전세사기 피해 회복 A to Z: 내 소중한 보증금을 지키는 법률 가이드

2026년 1월 기준, 전세사기 피해자 신청 건수가 6만 건에 달하고 있습니다.

보증금이 3억 원 이하인 경우가 전체의 97.5%이며,

주택 유형은 다세대주택(29.4%)·오피스텔(20.8%)·다가구(18.1%)가 대다수를 차지합니다.

또한, 40세 미만 청년층이 피해자의 75.92%나 되죠.

혹시 이 글을 읽고 계신 당신도 같은 상황에 쳐해 계시진 않으신가요?

쏟아지는 정보 속에서 정작 내 보증금을 어떻게 찾을지에 대한 답은 보이지 않아 답답하셨을 것입니다.

저희 법무법인 이현은 2002년 설립 이래로, 수많은 부동산 분쟁의 최전선에서 임차인들의 권익을 지켜왔습니다.

현장에서 증명해 낸 수많은 성공 사례를 바탕으로, 피해 인지부터 강제집행까지의 전세사기 피해 회복 A to Z 가이드를 공개해 드릴 테니, 정독하시고 답을 찾아가시기를 바랍니다.

전세사기란 무엇인가? 정의와 발생 원인 분석

전세사기와 일반적인 보증금 미반환 문제의 결정적인 차이는 기망(속임수)에 있습니다.

임대인이 계약 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음에도 이를 속이고 계약을 체결하여 재산상 이익을 취했다면 전세사기인 것입니다.

2026년 현재 전세사기가 급증하는 주요 원인은 다음과 같습니다.

• 정보의 비대칭성: 임대인과 공인중개사가 주택의 실제 담보 가치나 세금 체납 사실을 숨김

• 무자본 갭투자: 자기 자본 없이 세입자의 보증금만으로 주택을 매수하여, 집값 하락 시 보증금을 돌려주지 못하는 구조

• 조직적 가담: 건축주, 분양 대행사, 중개사가 결탁하여 시세 파악이 어려운 부동산(ex. 신축 빌라)의 가격을 부풀리는 행위

[유형별 가이드] 전세사기 대표 사례 및 실전 대응 전략

내가 처한 상황이 어떤 유형에 해당하는지 파악하는 것이 회수의 시작입니다.

각 유형을 클릭하면 해당 상황에 특화된 내용이 담긴 가이드 페이지로 연결됩니다.

전세사기 피해 진행 단계별 대응 프로세스

전세사기 대응은 속도와 정확한 순서가 핵심입니다.

골든타임을 놓치지 않기 위한 단계별로 해야 하는 일을 확인하세요.

1단계: [진단 및 방어] 사기 여부 판별과 대항력 확보

보증금 미반환 징후가 포착되었다면 즉시 대항력을 확보하고, 현재 상황을 분석해야 합니다.

• 단순 미반환 vs 전세사기 구분

  • 단순 미반환: 임대인이 집을 내놓았으나 세입자가 구해지지 않아 일시적으로 자금이 묶인 경우 (주로 민사적 해결)

  • 전세사기: 계약 당시부터 보증금을 돌려줄 의사가 없었거나(기망), 선순위 채권 은닉, 바지 임대인으로의 명의 변경 등 조직적 수법이 동원된 경우 (민·형사 병행)

• 내용증명 발송: 계약 해지 의사를 명확히 하고, 추후 소송 및 고소 시 중요한 증거로 활용합니다.

• 임차권등기명령 신청: 대항력과 우선변제권을 유지하는 절차로, 이사를 가야 하거나 경매를 대비할 때 필수입니다.

• 권리관계 분석: 등기부등본상의 선순위 채권과 조세 체납 여부를 파악하여 실제 회수 가능 금액과 우선순위를 추산합니다.

👉 관련 가이드:

• 전세보증금 반환을 위한 내용증명 작성법 및 임차권등기명령 신청 절차

• 연락 두절이던 집주인에게 내용증명만으로 보증금 전액 반환

• 선순위 보증금이 있단 사실을 숨긴 전세사기 사건 해결

2단계: [지원] 국가 구제제도 활용 (피해자 결정)

국가에서 제공하는 피해 회복 지원 제도를 통해 추가 피해를 막아야 합니다.

• 전세사기 특별법 피해자 결정: 경매 유예, 조세채권 안분, 저금리 전환 대출 등의 혜택을 받기 위한 절차입니다.

• 금융 및 세제 지원: 피해자로 인정될 경우 전세자금 대출 저금리 대환, 최장 20년 무이자 분할 상환, 취득세 및 재산세 감면 혜택이 있습니다.

👉 관련 가이드: 전세사기 특별법 피해자 인정 요건 4가지와 정부 지원 혜택 신청 방법

3단계: [공격] 민·형사 동시 압박 및 보증금 강제 회수

임대인의 재산을 찾아내고 형사 처벌로 압박하여, 보증금 반환을 끌어내는 전략적 공격 단계입니다.

• 보증금 반환 소송 및 형사고소: 민사 승소 판결문 확보는 물론, 사기죄 형사고소를 통해 임대인을 심리적으로 압박하여 합의금 명목의 보증금 회수를 노립니다.

• 유체동산 가압류: 부동산 경매보다 빠른 압박 카드입니다. 임대인의 실거주지 가전, 가구 등을 압류하여 변제 의지를 끌어냅니다.

• 배후 세력 책임 추궁: 공모한 중개사나 배후 인물에게 손해배상을 청구하여 회수 가능성을 높입니다.

👉 상세 회수 전략 확인:

• 전세보증금 반환 소송 절차 및 승소 후 강제집행 가이드

• 임대인 압박을 위한 '유체동산 가압류' 활용법 및 재산 압류 팁

• 보증금을 안 주려고 명의를 넘긴 집주인을 강제집행면탈로 고소

전세사기 특별법 피해자 인정 요건

정부의 지원 대책과 경매 유예 혜택 등을 받기 위해서는 전세사기피해지원단으로부터 '피해자'로 인정받아야 합니다.

아래 4가지 요건을 모두 충족하는지 확인해 보시기 바랍니다.

✅ 피해자 인정 자가 진단 체크리스트

• □ 요건 1. 주택의 점유 및 확정일자 확보

  • 주택임대차보호법에 따른 대항력을 갖추고 확정일자를 부여받았나요? (임차권등기를 마친 경우도 포함)

• □ 요건 2. 보증금 규모

  • 임차보증금이 5억 원 이하인가요? (시도별로 최대 7억 원까지 상향 조정 가능)

• □ 요건 3. 다수의 피해 발생(또는 예상)

  • 임대인의 파산, 경매 진행 등으로 인해 다수의 임차인에게 피해가 발생했거나 발생할 것으로 예상되나요?

• □ 요건 4. 임대인의 보증금 반환 의도 부재

  • 임대인이 보증금을 돌려줄 의사 없이 사기를 쳤다는 정황이나, 수사 개시, 경·공매 개시 등의 사유가 있나요?

👉 관련 가이드:

• 전세사기 특별법 피해자 요건 4가지 상세 해설 및 부결 시 이의신청 방법

• 집주인 파산 시 임차인이 해야 하는 일

소요 시간 및 비용

⏱️ 절차별 예상 소요 기간

법적 절차는 크게 집행권원 확보(소송)와 실질적 회수(강제집행)의 두 단계로 나뉩니다.

• 보증금 반환 청구 소송: 평균 4개월 ~ 6개월

  • 임대인에게 소장이 송달되는 기간과 재판 기일 지정 속도에 따라 변동됩니다.

  • 임대인이 무변론으로 일관할 경우 기간이 단축될 수 있으나, 주소 불명으로 인한 공시송달 진행 시 추가 시간이 소요됩니다.

• 강제집행 및 경매 절차: 평균 6개월 ~ 1년 이상

  • 승소 판결 후 부동산 경매를 통해 보증금을 회수하는 과정입니다. 자산 가치 평가 및 낙찰 시점에 따라 기간이 상이합니다.

• 유체동산 가압류 및 압박 전략: 평균 2주 ~ 1개월

  • 판결 전후로 진행하는 보전처분은 상대적으로 신속하게 집행되어 임대인을 심리적으로 압박하는 수단으로 활용됩니다.

💰 발생 비용

법적 대응에 소요되는 비용은 민사소송법 및 전세사기 특별법의 기준을 따릅니다.

• 법원 납부 실비 (인지대 및 송달료):

  • 보증금 액수에 비례하여 산정됩니다. 2026년 기준, 5천만 원을 청구하는 상황이라면 인지대 207,000원, 송달료 82,500원을 납부해야 합니다.

• 특별법에 따른 세제 혜택:

  • 전세사기피해자로 결정된 경우, 경매 유예 신청이나 가압류 등기 시 발생하는 등록면허세 및 지방세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

• 소송 비용 회수 원칙:

  • 민사소송법 제98조에 따라 승소 시 법정 범위 내에서 변호사 보수를 포함한 소송 비용 전체 또는 일부를 상대방에게 부담시킬 수 있습니다. 2026년 기준, 5천만 원을 청구하는 상황이라면 법정 변호사보수액 한도는 4,400,000원입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

피해자분들이 상담 시 가장 많이 질문하시는 내용을 모았습니다.

Q1. 임대인이 다음 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다고 주장하는 경우, 법적 효력이 있습니까?

A1. 법적 효력이 없습니다. 주택임대차보호법상 임대차 계약이 종료되면 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다.

새로운 임차인의 입주 여부는 기존 임차인의 보증금 반환 시기를 늦출 수 있는 정당한 법적 사유가 되지 않습니다.

Q2. 전세보증금 반환보증(HUG 등)에 가입하지 않은 임차인도 전세사기 특별법의 지원을 받을 수 있습니까?

A2. 가능합니다. 전세사기 특별법(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법)에 따른 피해자 요건을 충족하여 전세사기피해자로 결정될 경우, 보증보험 가입 여부와 관계없이 정부의 경·공매 유예 및 정지, 우선매수권 부여, 금융 지원 등을 받을 수 있습니다.

Q3. 전세사기 특별법상 다수의 피해자 요건의 구체적인 기준은 무엇입니까?

A3. 임대인의 동일성, 수법의 유사성, 피해 규모 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다.

한 세대의 미반환을 넘어, 동일 임대인이 다수의 주택을 소유하며 조직적으로 보증금을 반환하지 않거나 반환할 능력이 없는 상태에서 계약을 체결한 정황이 입증되어야 합니다. 수사 개시 보고, 임대인의 기망 행위 입증 자료 등이 판단의 주요 근거가 됩니다.

Q4. 승소 시 지출한 변호사 비용과 소송 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니까?

A4. 가능합니다. 민사소송법 제98조(소송비용부담의 원칙)에 따라 소송비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다.

승소 판결이 확정된 후 별도의 소송비용액 확정결정 신청 절차를 통해 법정 범위 내의 변호사 보수와 인지대, 송달료 등을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 다만, 실제 회수 가능 여부는 임대인의 집행 가능한 재산 유무에 따라 달라질 수 있습니다.

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이현을 선택한 분들은 결과로 답을 얻었습니다.

현재 변호사 사무실을 찾고 계신다면, 소송만 진행하는 곳인지 아니면 실제로 회수까지 원스톱으로 진행하는 곳인지를 점검해 보시기 바랍니다.

(일반인들의 막연한 생각과 다르게 ‘소송’만을 진행하는 곳들이 많습니다)

법무법인 이현은 치밀한 재산 조사와 강력한 압류 전략으로 회수까지 진행하는 곳입니다.

지금 바로 문의를 남겨주시면, 전세사기 전담 변호사가 직접 귀하의 상황을 검토한 뒤. 최선의 해결 방안을 제시해 드리겠습니다.