테니 정독하시어 정보를 얻어가시기 바랍니다.

오피스텔 경매 위기 시 긴급 대응 절차

거주 중인 오피스텔에 경매 개시 결정이 내려졌다면 임차인은 즉시 대항력 요건을 점검하고 배당 절차 내에서 본인의 법적 지위를 확정해야 합니다.

오피스텔은 공부상 용도와 실질 용도의 차이로 인해 대응 방식에 따라 보호 범위가 달라질 수 있습니다.

주거용 지위 입증과 대항력 유지

오피스텔은 건축물대장상 업무시설로 분류되므로 주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 실질적인 주거용 사용을 증명하는 과정이 필요합니다.

• 증빙 자료 확보

  • 전입신고가 되어 있더라도 임대인이 세제 혜택 등을 목적으로 상업용으로 신고했을 상황에 대비해야 합니다.

  • 가정용 요금이 적용된 관리비 고지서, 내부 취사 시설이 포함된 사진, 해당 주소지로 수령한 택배 기록 등을 수집하여 주거용 임차인임을 법원에 입증해야 합니다.

• 임차권등기명령 활용

  • 계약 기간이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면 반드시 임차권등기를 마쳐야 합니다.

  • 임차권등기는 점유를 해제하더라도 기존에 확보한 대항력과 우선변제권을 법적으로 유지해 주는 절차입니다.

집행권원 확보와 배당요구 신청

오피스텔은 낙찰가율이 낮게 형성되는 사례가 많으므로, 경매 배당금만으로 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

• 보증금 반환 소송 진행

  • 경매 절차와는 별개로 소송을 제기하여 판결문인 집행권원을 신속하게 확보해야 합니다.

  • 집행권원은 경매 종료 후 부족한 보증금에 대해 임대인의 다른 재산을 압류하거나 추가적인 강제집행을 이어가기 위한 필수 요건입니다.

• 배당요구 종기일 준수

  • 우선변제권이 있는 임차인이라도 법원이 정한 배당요구 종기일까지 신청서를 제출해야 낙찰 대금에서 배당을 받을 수 있습니다.

  • 기한을 놓칠 경우 본인의 순위가 앞서더라도 배당 절차에서 제외되므로 일정을 반드시 확인해야 합니다.

특별법 시행령에 따른 조세채권 안분 활용

거주 중인 오피스텔이 여러 세대와 함께 담보로 묶여 있는 경우, 임대인의 고액 체납 세금이 임차인의 보증금보다 우선 배당되어 회수액이 급격히 줄어들 수 있습니다.

전세사기피해자로 결정된 임차인은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령」에 명시된 조세채권 안분 특례를 활용하여 배당 순위를 방어해야 합니다.

조세채권 안분 징수의 원리 및 산정 방식

조세채권 안분은 임대인이 체납한 전체 세액을 그가 보유한 모든 주택의 가액 비율에 따라 나누어 징수함으로써 특정 주택 임차인의 보증금 잠식을 최소화하는 제도입니다.

• 대상 조세

  • 국세 중 상속세, 증여세, 종합부동산세와 더불어 그 외의 국세 및 지방세가 안분 대상에 포함됩니다.

• 안분 금액 산출

  • 고지 또는 신고된 세액(A)에 해당 피해주택의 가격(B)을 곱한 뒤, 임대인이 보유한 모든 주택 가격의 합계(C)로 나누어 계산합니다.

• 가격 산정 기준

  • 안분 적용 신청일이 속하는 연도의 직전 연도 시가표준액을 기준으로 하며, 시가표준액이 없는 경우에는 지방자치단체의 장이 결정한 산정가액을 적용합니다.

안분 적용 신청 기한

안분 징수는 법원이 알아서 적용해 주는 절차가 아닙니다.

임차인이 직접 기한 내에 매각결정기일 전까지 신청을 완료해야 법적인 효력을 얻을 수 있습니다.

인적 사항과 피해주택 소재지를 기재한 안분 적용 신청서는 관할 세무서장, 경매 주관 법원, 또는 한국자산관리공사에 제출하면 됩니다.

공공매입 및 주거 지원, 소유권 취득

경매를 통한 현금 회수가 불투명할 경우 임차인은 보증금의 잔여 가치를 주거권으로 치환하거나, 우선매수권을 행사하여 소유권을 확보하는 전략을 검토해야 합니다.

공공주택사업자의 매입과 임대료 지원 체계

특별법 시행령 제4조의2 및 제4조의3에 의거하여 공공주택사업자가 피해주택을 매입하면 임차인은 장기적인 주거 안정을 보장받을 수 있습니다.

• 매입 비용의 국가 지원

  • 국가와 지방자치단체는 LH 등 공공주택사업자가 경매에서 주택을 취득하는 데 소요되는 매각대금과 부대비용을 지원합니다.

  • 이때 임차인이 미납한 공용부분 사용료와 관리비도 주택 취득 비용에 포함되어 정산되므로 임차인의 추가적인 비용 부담이 해소됩니다.

• 임대료 전액 지원 원리

  • 공공주택사업자가 주택을 매입할 때 발생하는 감정평가액과 매입 가액의 차액 등은 임차인의 임대료 지원을 위한 재원으로 활용됩니다.

  • 국가는 임차인이 해당 주택에 거주하는 기간 동안 발생하는 임대료 중 감면된 금액의 전액을 재정으로 지원하여 임차인의 실질적인 주거비를 제거합니다.

우선매수권과 채권 상계를 통한 소유권 확보

현금 회수 대신 오피스텔의 소유권을 직접 취득하여 향후 부동산 경기 회복 시 자산 가치 상승을 도모하는 전략입니다.

• 우선매수청구권 행사

  • 전세사기피해자로 결정된 임차인은 제3자가 낙찰받은 금액과 동일한 가격으로 해당 호실을 우선 매수할 수 있는 권리를 가집니다.

  • 이를 통해 경매 시장의 과열과 관계없이 안정적으로 소유권을 가져올 수 있습니다.

• 상계 처리를 통한 자금 부담 완화

  • 본인이 주택을 낙찰받을 때 법원에 납부해야 할 낙찰 대금과 임대인에게 돌려받아야 할 보증금 채권을 서로 상계할 수 있습니다.

  • 이 절차를 활용하면 실제 현금 동원 규모를 최소화하면서 자산을 확보하는 효과가 있습니다.

주거 지원 vs 자산 취득

본인의 자금 동원 능력과 향후 계획을 고려하여 최적의 방안을 선택하시기 바랍니다.

🔍 오피스텔 전세사기 경매 대응 및 실무 FAQ

Q1. 임대인의 체납 세금이 많아 보증금 배당 순위가 밀릴 때 회수 금액을 높일 방법이 있습니까?

A1. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령에 명시된 조세채권 안분 징수 제도를 활용하여 배당 순위를 방어할 수 있습니다.

이 제도는 임대인이 체납한 국세나 지방세를 그가 보유한 모든 주택 가격의 비율에 따라 나누어 징수하는 방식입니다.

이를 신청하면 전체 체납액이 아닌 해당 오피스텔 가격 비율만큼의 세금만 보증금보다 우선하게 되므로 임차인이 실제로 배당받을 수 있는 금액이 늘어나는 실무적 이점이 있습니다.

Q2. 경매 배당만으로 보증금 전액 회수가 어려울 때 공공매입을 통한 임대료 지원을 선택하는 이유는 무엇입니까?

A2. 오피스텔 경매 낙찰가가 보증금에 미달하여 현금 전액 회수가 불가능한 상황에서 사라질 위기에 처한 보증금의 잔여 가치를 주거 비용으로 환산하여 실질적인 손실을 방지하기 위함입니다.

국가와 지방자치단체는 공공주택사업자가 주택을 매입할 때 발생하는 감정가와 매입가의 차액 등을 재원으로 활용하여 임차인의 임대료를 전액 지원합니다.

결과적으로 임차인은 현금으로 돌려받지 못하는 보증금을 수년간의 임대료 면제 혜택으로 전환하여 주거 안정을 보장받게 됩니다.

Q3. 공공매입 시 주택 가격 산정을 위한 감정평가 절차는 신뢰할 수 있습니까?

A3. 감정평가의 공정성을 확보하기 위해 시행령은 임차인의 선정권을 보장하고 있습니다.

주택 가액은 감정평가법인등 2인이 평가한 금액의 산술평균치로 결정하며, 이때 평가인은 한국감정평가사협회가 추천한 후보 중에서 공공주택사업자와 전세사기피해자가 각각 1인씩 직접 선정합니다.

이러한 절차를 통해 임차인의 의사가 반영된 객관적인 가치 평가가 이루어집니다.

현재 거주 중인 오피스텔에 경매 통지서가 날아왔거나 보증금 반환이 불투명하신가요?

아파트와는 다른 오피스텔만의 특수성, 일반적인 법률 상담으로는 부족합니다.

전세사기 전담 변호사와의 상담을 통해 배당 순위 분석부터 우선매수권 행사, 부족분 추가 회수 전략까지 이어지는 최적의 대응 시나리오를 구성해 보시기 바랍니다.