신탁전세사기, 임차권등기명령 거절됐다면? 이 방법으로 보증금 받아냈습니다
깨끗했던 등기부등본의 배신
"계약할 때는 융자도 없고 정말 깨끗했거든요."
저희를 찾아오시는 의뢰인들이 가장 많이 하시는 말씀입니다. 보통 근저당이 설정된 집은 위험하다고 피하시지만, 등기부등본에 소유권이 신탁회사로 넘어가 있는 신탁전세사기의 위험성은 놓치기 쉽습니다.
부동산 신탁은 겉보기엔 집주인이 소유자 같지만, 법적인 소유권은 신탁회사(수탁자)에게 있습니다. 만약 여러분이 집주인(위탁자)하고만 계약을 맺고, 실제 소유자인 신탁회사의 동의를 받지 못했다면 어떻게 될까요?
냉정하게 말해 그 계약은 신탁회사 입장에서 효력이 없습니다. 법적으로는 무단 점유자가 되어 보증금 보호는커녕, 최악의 경우 집을 비워줘야 하는 상황에 부닥칠 수도 있습니다. 집주인은 "잔금 치르면 소유권 정리해주겠다"라고 안심시키지만, 막상 만기 때 돈이 없다며 배째라 식으로 나오면 세입자 입장에서는 그야말로 지옥이 시작됩니다.
임차권등기명령이 거절된 이유 (실제 사례)
실제로 저희 법무법인 이현에서 성공적으로 해결한 사례를 들려드리겠습니다.
의뢰인은 보증금 1억 4천만 원에 전세 계약을 맺고 거주하다 만기가 되었습니다. 집주인 부부는 그중 5천만 원만 돌려주고, 나머지 9천만 원에 대해서는 "곧 마련해 주겠다"는 말만 남긴 채 연락을 끊어버렸습니다.
보통 전세금을 못 받으면 이사를 가더라도 대항력을 유지하기 위해 임차권등기명령부터 신청합니다. 의뢰인 역시 이 절차를 진행하려 했습니다. 그런데 예상치 못한 난관에 부딪혔습니다.
"신탁 부동산이라 임차권등기명령 신청이 불가능합니다."
해당 주택은 담보신탁된 부동산이었기에 등기상 소유자가 집주인이 아닌 신탁회사였습니다. 따라서 집주인을 상대로는 임차권등기명령을 할 수 없는 상황이었습니다. 이사도 못 가고, 돈은 묶이고, 집주인은 전화를 피하는 진퇴양난의 상황. 의뢰인은 9천만 원을 영영 잃을까 봐 뜬눈으로 밤을 지새우시다 저희를 찾아오셨습니다.
신탁전세사기 후 잠적한 집주인을 움직인 결정적 한 방
일반적인 방법이 막혔다면, 우회로를 찾아야 합니다. 저희 법무법인 이현의 전담팀은 해당 부동산에 집착하기보다 집주인의 다른 재산을 추적하는 데 집중했습니다.
조사 결과, 다행히 집주인 부부가 OO시에 아파트를 별도로 소유하고 있다는 사실을 확인했습니다. 더불어 그들이 주거래 은행으로 사용하는 계좌 정보도 파악해 냈습니다.
저희는 즉시 두 가지 전략을 실행에 옮겼습니다.
전세보증금 반환 청구 소송 제기: 법적인 강제력을 확보하기 위한 본안 소송 시작.
부동산 및 채권 가압류 신청: 집주인의 아파트와 통장을 묶어 재산 처분 금지.
소송은 판결까지 시간이 걸리지만, 가압류는 상대방을 즉각적으로 압박하는 효과가 있습니다. 법원은 저희의 소명 자료를 받아들여 집주인의 아파트와 예금 채권에 대한 가압류 결정을 내렸습니다.
결과는 즉시 나타났습니다. 수개월간 연락조차 받지 않던 집주인이 자신의 아파트와 통장이 묶이자 먼저 연락을 해왔습니다.
"가압류만 풀어주시면 나머지 돈을 바로 입금하겠습니다."
결국 의뢰인은 긴 소송 과정을 끝까지 갈 필요도 없이, 떼일 뻔했던 보증금 9천만 원 전액을 돌려받으셨습니다. 이후 입금을 확인하고 소송과 가압류를 취하하며 사건을 깔끔하게 종결지었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 신탁회사 동의 없이 계약했는데 보증금을 받을 수 있나요?
A. 신탁 원부에 임대차 권한이 수탁자(신탁사)에게 있다고 명시되어 있다면, 신탁사를 상대로 보증금을 청구하기는 매우 어렵습니다. 이 경우 집주인을 상대로 민사소송을 걸거나 사기죄 형사 고소를 통해 합의금을 받아내는 방향으로 우회해야 합니다.
Q. 전세사기 피해자 결정 신청이 가능한가요?
A. 신탁전세사기의 경우에도 집주인의 기망 행위(신탁 사실을 숨기거나 거짓말을 한 정황)가 입증되면 피해자 인정 신청을 해볼 수 있습니다. 다만 법령과 요건을 꼼꼼히 따져봐야 하므로 전문가 검토가 선행되어야 합니다.
Q. 소송 기간은 얼마나 걸리나요?
A. 보통 6개월에서 1년 정도 소요되지만, 위 사례처럼 가압류를 통해 심리적 압박을 가하면 판결 전에도 합의를 통해 돈을 돌려받는 경우가 많습니다.
💡 신탁등기된 집, 전세 세입자는 보증금 지킬 수 있을까?
변호사의 조력이 필수적인 순간
신탁 부동산 문제는 일반적인 임대차 분쟁보다 훨씬 복잡합니다. 신탁 원부라는 생소한 서류를 분석해 권리관계를 파악해야 하고, 이번 사례처럼 임차권등기명령이 불가능할 때 빠르게 대체 전략(가압류 등)을 수립해야 하기 때문입니다.
인터넷에 있는 일반적인 정보만 믿고 대응하다가는 대응 시기를 놓칠 수 있습니다. 의뢰인도 처음엔 방법이 없다고 생각하셨지만, 저희 이현을 통해 집주인의 숨겨진 아파트를 찾아내어 문제를 해결할 수 있었습니다.
신탁전세사기 혹은 유사한 상황으로 고통받고 계신다면 연락 주시기 바랍니다. 집주인을 움직이게 할 약점은 반드시 존재합니다. 법무법인 이현이 여러분의 소중한 재산을 지킬 수 있는 실질적인 해법을 찾아드리겠습니다.