전세사기, 공인중개사법 위반으로 공인중개사도 신고 가능
공인중개사는 단순히 계약서에 도장만 찍는 사람이 아닙니다. 법으로 정해진 확인·설명 의무가 있고, 위험 요소를 알면서도 숨기거나, 거짓으로 안심시켰다면 형사처벌과 자격박탈까지 받을 수 있는 법 위반자입니다.
특히 전세사기 사건에서 중개사가 공범으로 처벌받는 사례가 늘고 있습니다. 근저당 수억, 세금 체납, 전입세대 수두룩...
이런 정보를 알면서도 숨긴 중개사는 집주인 못지않게 큰 책임이 있습니다.
공인중개사법 위반이 되는 경우
전세사기에서 공인중개사가 처벌되는 가장 대표적인 유형은 결국 “알면서 숨겼거나, 거짓으로 안심시킨 경우”입니다.
형식적으로는 네 가지로 나뉘지만, 실제로는 한 가지 공통점이 있습니다. 고의적 은폐 또는 허위 안내로 임차인을 속였다는 점입니다.
이런 경우 모두 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명), 제33조(금지행위)위반으로 형사처벌까지 받을 수 있습니다.
대표적인 위반 유형
임대인의 위험 정보를 알고도 숨긴 경우
예를 들어 근저당, 세금 체납, 전입세대 존재, 보증보험 불가능 사실 등을 알면서도
“문제 없다”, “곧 해결된다”는 식으로 계약을 진행한 사례가 많습니다.
허위 또는 과장된 정보를 제공한 경우
이미 담보가 잡힌 주택을 ‘안전하다’고 광고하거나,
사실상 보증금 반환이 불가능한 상태에서 ‘괜찮다’며 계약을 유도하는 행위입니다.
이중계약이나 허위 계약서 작성에 가담한 경우
보증금 금액을 다르게 적거나, 다른 세입자와 중복계약을 알고도 방치했다면
단순 과실이 아니라 ‘사기 방조’로 처벌될 수 있습니다.
즉, 단순히 서류를 잘못 작성한 정도가 아니라,
‘임차인의 피해를 예견하고도 이를 숨기거나 방조한 경우’가 핵심 위반행위입니다.
공인중개사 신고 절차와 증거 확보 방법
공인중개사를 신고할 수 있는 방법은 두 가지입니다.
경찰서 또는 검찰청에 형사고소
국토교통부 또는 지자체에 행정신고
신고 전 반드시 확보해야 할 증거는 다음과 같습니다.
계약서 원본 및 중개대상물 확인설명서
문자, 카카오톡, 녹취록 등 대화 내역
등기부등본, 세금 체납 내역, 공인중개사 등록번호
광고 캡처(허위 매물 여부 입증용)
📌핵심
“말로만 믿고 계약했다”는 경우, 실제 대화기록 확보가 유죄 판단의 핵심이 됩니다.
전세사기 공인중개사 신고, 이렇게 처벌할 수 있습니다
공인중개사가 전세사기에 가담하거나 법을 어긴 경우,
다음과 같은 처벌이 가능합니다.
공인중개사법 제33조 위반: 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금
사기방조죄: 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금
명예·등록취소 및 영업정지 조치 가능
즉, 단순 행정처분을 넘어 형사처벌과 자격박탈까지 이어질 수 있습니다.
공인중개사 신고 전 반드시 확인할 증거자료
신고를 서두르기 전, 다음 사항을 점검하세요.
중개사가 실제 등록된 공인중개사인지 (국토부 사이트 ‘공인중개사 조회’)
계약 과정에서 고의나 중대한 과실이 있었는지
‘확인·설명서’에 어떤 항목이 빠져 있는지
중개대상물 관련 자료(등기부, 세금 체납 내역 등) 확보 여부
이런 자료가 정리되어 있으면, 신고의 신빙성과 수사 속도가 달라집니다.
전세사기 피해자 구제 절차
전세사기 피해자는 두 가지 방향으로 대응해야 합니다.
형사절차: 임대인 및 공인중개사에 대한 사기·공인중개사법 위반 고소
민사절차: 보증금 반환청구소송, 손해배상청구
이와 함께
전세사기 특별법에 따른 피해자 보호 신청
주택도시보증공사(HUG) 보증보험금 청구
변호사가 함께하면, 형사고소 → 민사청구 → 피해금 회수까지 일관된 전략으로 진행할 수 있습니다.
전세사기 피해자가 자주 하는 4가지 실수
1.감정적으로 신고부터 하는 실수
증거 없이 신고하면 ‘고의성’ 입증이 어려워 무혐의로 끝날 수 있습니다. 반드시 계약서·대화기록·녹취 등 객관적 자료를 정리한 뒤 신고하세요.
공인중개사 신고만 하고 형사고소는 안 하는 실수
행정처분만으로는 실질적 처벌이나 피해 회복이 어렵습니다. 공인중개사 신고와 형사고소를 함께 진행해야 효과적입니다.
“중개사도 속았을 거다”라며 포기하는 실수
확인·설명 의무를 다하지 않았다면 ‘몰랐다’는 변명은 통하지 않습니다. 중개사도 법적 책임을 질 수 있습니다.
피해자들이 따로따로 신고하는 실수
사건이 흩어지면 수사가 지연되고 증거력이 약해집니다. 같은 피해자끼리 공동 대응하면 훨씬 유리합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 중개사가 “몰랐다”고 하면 처벌이 어렵나요?
‘몰랐다’는 말만으로 면책되지 않습니다. 등기부, 세금 체납, 임대인 신용정보 등은 중개인이 확인할 수 있었던 부분이기 때문에, 주의의무 위반이 있으면 처벌됩니다.
Q2. 공인중개사 신고는 어디에 해야 하나요?
지자체 부동산 관리 부서 또는 국토교통부 부동산거래분석과에 민원 신고가 가능하며, 사안이 중대하다면 경찰서에 형사고소도 병행해야 합니다.
Q3. 계약 후 몇 달이 지나도 신고할 수 있나요?
가능합니다. 고소 시효(보통 5년) 내라면 가능하며, 계약서와 중개사 관련 증거가 남아 있다면 충분히 수사가 진행됩니다.
변호사가 꼭 필요한 이유
사기 및 공모 입증 방향을 명확히 잡습니다.
단순 과실이 아닌 ‘고의’로 입증해야 공인중개사 처벌이 가능합니다. 수사기관이 중개사의 말만 믿고 넘어가지 않게, 증거 구조를 설계합니다.
형사와 민사를 동시에 관리합니다.
형사 고소 결과를 민사소송에서 유리하게 활용할 수 있도록 소송 흐름을 한눈에 정리해 전략적으로 대응합니다.
피해금 회수 가능성을 극대화합니다.
전세사기 특별법, 보증보험금, 가압류 등 여러 제도를 병행해 실제로 돈을 돌려받을 수 있도록 현실적인 회수 전략을 짭니다.
결국 전세사기 피해는 ‘법률전’입니다.
혼자 대응하기보다, 경험 많은 변호사의 조력을 받는 것이 빠르고 안전하게 보증금을 되찾는 길입니다.
중개사의 "몰랐어요"는 변명이 될 수 없습니다
전세사기 중개사들이 가장 많이 하는 말이 있습니다. "저도 몰랐어요." "그냥 중개만 했을 뿐이에요."
하지만 법은 명확합니다. 등기부, 세금 체납, 임대인 신용정보는 중개사가 당연히 확인해야 할 사항입니다. 알 수 있었는데 확인하지 않았다면 주의의무 위반, 알면서 숨겼다면 고의적 은폐, 심지어 사기 방조까지 성립됩니다.
전세사기 피해 구제는 시간과의 싸움입니다. 증거가 사라지기 전에, 기억이 흐려지기 전에 지금 바로 다음 단계를 시작하세요.
더 이상 "나는 중개만 했을 뿐"이라는 변명이 통하지 않도록, 더 이상 "중개사는 처벌 못 받는다"는 오해가 퍼지지 않도록 정확한 증거와 절차로 끝까지 책임을 물으시기 바랍니다.