집이 경매로 넘어가면 세입자의 돈은 어떻게 될까?
요즘 전세사기, 깡통전세 등으로 인해 세입자가 살던 집이 경매로 넘어가는 사례가 크게 늘고 있습니다. 집주인이 대출을 갚지 못하거나 근저당이 잡힌 상태에서 전세 계약이 체결된 경우에는 세입자의 보증금이 위험해질 수 있죠. 하지만 걱정만 할 필요는 없습니다.
세입자가 대항력과 우선변제권을 제대로 갖추고 있다면 경매 과정에서도 일정 금액을 돌려받을 수 있습니다. 오늘은 “집이 경매로 넘어가면 세입자의 돈은 어떻게 되는가”를 실제 절차 중심으로 정리해드릴게요.
👉 이현 성공사례｜전세집 경매 중에도 보증금 전액 돌려받은 사례
집 경매로 넘어가면?
‘경매’는 집주인이 채무를 갚지 못해 채권자(은행 등)가 법원을 통해 강제로 부동산을 매각하는 절차입니다.
이때 세입자는 임차인 신분으로서 집주인과는 별개로 보증금 반환권을 주장해야 합니다. 즉, 단순히 “내가 세입자다”가 아니라 법적으로 보호받을 수 있는 지위를 갖춰야 하죠.
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세입자가 보증금을 지키는 핵심은 ‘대항력’과 ‘확정일자’
✅ 대항력
: 실제 입주 + 전입신고를 마친 세입자는 “새 주인에게도 내 권리를 주장할 수 있는 효력”이 생깁니다.
✅ 확정일자
: 주민센터에서 계약서에 날짜 도장을 받는 절차로, ‘배당 순위’를 결정짓는 기준이 됩니다.
📌 요약하면:
“대항력 + 확정일자”를 모두 갖춘 세입자만이 경매 과정에서 보증금을 우선적으로 배당받을 자격이 생깁니다.
경매 진행 시 세입자가 반드시 해야 할 일
세입자가 아무런 조치를 하지 않으면, 보증금이 있어도 경매대금에서 배당받지 못할 수 있습니다. 따라서 아래 절차를 반드시 따라야 합니다
✅ ① ‘배당요구 종기일’ 확인
법원 경매 공고문에는 배당요구 종기일이 명시되어 있습니다. 이 날짜 안에 배당요구신청서를 법원에 제출해야 배당대상자가 됩니다.
✅ ② 점유 유지
경매가 끝나기 전까지 실제로 거주 중이어야 대항력이 유지됩니다. (중간에 이사를 나가면 권리가 사라질 수 있어요.)
✅ ③ 배당표 확인
법원이 작성한 배당표에서 내 순위가 어디인지 반드시 확인해야 합니다. 순위가 낮을수록 돌려받는 금액이 줄어듭니다.
집 경매로 넘어가면 돈을 전액 돌려받지 못할 수도 있습니다
아쉽게도 경매가 끝나면 매각대금에서 다음 순서로 배당됩니다.
소액임차인의 최우선변제권
담보물권자
확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
일반 채권자
즉, 근저당권이 세입자의 대항력보다 앞서 설정되어 있었다면, 세입자의 보증금이 일부만 배당될 수도 있습니다.
이럴 때는 다음 단계를 검토해야 합니다.
✅ ① 전세보증보험(HUG, SGI) 청구
→ 가입돼 있다면 보증금 전액을 보험으로 돌려받을 수 있습니다.
✅ ② 임차권등기명령 신청
→ 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면,
임차권등기를 신청해 ‘보증금 반환 청구권’을 유지할 수 있습니다.
✅ ③ 임대인 상대 민사소송
→ 보증보험 미가입 상태라면, 임대인(또는 그 상속인)을 상대로 소송 가능.
💬 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 경매로 집이 팔리면 소유권 이전은 어떻게 되나요?
→ 낙찰자가 잔금을 납부한 시점에 소유권이 이전됩니다. 세입자는 이때까지 점유를 유지하면 대항력 효력이 남습니다.
Q2. 경매 진행 시 세입자가 할 수 있는 조치는 무엇인가요?
→ 전입신고, 확정일자, 배당요구신청이 핵심입니다. 또한 임차권등기명령을 통해 보증금 반환 청구권을 보전할 수 있습니다.
Q3. 경매로 집을 잃은 경우 이사 지원 제도가 있나요?
→ 전세사기·경매 피해 세입자는 LH 임대주택, 긴급주거지원 등 정부 지원 제도를 신청할 수 있습니다.
집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받을 수 있을지 불안하지만 대항력·확정일자·배당요구만 잘 챙겨도 상당 부분을 보호받을 수 있습니다.
법무법인(유) 이현은
📌 경매 진행 중 임차권 보호 조치
📌 배당요구신청 및 우선변제권 검토
📌 보증금 반환청구 및 소송 대리
까지 세입자 중심으로 실질적인 법률 조력을 제공합니다. 경매 절차는 빠르지만, 대응만큼은 미리 준비해야 합니다.
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