깡통전세 뜻, 이걸 모르면 전세보증금 날릴 수 있습니다
요즘 뉴스에서 자주 들리는 단어, ‘깡통전세’.
전세 계약을 앞둔 세입자라면 한 번쯤 들어봤을 겁니다. 겉보기엔 멀쩡한 신축 오피스텔이나 빌라지만 막상 사고가 터지고 나면 보증금을 거의 돌려받지 못하는 경우가 많죠.
그 이유가 바로 ‘깡통전세’ 구조 때문이에요.
오늘은 깡통전세의 정확한 뜻과 함께 세입자가 반드시 알아야 할 주의사항과 예방 방법을 정리했습니다.
깡통전세 뜻, 쉽게 말해 ‘집값보다 전세보증금이 더 비싼 경우’
‘깡통전세’란 집값(매매가)에서 대출금과 전세보증금을 합한 금액이 집의 실제 시세보다 더 많은 상태를 말합니다.
📌 예를 들어
집값: 2억 원
근저당: 1억 2천만 원
세입자 보증금: 9천만 원
이 경우 총 채권액은 2억 1천만 원, 즉 집값보다 많죠.
→ 이런 상황을 ‘깡통전세’라고 부릅니다.
즉, 집이 경매로 넘어가면 매각 대금으로도 세입자의 보증금을 다 돌려줄 수 없게 되는 구조입니다.
깡통전세가 생기는 이유
깡통전세는 단순한 시장 현상이 아니라 투기·대출 중심의 구조적 문제에서 시작됩니다.
집주인이 과도한 대출을 받은 상태에서 전세를 놓는 경우
허위 시세로 계약을 유도해 전세금을 높게 받는 경우
분양 대행업자나 컨설턴트가 허위 감정가를 제시하는 경우
결국 세입자는 정상적인 계약을 했다고 생각하지만, 사실상 이미 ‘보증금이 위험한 집’에 들어가 있는 셈입니다.
깡통전세 계약 전 세입자가 꼭 확인해야 할 주의사항
✅ ① 등기부등본 확인
: 근저당권이 설정되어 있다면, 보증금이 우선순위에서 밀릴 수 있습니다.
✅ ② 주변 시세 비교
: 같은 지역, 동일 평형의 전세 시세보다 과하게 싸거나 비싸면 의심해야 합니다.
✅ ③ 전입신고 + 확정일자 필수
: 계약 직후 바로 전입신고를 하고, 주민센터에서 확정일자를 받아야 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보할 수 있습니다.
✅ ④ 집주인 신용정보 확인
: 세금 체납, 신용불량 등의 이력이 있다면 전세금 반환 리스크가 높습니다.
깡통전세 예방을 위한 현실적 방법
💡 ① 전세보증보험 가입하기
→ 보증금을 집주인이 돌려주지 않아도, HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 대신 지급해주는 제도입니다. 보험료는 보증금 규모에 따라 수십만 원 수준으로, ‘사고 발생 시 마지막 안전망’ 역할을 합니다.
💡 ② 감정가보다 낮은 금액으로 계약하기
→ “집값보다 전세금이 많다”는 구조 자체가 깡통전세의 시작입니다.
계약 전 시세를 반드시 비교하고, 보증금이 매매가의 80%를 넘는다면 계약을 재검토해야 합니다.
💡 ③ 중개업소 선택도 중요
→ 등록된 공인중개사무소인지, 거래이력·책임보험 가입 여부를 꼭 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 전세 계약 시 주의해야 할 사항은 무엇인가요?
→ 등기부등본 확인, 전입신고·확정일자 받기, 전세보증보험 가입이 기본입니다. 특히 시세 대비 과도하게 높은 전세금은 반드시 재검토해야 합니다.
Q2. 깡통전세 예방법을 알려주세요.
→ 주변 시세 파악, 대출금 확인, 보증보험 가입, 확정일자 등록이 핵심입니다. 계약 전 부동산 실거래가를 꼭 확인하세요.
Q3. 전세보증보험은 무엇인가요?
→ 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 때, HUG나 SGI에서 대신 지급해주는 제도입니다. 계약 후 일정 기간 내 가입해야 하며, 미가입 시 보증금을 보호받기 어렵습니다.
‘깡통전세’는 계약 당시에는 아무 문제 없어 보여도, 결국 세입자가 모든 피해를 떠안게 되는 구조입니다. 전입신고와 확정일자, 전세보증보험은 선택이 아니라 필수입니다.
법무법인(유) 이현은
📌 깡통전세 피해 구제
📌 전세보증금 반환소송 및 경매 대응
📌 보증보험 분쟁·보증금 회수 절차
까지 세입자 중심의 실질적인 법률 조력을 제공합니다. 계약 전이라면 예방 상담으로, 계약 후라면 피해 회복으로 함께하겠습니다.