선순위 보증금 은닉에 우선순위 밀렸지만, '공시송달 효력'으로 전세금 돌려받다
어느 날 갑자기 집 문틈에 꽂힌 경매 안내문을 발견했을 때의 그 막막함을 상화 씨는 잊지 못합니다. 분명 계약할 때는 건물이 17억이나 하고, 앞에 밀린 빚도 얼마 없어서 내 보증금은 1순위나 다름없다고 들었거든요. 하지만 막상 뚜껑을 열어보니 집은 이미 빚더미에 올라앉은 상태였습니다.
나에게는 전 재산이나 다름없는 보증금이 누군가의 치밀한 기망 행위로 인해 공중분해 될 위기에 처했다면, 우리는 무엇부터 해야 할까요?
오늘은 다중주택의 허점을 악용해 선순위 보증금을 숨긴 전세 사기 사건을 통해, 법무법인 이현이 어떻게 의뢰인의 권리를 끝까지 찾아냈는지 그 과정을 살펴보겠습니다.
내 보증금이 1순위라더니 선순위 보증금이 있었습니다
직장인 김상화 씨는 부동산 앱을 통해 영등포의 한 다중주택을 소개받았습니다. 당시 중개보조원은 이 건물이 매매가 17억 원에 달하는 우량 매물이며, 앞선 빚과 다른 세입자들의 보증금을 합쳐도 10억 원이 채 되지 않는다고 강조했습니다. 남는 담보 가치가 충분하니 상화 씨의 보증금 1억 2,500만 원은 떼일 염려가 전혀 없다는 호언장담이었죠. 상화 씨는 이 말을 굳게 믿고 전세 계약을 체결했습니다.
하지만 평온한 일상은 1년여 만에 깨졌습니다. 2019년 여름, 퇴근길에 발견한 강제경매 안내문은 청천벽력 같았습니다. 집주인은 그저 나간 세입자와의 사소한 분쟁일 뿐이라며 곧 해결될 것이라 안심시켰지만, 이는 명백한 2차 기망이었습니다. 시간이 흐를수록 집주인과 중개인은 연락을 피하기 시작했고, 결국 상화 씨는 자신이 조직적인 전세 사기의 타겟이 되었음을 깨달았습니다.
상화 씨가 살던 곳은 다중주택으로, 등기부등본상에는 하나의 건물로만 나타나 각 호실별 세입자가 정확히 얼마의 보증금을 냈는지 개인이 파악하기 매우 어려운 구조였습니다. 사기꾼들은 바로 이 점을 파고들었습니다. 실제로는 건물의 가치를 훌쩍 넘는 선순위 보증금들이 줄줄이 대기하고 있었고, 상화 씨의 보증금은 사실상 한 푼도 돌려받지 못할 모래성 위에 올려진 상태였습니다.
법무법인 이현의 전략: 잠적한 상대방을 법정으로 끌어내는 힘
이 사건의 핵심은 선순위 보증금의 은닉과 공시송달 효력의 전략적 활용이었습니다. 법무법인 이현은 단순히 기다리는 것이 아니라, 세 가지 방향에서 입체적인 공격 전략을 세웠습니다.
1. 선순위 보증금 은닉에 대한 형사 고소 구체화
이현은 이 사건을 단순한 채무 불이행으로 보지 않았습니다. 다중주택의 특성을 이용해 임차인이 알기 어려운 선순위 보증금 정보를 의도적으로 속였다는 점에 집중했습니다. 임대인뿐만 아니라 이를 방조하거나 적극적으로 도운 중개보조원과 관리 책임이 있는 공인중개사까지 모두 공인중개사법 위반으로 고소 범위를 넓혔습니다. 이는 상대방에게 심리적 압박을 가함과 동시에 민사 소송에서 불법 행위를 입증하는 강력한 근거가 되었습니다.
2. 연락 두절된 집주인에게 공시송달 효력 발생 유도
집주인이 서류 수령을 거부하며 잠적하는 것은 전세 사기범들의 전형적인 수법입니다. 이현은 지체 없이 공시송달 절차를 밟았습니다. 공시송달이란 상대방의 소재를 알 수 없을 때 법원 게시판에 서류를 올리고 일정 기간이 지나면 상대방이 서류를 받은 것으로 간주하는 강력한 법적 장치입니다. 최초의 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생기며, 같은 당사자에게 하는 그 이후의 공시송달은 실시한 다음 날부터 효력이 생깁니다
3. 경매 절차 속에서의 신속한 채권 가압류
판결이 나오기만을 기다리지 않고, 이현은 즉각적인 부동산 가압류를 진행했습니다. 이미 경매가 진행 중인 건물이었기에 한시가 급했습니다. 1억 2,500만 원 전액에 대해 법원의 가압류 결정을 받아냄으로써, 향후 배당 절차에서 조금이라도 유리한 고지를 점하고 상대방의 다른 재산 은닉 가능성을 원천 차단하는 방어막을 쳤습니다.
잠적한 임대인을 법정으로 세우는 마법, 공시송달 효력이란?
전세 사기 가해자들의 공통점은 사건이 터지면 가장 먼저 연락을 끊고 잠적한다는 것입니다. 소송을 하려고 해도 법원 서류가 상대방에게 전달(송달)되어야 재판이 시작되는데, 받을 사람이 없으니 피해자들은 여기서부터 막막함을 느낍니다. 이때 해결사가 되는 것이 바로 공시송달 효력입니다.
상대방이 없어도 재판은 진행됩니다: 법무법인 이현은 임대인의 소재를 파악할 수 없다는 점을 법원에 증명하여 공시송달을 신청했습니다. 법원 게시판에 서류를 올리고 일정 기간(통상 2주)이 지나면 상대방이 서류를 받은 것으로 간주하는 강력한 법적 장치입니다.
성공적인 판결을 확정 짓는 핵심: 공시송달 효력이 발생하면 상대방이 재판에 나오지 않아도 원고(피해자)의 주장대로 판결이 내려질 가능성이 매우 높습니다. 이를 통해 연락 두절된 임대인을 상대로 신속하게 만족스러운 판결문을 확보할 수 있습니다.
집행의 근거가 됩니다: 판결문이 있어야만 임대인의 다른 재산을 압류하거나 신용불량자로 등록하는 등 사후 조치가 가능합니다. 도망간 집주인을 잡는 첫걸음은 바로 이 공시송달 효력을 얼마나 빨리 끌어내느냐에 달려 있습니다.
법원: 계약 종료와 보증금 반환 의무의 명확한 인정
법원은 상화 씨의 손을 들어주었습니다. 법원은 피고인 집주인이 원고인 상화 씨에게 보증금 1억 2,500만 원 전액을 지급하라고 판결했습니다.
상화 씨가 경매 절차에서 배당요구를 한 시점에 임대차 계약이 적법하게 해지된 것으로 보았기 때문에 계약이 끝났으니 주인은 당연히 돈을 돌려줘야 한다는 지극히 상식적인 법리가 적용된 것입니다. 공시송달 효력이 제대로 발휘된 진행된 재판으로, 이현이 제출한 계약서와 선순위 보증금 기망 행위에 대한 증거들이 완벽했기에 가능한 결과였습니다.
판결문을 받아 든 상화 씨는 그제야 긴 한숨을 내뱉었습니다. 비록 건물의 빚이 많아 실제 돈을 손에 쥐기까지는 험난한 과정이 남았지만, 적어도 법적으로 자신이 피해자라는 사실과 돌려받아야 할 권리가 있다는 것을 국가로부터 공인받았다는 사실에 큰 안위와 안도감을 느꼈습니다.
내 보증금은 몇 번째일까? 진짜 선순위 보증금을 확인하는 법
다중주택 사기에서 가장 무서운 점은 중개인이 말한 선순위 보증금 총액이 거짓일 확률이 높다는 것입니다. 상화 씨의 사례처럼 건물 가액이 높으니 안전하다는 말만 믿어서는 안 됩니다. 내 보증금의 순위를 객관적으로 확인하는 법은 다음과 같습니다.
확정일자 부여현황 확인: 임대인의 동의가 없어도 본인이 해당 주택 임차인임을 증명할 수 있는 임대차 계약서와 신분증을 지참하여 주민센터나 등기소에 방문하면 해당 건물 전체의 확정일자 부여현황을 열람할 수 있습니다. 이를 통해 나보다 먼저 확정일자를 받은 세입자들이 누구인지, 그들의 보증금 합계가 얼마인지 전수 조사가 가능합니다. 이는 선순위 보증금을 확인하는 가장 확실한 방법입니다.
전입세대확인서(구 전입세대열람내역) 대조: 해당 주소지에 누가 살고 있는지 확인하여 실제 가구 수와 중개인이 말한 가구 수가 일치하는지 대조해야 합니다. 살고 있는 사람은 많은데 보증금 합계가 적다면, 누군가의 보증금이 누락되었거나 축소 고지되었을 가능성이 큽니다.
등기부등본의 근저당권 설정일 비교: 내 보증금보다 날짜가 빠른 은행 대출(근저당)이 있는지 확인하는 것은 기본입니다. 하지만 다중주택은 은행 빚보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 더 무서운 법입니다. 은행 빚과 선순위 보증금의 합이 건물 실거래가의 70%를 넘는다면 즉시 전문가의 진단을 받아야 합니다.
내가 선순위 보증금이 아니었다는 사실을 깨달은 순간부터는 한시가 급합니다. 경매 절차는 기다려주지 않으며, 언제 어떤 법적 조치를 취하느냐에 따라 내가 손에 쥘 수 있는 금액은 천차만별로 달라지기 때문입니다.
설마 하는 의심이 드는 순간이 바로 전문가의 진단이 필요한 시점입니다. 혼자 고민하며 시간을 보내는 사이 사기꾼들은 재산을 은닉하고 있을지 모릅니다. 억울하게 평생 모은 돈을 잃지 않도록, 지금 바로 법무법인 이현과 함께 당신의 소중한 권리를 지키기 위한 전략을 세우시기 바랍니다.
전문가의 조력 없이 대응할 때 겪게 될 치명적인 불이익
전세 사기 피해는 단순히 돈을 잃는 것에서 끝나지 않습니다. 적절한 법적 타이밍을 놓치면 회복 불가능한 손실을 입게 됩니다.
배당 기회의 상실: 경매 절차에서 정확한 시기에 배당요구를 하지 않으면, 내 소중한 보증금을 받을 기회조차 영구적으로 사라집니다.
공시송달 절차 미숙으로 인한 지연: 상대방이 잠적했을 때 공시송달 효력을 신속히 끌어내지 못하면 소송이 수개월, 수년씩 늘어질 수 있습니다.
선순위 권리관계 입증 실패: 선순위 보증금이 허위였다는 점을 논리적으로 입증하지 못하면 사기죄 성립이 어려워질 수 있습니다.
강제집행 권한 부재: 민사 판결문을 미리 확보해두지 않으면, 나중에 집주인의 다른 재산을 발견하더라도 돈을 찾아올 방법이 없습니다.
혼자서 고민하는 시간 동안 사기꾼들은 재산을 빼돌리고 흔적을 지웁니다. 지금 바로 전문가의 진단을 받는 것이 피해를 최소화하는 유일한 방법입니다.
자주 묻는 질문
Q. 집주인이 잠적해도 공시송달 효력으로 소송을 끝낼 수 있나요?
네, 가능합니다. 이번 사례처럼 상대방이 고의로 서류를 받지 않거나 잠적한 경우, 법무법인 이현은 신속히 공시송달을 신청합니다. 공시송달 효력이 발생하면 상대방의 출석 없이도 승소 판결을 확정 지을 수 있습니다.
Q. 중개인이 임대인의 말만 믿고 서류를 작성했다는데, 책임이 없나요? 그렇지 않습니다. 최근 대법원 판례(대법원 2022다212594)에 따르면, 중개인이 임대인에게 자료 제공을 요청했으나 거부당했다는 사실을 계약서에 적었더라도 책임이 면제되지 않습니다. 중개인은 확정일자 부여기관 등을 통해 실제 선순위 보증금 현황을 직접 확인해야 할 의무가 있기 때문입니다.
Q. 승소 판결을 받아도 집주인이 돈이 없으면 소용없는 것 아닌가요? 판결문은 당장 현금을 주는 것은 아니지만, 집주인의 재산에 대해 10년간 압류와 집행을 할 수 있는 근거가 됩니다(민법 제165조 제1항). 또한 시효 완성 전에 재판상 청구 등으로 시효를 중단시킬 수 있으므로(민법 제168조), 권리를 포기하지 않고 가해자를 끝까지 압박하는 것이 중요합니다.
법무법인 이현은 단순히 승소라는 결과에만 매몰되지 않습니다. 의뢰인의 현재 상황을 냉정하게 분석하여 실제 회수 가능성까지 진단해 드립니다. 지금 전세 보증금 문제로 힘든 시간을 보내고 계신다면, 이현의 문을 두드려 주십시오.