임차권등기명령 신청 절차부터 이사 주의점까지 한눈에

“이사 날짜는 다가오는데, 집주인이 보증금을 안 돌려줘요. 짐은 싸뒀는데 이사를 못 나가고 있습니다.”

전세 계약 만료를 앞둔 세입자들이 가장 많이 하는 하소연이에요. 집주인과의 관계가 틀어지면 ‘보증금 반환’ 문제는 순식간에 악몽이 됩니다. 이럴 때 세입자가 자신의 권리를 지키며 안심하고 이사할 수 있는 법적 장치가 바로 ‘임차권등기명령’이에요.

임차권등기명령이란?

‘임차권등기명령’은 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 하는 상황에서, 법원에 신청해 임대차 관계를 ‘등기부등본상에 표시’해 두는 제도예요. 쉽게 말해,

“나는 이 집에 대해 보증금 받을 권리가 여전히 남아있다!” 이걸 법적으로 선언해 두는 장치죠.

이 등기가 되어 있으면, 세입자가 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 즉, 나중에 집이 경매로 넘어가도 내 보증금을 회수할 수 있는 우선순위가 보장되는 거예요.

임차권등기명령 신청 절차

“이거 복잡한 법원 절차 아닌가요?” 생각보다 간단해요. 한 단계씩 따라가면 됩니다.

① 관할 법원 확인하기

임차권등기명령은 해당 주택의 소재지를 관할하는 지방법원이나 그 지원·시·군 법원에 신청해야 합니다. 예를 들어 서울에 있는 주택이라면 서울중앙지방법원, 수원이라면 수원지방법원 관할이에요.

② 필요 서류 준비하기

• 임대차계약서 사본 (확정일자 기재된 것)

• 주민등록등본 (전입일 확인용)

• 등기사항증명서(임대인 소유로 등기된 주택의 경우)

• 보증금 미반환 사실을 증명할 자료 (통화 내역, 문자 등도 가능)

• 신청서 (법원 양식 또는 전자소송 양식사용 가능)

③ 법원에 신청서 제출하기

직접 법원에 방문하거나 전자소송 사이트를 통해 온라인으로 접수할 수 있어요. 수수료는 인지대 약 2,000원 + 송달료 약 3,000원 정도로 다른 민사 절차보다 훨씬 부담이 적습니다.

④ 법원 심사 및 등기 완료

법원이 임차인 자격과 임대차 관계를 확인하면, 해당 주택 등기부에 ‘임차권등기명령’이 표시됩니다. 이게 완료되면, 세입자는 이제 안심하고 이사 가능한 상태가 되는 거예요.

✅ 핵심 포인트 요약

임차권등기명령 후 이사 시 주의할 점

임차권등기를 마친 후에는 전입신고를 다른 곳으로 옮기더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않습니다. 하지만 이사 타이밍과 순서를 잘못 잡으면 권리 상실 위험이 있어요. 이사 전에 아래 3가지를 꼭 기억하세요

① 등기 완료 후 전입신고 이동하기

임차권등기가 완료되기 전에 전입신고를 옮기면 기존에 취득한 대항력을 상실할 수 있습니다. 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되지만, 임차권등기를 마친 후에야 전입신고를 옮겨도 대항력과 우선변제권을 상실하지 않게 됩니다

👉 반드시 임차권등기 완료 확인 → 전입신고 이동 순서를 지켜야 합니다.

② 열쇠(점유) 인도 시점 주의

임대차보증금반환채무와 임차 주택 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 즉 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임차 주택의 인도를 거절할 수 있는 동시이행항변권을 가집니다. 임차권등기명령 신청 시점에는 임차 주택을 점유하고 있어야 하며 등기 완료 전에 열쇠를 미리 넘겨주면 점유를 상실한 것으로 볼 수 있어 권리 행사에 어려움이 있을 수 있습니다.

👉 임차권등기 완료 후 보증금을 반환받거나 법적 절차를 진행한 후에 열쇠를 인도하는 것이 안전합니다.

③ 새집에서도 다시 전입신고 + 확정일자

이사한 새집은 새로운 보증금 계약이기 때문에 기존 보호는 그대로 적용되지 않아요. 새로운 전입신고와 확정일자를 꼭 다시 받아야 그 집에서도 보호받을 수 있습니다.

변호사의 조력이 필요한 이유

임차권등기명령은 혼자 신청할 수도 있지만 실무에서는 법적 다툼으로 이어지는 경우가 훨씬 많아요. 예를 들어,

• 임대인이 “이미 반환했다”라며 신청을 다투는 경우

• 전세사기 건에서 다수의 채권자와 배당 순위 다툼이 생기는 경우

• 등기 완료 후에도 강제집행이나 경매 절차로 넘어가는 경우

이럴 땐 법적 판단과 서류 제출 타이밍이 굉장히 중요해요. 서류 한 장만 빠져도 우선순위가 밀려서 보증금을 못 돌려받는 일이 생길 수 있거든요.

🧑‍⚖️ 법무법인 이현은 임차권등기명령뿐 아니라 그 이후의 소송·배당·강제집행 절차까지 종합적으로 지원합니다. 실제로 보증금 100% 회수를 이끌어낸 사례도 다수 있어요.

세입자 입장에서는 “신청만 하면 되겠지” 싶지만 한 끗 차이로 몇천만 원이 날아갈 수도 있습니다. 그래서 변호사의 조력은 ‘선택’이 아니라 ‘안전장치’예요.

자주 묻는 질문

Q1. 임차권등기명령 신청 절차 알려주세요.

A. 주택 소재지 관할 법원에 신청하며, 임대차계약서·확정일자·등본 등 서류를 준비합니다. 법원 방문 또는 전자소송으로 진행 가능하고, 인지대 2,000원 + 송달료 + 등기 신청 수수료 3,000원 정도입니다.

Q2. 임차권등기명령 후 이사 시 주의할 점이 있나요?

A. 임차권등기가 완료된 후에는 전입신고를 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 상실하지 않습니다. 다만, 임차권등기 완료 전에 전입신고를 옮기면 대항력을 상실할 수 있으므로, 반드시 임차권등기 완료 확인 후 전입신고를 이동해야 합니다.

Q3. 임차권등기명령과 전세권 등기의 차이점이 궁금해요.

A. 전세권 등기는 전세금 반환을 위해 별도의 설정 계약을 맺어 등기하는 제도예요. 반면 임차권등기명령은 계약이 끝난 뒤 보증금 미반환 시 사후적으로 권리를 표시하는 방식이라 비용도 저렴하고 절차도 간단합니다.

보증금 반환이 지연되면, 세입자 입장에서는 이사·생활·신용까지 흔들리기 시작합니다. 하지만 법은 이런 상황에서도 세입자가 불이익을 받지 않도록 ‘임차권등기명령’이라는 방패를 마련해 두었어요. 단, 절차 하나하나가 돈과 직결되는 문제인 만큼 혼자 판단하기보다 전문가와 함께 정확히 진행하는 게 현명합니다.

지금 비슷한 상황으로 답답하시다면, 혼자 끙끙대지 말고, 전문가의 도움으로 안전하게 권리를 지키세요. 법무법인 이현이 끝까지 함께하겠습니다.