전세보증금 반환 소송 절차 및 승소 후 강제집행 실무 가이드 (2026)

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본 글은 2026년 기준 개정 법령 및 최신 흐름을 반영하여 수정·보완되었습니다.

2026년 1월 기준, 전세사기 특별법 시행 이후 피해자 결정을 신청한 건수가 약 6만 건에 육박하고 있습니다.

이 중 3만 5천여건이 공식적인 피해자로 결정되었으나, 이 수치 뒤에는 여전히 보증금을 돌려받지 못해 고통받는 수많은 임차인이 있죠.

통계에 따르면 전세사기 피해자의 70% 이상이 40세 미만의 청년층이며, 피해 보증금의 97.5%가 3억 원 이하인 주택에 집중되어 있습니다.

사회 초년생들이 평생 모은 전 재산이 위협받고 있는 것입니다.

정부의 특별법 지원 제도는 계속 확대되고 있으나, 피해자 결정 통지서가 곧 보증금의 반환을 의미하지는 않습니다.

특별법은 경매 유예나 저금리 대출 등 주거 안정을 돕는 방어적 수단입니다.

결국 내 보증금을 실질적으로 되찾아오기 위해서는 민사상 전세보증금 반환 소송 절차를 통해 판결문을 확보하고, 임대인의 재산을 추적한 뒤 강제집행 절차를 직접 밟아야 합니다.

이 글을 통해, 실무 현장에서 임대인의 재산을 어떻게 추적하고 보증금을 실제로 회수하는지 그 상세한 단계를 공개하려고 하니 상세히 읽어보시면 좋겠습니다.

[소송 전] 계약 종료의 증명과 권리 보전

본격적인 소송에 앞서 임차인은 자신의 대항력을 유지하면서 임대차 계약이 적법하게 종료되었음을 입증할 수 있는 준비를 마쳐야 합니다.

이 단계에서의 실수가 추후 소송 결과나 경매 배당 순위에 큰 영향을 미칠 수 있으므로 실무적인 주의사항을 반드시 확인하세요.

① 내용증명 발송과 송달 불능 시 대처법

내용증명은 임대차 계약 해지 의사를 공식적으로 전달했다는 사실을 입증하는 가장 확실한 방법입니다.

그런데 2026년 기준, 임대인이 의도적으로 우편물 수령을 거부하거나 주소지가 불분명하여 내용증명이 반송되는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.

• 해지 의사 표시: 계약 종료 최소 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 밝혀야 하며, 내용증명에는 임대차 계약의 주요 내용과 보증금 미반환 시 법적 조치를 취하겠다는 내용을 포함합니다.

• 송달 불능 시 보완: 내용증명이 반송되었다면 임대인의 주민등록초본을 발급받아 주소지를 재확인하거나, 공시송달을 염두에 두고 문자 메시지, 메신저 대화 내역, 통화 녹취록 등을 보관하여 의사표시의 도달을 입증할 준비를 합니다.

👉 의사표시의 공시송달로 묵시적 갱신 막은 사례

② 임차권등기명령 신청과 기재 확인

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령을 통해 기존의 대항력과 우선변제권을 보전해야 합니다.

• 신청 시기: 임대차 계약 기간이 종료된 이후에 신청이 가능합니다.

• 점유 해제 시점: 법원에 신청서를 제출한 직후에 이사하는 것이 아니고, 반드시 부동산 등기부등본에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 뒤에 짐을 빼야 대항력이 유지됩니다.

③ 민사 가압류 신청 및 세제 혜택

임대인이 소송 중에 재산을 은닉하거나 처분하는 것을 방지하기 위해 임대인의 다른 재산에 가압류를 설정하는 것이 좋습니다.

• 심리적 압박: 임차주택 외에 임대인의 다른 부동산이나 예금 등에 가압류를 진행함으로써 임대인에게 보증금 반환에 대한 강력한 압박을 가할 수 있습니다.

• 등록면허세 면제: 전세사기 특별법에 따라 피해자로 결정된 임차인은 가압류 등기 시 발생하는 등록면허세를 면제받을 수 있습니다(지방세특례제한법 제36조의4).

[본안 소송] 집행권원 확보를 위한 법적 절차

임차권등기명령이 대항력을 지키는 방어 절차라면, 전세보증금 반환 소송 절차는 임대인의 재산을 강제로 매각할 수 있는 권리인 집행권원을 얻기 위한 공격이라고 볼 수 있습니다.

① 소장 접수와 피고(임대인)의 대응 시나리오

소송의 시작은 소장 접수입니다.

임대차계약서, 보증금 이체 내역, 계약 해지 통지 기록 등을 첨부하여 관할 법원에 제출하며, 이후 임대인의 대응에 따라 절차가 갈립니다.

• 임대인이 대응하지 않는 경우: 소장을 송달받은 후 30일 이내에 답변서를 제출하지 않으면 법원은 변론 없이 승소 판결을 내릴 수 있습니다.

• 임대인이 다투는 경우: 임대인이 계약 연장을 주장하거나 보증금 반환 의무를 회피하기 위해 답변서를 제출하면 정식 변론 기일이 잡힙니다. 이때 임차인은 앞서 준비한 내용증명이나 문자 내역 등을 통해 계약이 적법하게 종료되었음을 법리적으로 증명해야 합니다.

② 특수 상황에 대한 법적 대응

전세사기 사건은 일반적인 임대차 분쟁과 달리 임대인의 신변에 문제가 생기는 경우가 빈번합니다.

• 공시송달 절차: 임대인이 고의로 소장을 받지 않거나 소재가 불명확한 경우 법원 게시판 공고 등을 통해 송달된 것으로 간주하는 공시송달을 신청하여 재판을 계속 진행합니다.

• 상속재산관리인 선임: 임대인이 사망하고 상속인이 전원 상속을 포기하거나 행방불명인 경우 소송을 진행할 대상이 사라집니다. 이런 경우, 상속재산관리인 선임을 신청하면 소송 절차를 이어갈 수 있습니다.

③ 비용 관련 팁

• 지연이자 청구: 보증금 반환 지체에 따른 실질적인 손실을 보전하기 위해 소송 촉진 등에 관한 특례법에 따른 법정 지연이자를 같이 청구해야 합니다.

• 비용 보전: 승소 판결이 확정되면 인지대, 송달료, 변호사 비용 등 소송 비용의 일부를 법정 범위 내에서 임대인에게 청구하는 소송비용액확정결정 신청을 별도로 진행할 수 있습니다.

[강제집행] 보증금 회수를 위한 전방위적 전략

승소 판결문을 확보했다면 임대인의 재산을 현금화하여 보증금을 충당하는 강제집행 단계에 돌입합니다.

이 과정은 특별법상 피해자 인정 여부와 관계없이 보증금을 돌려받지 못한 임차인이라면 누구나 행사할 수 있는 법적 권리입니다.

① 부동산 경매와 피해자 특례 지원

판결문을 집행권원으로 하여 임차 주택에 대한 강제경매를 신청합니다.

• 일반 임차인: 경매 낙찰 대금에서 본인의 배당 순위에 따라 보증금을 회수합니다.

• 피해자 결정 시 혜택: 전세사기피해자로 결정된 경우 해당 주택을 우선적으로 낙찰받을 수 있는 우선매수권을 행사하거나, LH 등 공공주택사업자에게 매입을 요청하여 거주권을 보장받을 수 있습니다.

• 공동담보 특례: 여러 주택이 하나의 담보로 묶여 배당이 늦어지는 공동담보 사건의 경우, 2026년 1월부터는 낙찰 시(매각 대금 납부일)에 즉시 특례채무조정(무이자 20년 분할 상환)을 신청하여 이자 부담을 조기에 경감할 수 있습니다.

👉 집이 경매로 넘어가면 임차인은 무엇을 해야 할까?

② 유체동산 강제집행 (심리적 압박과 합의 유도)

부동산에 선순위 채권이 많아 실질적인 배당 이득이 적을 때 활용하는 강력한 수단입니다.

• 집행 대상: 임대인이 실제 거주하거나 점유하는 장소의 가전, 가구 등 이동 가능한 재산을 압류합니다.

• 실무적 효과: 집행관이 직접 방문하여 압류 표식을 부착하는 행위 자체로 임대인에게 상당한 심리적 압박을 주며, 이를 통해 숨겨둔 재산을 찾아내거나 별도의 합의금을 끌어내는 계기가 됩니다.

👉 유체동산 가압류 활용법

③ 재산 추적 및 금융 거래 제한

임대인이 재산을 은닉한 경우 이를 찾아내야 합니다.

• 재산명시 및 재산조회: 법원을 통해 임대인이 직접 자신의 재산 목록을 제출하게 하고, 임대인 명의의 숨겨진 부동산과 예금을 조회합니다.

• 채무불이행자 명부 등재: 판결 확정 후 6개월 동안 보증금을 돌려주지 않는 임대인을 명부에 등재합니다. 이는 임대인의 신용등급에 치명적인 영향을 주어 신용카드 사용이나 대출 등 모든 금융 거래를 마비시키는 강력한 제재가 됩니다.

• 신용조회: 저희 법무법인 이현에서는 재산조회 등과 별개로 상대의 주거래은행 파악 및 예상 수입, 다른 부동산이 있는지 등을 확인하는 신용조회를 22만 원에 진행하고 있습니다.

전세보증금 반환 소송 및 강제집행 FAQ

Q1. 임대인이 신규 임차인 확보 전까지 보증금 반환을 거부할 경우 법적으로 정당합니까?

A1. 민법 제536조의 동시이행 관계에 따라 임대인의 보증금 반환 의무는 임차인의 목적물 반환 의무와 동시에 이행되어야 하며, 신규 임차인과의 계약 체결은 법적인 반환 요건에 해당하지 않습니다.

임대인이 신규 계약 전까지 반환을 지체할 경우, 소송을 제기한 임차인은 소송촉진 등에 관한 특례법에 의거하여 소장 부본 송달 다음 날부터 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

Q2. 임차권등기명령 신청 즉시 다른 곳으로 이사해도 대항력이 유지됩니까?

A2. 신청서 제출만으로는 대항력이 유지되지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 의거하여, 반드시 부동산 등기부등본상에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 이후에 점유를 해제해야 합니다.

등기소에서 기재를 완료하기까지 통상 2주 내외가 소요되며, 이 과정이 완료되기 전 이사를 하거나 전입을 옮길 경우 기존의 대항력과 우선변제권이 소멸하여 경매 절차에서 배당 순위가 뒤처질 위험이 있습니다.

Q3. 승소 시 임대인에게 청구할 수 있는 소송 비용의 범위는 어디까지입니까?

A3. 민사소송법 제98조에 따라 소송비용은 패소한 당사자가 부담하며, 승소 판결 확정 후 소송비용액 확정결정 신청을 통해 실비를 보전받을 수 있습니다.

청구 가능한 항목에는 법원에 납부한 인지대, 송달료 등이 포함되며, 변호사 보수의 경우 변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙에 명시된 상한 금액 범위 내에서 인정됩니다.

다만 실질적인 비용 회수는 집행 대상인 임대인의 재산이 존재할 때 가능하므로, 가압류 등 보전 처분을 소 제기 단계에서 같이 진행하는 것이 좋습니다.

전세보증금 반환 소송 절차는 단순한 권리 확인을 넘어 임대인의 자산을 전략적으로 특정하고 현금화하는 과정이라고 볼 수 있습니다.

승소 판결 이후 실질적인 재산 추적 및 압류 절차가 고민이시라면, 저희 법무법인 이현에 연락 주시기 바랍니다.

전방위적 회수 플랜을 설계해 드리겠습니다.