보증금 안주는 집주인, '새 세입자 구해지면 준다'는 말에 속지 마세요

이사 날짜 잡혔는데 보증금 안 줄 때, 무작정 기다리면 위험한 이유

이사 날짜는 잡혔고 전세자금 대출 상환일도 코앞인데 집주인의 반응이 미적지근합니다. "요즘 경기가 어려워서...", "다음 세입자가 들어와야 돈을 빼줄 수 있다"와 같은 말, 보증금 문제로 고민하는 임차인이라면 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 임대인의 사정이 딱한 것은 이해하지만, 그 사정이 내 전세금 반환을 미룰 법적 근거가 되지는 않습니다.

2025년 현재, 역전세난과 부동산 경기 침체로 인해 보증금 안주는 집주인과의 갈등이 그 어느 때보다 빈번합니다. 하지만 여기서 중요한 것은, 집주인의 '기다려 달라'는 말을 믿고 마냥 기다리다가는 소중한 보증금을 제때 돌려받지 못하는 것은 물론, 대출 연체 이자라는 억울한 채무까지 떠안게 될 수 있다는 점입니다.

그렇다면, 말로 해결되지 않는 이 답답한 상황을 어떻게 타개해야 할까요?

[성공사례] 보증금 안주는 집주인의 태도가 바뀐 이유

의뢰인 A씨의 사연은 여러분의 상황과 크게 다르지 않았습니다. 서울 관악구 신림동의 한 다세대 주택에 거주하던 A씨는 묵시적 갱신으로 계약을 이어오다, 2025년 2월 집주인에게 "오는 5월에 이사를 가겠다"며 계약 해지를 통보했습니다.

주택임대차보호법상 묵시적 갱신 중 해지 통보를 하면 3개월 뒤 효력이 발생하므로, 법적인 계약 종료일은 2025년 5월이었습니다. 하지만 집주인은 "새로운 임차인이 구해지지 않으면 돈을 줄 수 없다"며 소위 '배째라' 식의 태도를 보였고, 대출 만기일인 5월 19일이 다가오도록 연락조차 제대로 받지 않았습니다. 이미 짐을 일부 비우고 이사 준비를 마친 A씨 입장에서는 피가 마르는 시간이었습니다.

법무법인 이현의 전략

저희는 집주인이 법적 의무를 이행하지 않고 있다고 판단, 지체 없이 주택임차권등기명령 신청을 준비했습니다. A씨가 대출 만기일에 맞춰 점유를 이탈하더라도 보증금을 돌려받을 권리(대항력과 우선변제권)를 유지하기 위한 필수적인 조치였습니다.

단순히 신청서만 제출한 것이 아닙니다. 신청 취지와 이유를 꼼꼼히 작성하여, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 등기부등본에 '임차권등기'라는 기록이 남게 됨을 강력하게 시사했습니다. 등기부에 임차권이 설정되면 새로운 세입자를 구하기가 사실상 불가능해지기 때문에, 이는 집주인에게 가장 실질적이고 강력한 압박 수단이 됩니다.

결과는 어땠을까요?

법원의 결정 절차가 진행되자 집주인의 태도가 완전히 바뀌었습니다. 등기부에 임차권 분쟁 사항이 올라가는 것을 두려워한 집주인은 결국 꼬리를 내렸고, A씨는 대출 만기일인 5월 19일에 맞춰 보증금 전액을 돌려받을 수 있었습니다. 문제가 해결됨에 따라 저희는 즉시 신청취하서를 제출하여 사건을 깔끔하게 마무리했습니다.

이사 가더라도 대항력 유지하는 '임차권등기명령'

위 사례에서 보듯, 보증금 안주는 집주인을 움직이게 하는 가장 확실한 카드는 '임차권등기명령'입니다.

많은 분이 "보증금을 못 받았는데 이사를 가도 되나요?"라고 묻습니다. 원칙적으로는 보증금을 받기 전까지는 짐을 빼거나 전입신고를 옮기면 안 됩니다. 대항력을 잃기 때문입니다. 하지만 당장 직장이나 결혼 문제로 이사를 가야 한다면 어떡할까요?

이때 필요한 것이 바로 임차권등기명령입니다. 법원 명령에 따라 등기부에 내 권리가 기재되면, 그 이후에는 이사를 가고 주민등록을 옮겨도 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 무엇보다 앞선 사례처럼 집주인에게 심리적 압박을 가해 보증금 반환을 유도하는 효과가 탁월합니다.

임차권등기명령 신청 후 이사 시기 등 필수 Q&A

Q. 임차권등기명령 신청 후 바로 이사 가도 되나요?

A. 아니요, 절대 안 됩니다. 신청서를 냈다고 끝나는 것이 아닙니다. 법원의 결정이 내려지고, 실제 등기부등본에 등기가 기재된 것을 눈으로 확인한 뒤에 이사하셔야 대항력이 유지됩니다.

Q. 집주인이 돈을 늦게 줘서 생긴 손해도 받을 수 있나요?

A. 임차권등기 후 보증금 반환 소송을 제기하면, 소장 부본 송달일 이후부터는 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다. A씨 역시 만일의 경우를 대비해 소송지연이자 청구까지 준비하고 있었습니다.

Q. 변호사 비용은 집주인에게 받을 수 있나요?

A. 추후 보증금 반환 소송으로 이어져 승소할 경우, 정해진 범위 내에서 변호사 선임 비용 등 소송 비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다.

👉 임차권등기명령 신청 절차부터 이사 주의점까지 한눈에

집주인이 아닌, ‘나’를 먼저 생각하세요

"조금만 더 기다려 달라"는 집주인의 말을 믿고 싶으신 마음, 충분히 이해합니다. 하지만 그 기다림의 끝이 해피엔딩이라는 보장은 없습니다. 오히려 묵시적 갱신 해지 효력 발생 시기나 대항력 상실 같은 법적 쟁점을 놓쳐 낭패를 볼 수도 있습니다.

보증금 안주는 집주인 앞에서 감정적으로 호소하기보다, 냉정하고 정확한 법적 절차를 밟는 것이 내 재산을 지키는 가장 빠른 길입니다. A씨의 사례처럼, 적절한 시기에 전문가의 조력을 받아 내용증명 발송부터 임차권등기, 필요하다면 반환 소송까지 체계적으로 대응하시길 권해드립니다.

법무법인 이현이 여러분의 소중한 보증금을 지키는 든든한 조력자 되어드리겠습니다. 혼자 고민하지 마시고, 지금 바로 연락 주시기 바랍니다.