“집주인은 5억이라는데..." 다세대 주택 선순위보증금, 아직도 직접 확인 안 하셨나요?
처음 들어올 땐 집주인이 정말 친절했거든요.
앞에 보증금 5억밖에 없다고, 건물 시세가 10억이 넘으니 걱정 말라고 호언장담하더니...
요즘은 연락도 잘 안 되고 말투도 예전 같지 않아요. 정말 그 말이 맞을까요? 만약 거짓말이면 저 어떡하죠?
최근 저희 사무실을 찾는 분들 중 가장 많은 유형입니다.
등기부등본은 깨끗한데, 정작 내 앞에 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 얼마인지 몰라 밤잠을 설치시는 분들이죠.
결론부터 말씀드리면, 집주인의 말은 절대로 팩트가 아닙니다.
다세대 주택은 주인이 1명이라서 선순위 채권 확인해야 합니다.
“제가 살고 있는 곳이 다가구 주택이라는데, 등기부에는 제 보증금 말고는 아무것도 안 떠요. “
집주인은 5억만 먼저 있다고 했는데, 만약 이게 7억, 8억이면 제 보증금은 경매 때 한 푼도 못 받는 거 아닌가 걱정하시는 분들이 정말 많습니다.
다가구 주택은 건물 전체 주인이 한 명이라 각 호실별 보증금이 등기부에 기재되지 않죠.
집주인이 선순위 보증금을 속이는 것은 전세 사기의 아주 전형적인 수법입니다.
시세가 10억인데 선순위가 5억이고 의뢰인님 보증금이 3억이라면, 실제 선순위가 7억만 되어도 의뢰인님은 깡통 전세의 희생양이 될 수 있어요.
그럼 여러분이 직접 확인할 방법이 아예 없는 걸까요? 집주인한테 물어봐도 짜증만 낼텐데요.
이미 계약해서 거주 중인 임차인에게는 강력한 열람권이 주어집니다. 집주인 동의 없이도 가능하죠.
선순위보증금 왜 중요한지 모르시나요?
쉽게 설명하자면, 선순위보증금이란 '나보다 먼저 줄을 서 있는 돈'입니다.
즉, 이 건물 안에 살고 있는 101호, 202호, 303호 모든 세입자의 보증금이 하나의 건물에 묶여 있다는 뜻입니다.
왜 등기부등본에는 안 나오나요?
이게 가장 큰 함정입니다.
은행 대출(근저당)은 등기부에 친절하게 적혀 있지만, 다른 세입자들의 보증금은 등기부에 표시되지 않는 숨겨진 빚입니다.
그래서 많은 임차인분들이 "등기부가 깨끗하네?"라고 안심했다가 나중에 뒤통수를 맞곤 합니다.
확인하지 않으면 0원이 될 수도 있는 이유
만약 집주인의 사업이 어려워져서 이 건물이 경매로 넘어가면, 법원은 낙찰된 금액을 순서대로 나눠줍니다.
가장 먼저 세금(당해세) 등을 떼어가고,
그다음 의뢰인님보다 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받은 선순위 임차인들에게 돈을 다 줍니다.
그러고도 남은 돈이 있어야 비로소 의뢰인님 차례가 옵니다.
의뢰인님이 알고 계신 시세 10억 원을 기준으로 계산해 볼까요?
만약 경매에서 8억 원에 낙찰됐는데, 집주인 말과 달리 선순위 보증금이 7억 원이고 세금이 1억 원 밀려 있다면?
여러분의 순서가 왔을 땐 이미 남은 돈이 하나도 없게 됩니다.
이것이 바로 우리가 집주인의 "5억뿐이다"라는 말을 법적으로 검증해야만 하는 절박한 이유입니다.
선순위보증금 확인은 단순한 정보 수집이 아니라, 내 전 재산을 지키기 위한 '생존권 확인'입니다.
정당하게 확인하는 선순위보증금 확인방법 3단계
법률 전문가로서 권해드리는 가장 확실한 확인 방법은 다음과 같습니다.
내일 당장 실행에 옮기셔야 합니다.
확정일자 부여현황 문서 발급
가까운 주민센터나 등기소에 방문하세요.
임대차계약서를 지참하면 확정일자 부여현황을 뽑아볼 수 있습니다.
이 서류에는 해당 건물 전체에 어떤 세입자가 얼마의 보증금으로 언제 들어왔는지 전부 나옵니다.
집주인이 말한 5억이 진짜인지 여기서 판가름 납니다.
전입세대확인서 열람
해당 주소지에 누가 살고 있는지 확인하는 서류입니다.
가끔 확정일자를 받지 않고 사는 세입자나, 전입신고만 하고 사는 대항력 있는 임차인을 찾아낼 수 있습니다.
지방세·국세 완납증명서 요구
최근 법이 개정되어 임차인은 임대차 기간이 시작되기 전까지 임대인의 동의 없이도 미납 국세를 열람할 수 있게 되었습니다.
하지만 이미 거주 중이라면 이야기가 좀 다르죠.
만약 집주인이 세금을 체납 중이라면, 조세채권은 여러분의 보증금보다 우선순위가 될 가능성이 매우 높습니다.
확정일자 부여 현황, 당장 확인하지 않으면 벌어질 일
부동산 시장이 불안정할 때, 집주인의 태도가 바뀌는 것은 돈줄이 막혔다는 신호일 수 있습니다.
거짓말을 확인한 순간
지금 당장 계약 해지와 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
법적으로 선순위 보증금 규모는 계약 체결 여부를 결정짓는 중요 사항에 해당합니다.
이를 속였다는 건 민사상 사기에 의한 계약 취소가 가능하다는 뜻이고, 상황에 따라선 형사상 사기죄 고소까지 검토할 수 있는 중대한 사안입니다.
선순위 보증금에 속아 전 재산을 잃을 뻔한 김 OO씨의 반전
실제로 저를 찾아왔던 직장인 김OO(가명) 씨의 사례를 들려드리겠습니다.
의뢰인님의 상황과 놀라울 정도로 비슷할 겁니다.
OO 씨는 영등포의 한 주택에 1억 2,500만 원을 내고 들어갔습니다.
중개인은 건물이 17억이나 하니 10억 정도의 선순위는 아무 문제 없다고 호언장담했죠.
하지만 1년 뒤, OO 씨 집 문틈에는 강제경매 안내문이 꽂혔습니다. 알고 보니 선순위 보증금은 건물 가치를 이미 훌쩍 넘긴 상태였습니다.
민사적 대응
OO 씨 사례에서 가장 먼저 진행한 것은 계약 해지의 명확화와 보증금 반환 청구였습니다.
건물이 경매에 넘어가자 즉시 배당요구를 하여 계약 해지 의사를 분명히 했습니다.
법원은 집주인이 선순위 보증금을 속인 행위가 중요 부분의 기망임을 인정했습니다.
재산 은닉을 막기 위해 본안 판결 전 곧바로 가압류를 진행해 압박했습니다
형사적 대응
집주인은 "돈이 없어서 못 주는 거지 속인 게 아니다"라고 발뺌했습니다. 하지만 저희는 이를 조직적 전세 사기로 규정했습니다.
저희는 집주인이 임차인이 알기 어려운 다중주택의 허점을 이용해 의도적으로 정보를 은닉했다는 점을 입증하여 형사 고소를 진행했습니다.
중개사 책임 추궁
OO 씨가 보증금을 회수할 수 있었던 또 다른 통로는 바로 중개업자였습니다.
당시 중개보조원은 "우량 매물"이라며 OO 씨를 안심시켰습니다.
저희은 임대인뿐만 아니라 관리 책임이 있는 공인중개사와 중개보조원까지 공인중개사법 위반으로 고소 범위를 넓혔습니다.
결과: 법원은 보증금 1억 2,500만 원 전액을 지급하라며 OO 씨의 손을 들어주었습니다. 공시송달을 통해 잠적한 가해자를 법정으로 끌어내어 얻어낸 값진 승리였습니다.
OO 씨가 판결문을 손에 쥐고 안도할 수 있었던 이유는 경매 안내문을 발견하자마자 전문가를 찾아왔기 때문입니다.
집주인이 거짓말했다는 것을 안 순간부터 시간은 사기꾼의 편입니다.
그들은 재산을 은닉하고 도망갈 준비를 하기 때문이죠.
빌라로 이사가지 말껄, 후회만 하고 있나요?
OO 씨의 사례는 남의 일이 아닙니다. 당신의 전 재산이 걸린 문제입니다.
거짓말에 속아 무너진 일상, 저희의 전략으로 다시 세워드릴 수 있으면 좋겠습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내는 사이, 보증금을 회수할 기회는 점점 줄어듭니다.
지금 바로 당신의 상황을 진단받아 보세요
OO 씨처럼 공시송달과 가압류를 통해 집주인을 압박할 수 있는 상황인지, 저희가 직접 서류를 검토해 드릴까요?
24시간 내 금지 및 필수 행동
금지: 집주인에게 "고소하겠다"고 미리 말하지 마세요. (재산 은닉의 시간을 줍니다.)
필수: 주민센터에서 확정일자 부여현황(전체)을 발급받아 실제 선순위 금액을 확정하세요.
증거 수집 목록 (상담 시 지참)
임대차 계약서 및 중개대상물 확인·설명서 (중개사가 뭐라고 적었는지 확인 필요)
"선순위는 5억뿐이다"라고 말한 녹취, 문자, 카카오톡 캡처본
오늘 발급받은 실제 선순위 보증금 현황 서류
전문가에게 확인할 질문
"제 사례에서 공시송달을 통한 신속한 판결이 가능한가요?"
"중개업자에게 손해배상을 청구할 수 있는 과실이 명확한가요?"
"집주인의 다른 재산(차량, 다른 건물 등)에 대한 가압류가 지금 바로 가능한가요?"