아파트 갭투자 전세사기, 보증금 돌려받고 싶다면?
아파트 전세는 일반 빌라 전세보다 안전하다는 말, 들어보셨나요?
하지만 이제는 아닙니다. 아파트 갭투자하는 사람들이 늘어나면서 전세사기 당하는 사람이 늘고있습니다. 그리고 나도 그 피해자중 하나가 될 수 있죠. 또는 이미 피해자가 되어있을 수도 있습니다. 아파트 전세금은 보통 전재산을 넘어 은행 대출까지 받는 경우가 많죠. 하지만 그 돈을 못받는 상황이 오면 인생이 한 순간에 변할 수 있습니다.
아파트 갭투자의 구조와 전세사기의 연결고리
‘갭투자’란 쉽게 말해 전세를 끼고 집을 사는 투자 방식입니다. 예를 들어 5억짜리 아파트를 전세 4억에 세놓고 1억만 투자해 매입하는 식이죠. 문제는 부동산 가격이 떨어지거나, 집주인이 여러 채를 이런 식으로 사고팔기 시작하면 발생합니다. 전세보증금보다 집값이 낮은 ‘깡통전세’ 상태가 되면, 집이 경매로 넘어가도 임차인은 보증금을 전혀 돌려받지 못하는 일이 생깁니다. 특히 요즘에는 명의만 빌린 ‘바지집주인’, 허위로 전세 시세를 부풀린 중개업자, 근저당을 몰래 여러 개 설정한 다주택자 등이 연루된 전형적인 전세사기 구조로 이어집니다.
전세사기 피해자가 반드시 확인해야 할 핵심 포인트
✅ 등기부등본으로 꼭 확인해야 할 3가지
소유자 – 실제 계약한 사람이 등기상 집주인과 같은지 확인하세요.
근저당권 – 은행 대출이 많은 집이라면 경매 위험이 큽니다.
전세권 설정 여부 – 전세권이 설정되어 있어야 법적으로 보증금을 주장하기 쉬워집니다.
등기부등본은 ‘열람용’으로도 충분합니다. 요즘은 인터넷등기소에서 누구나 열람 가능하니, 계약 전 반드시 확인하세요.
⚠ 집주인 명의 확인 시 놓치기 쉬운 함정
실제 현장에서는 ‘대리인’이 나와 계약서를 쓰는 경우가 많습니다. 하지만 위임장 하나만 믿고 계약하셨다가 명의자가 다른 사람인 경우, 사기죄로 고소해도 돈을 돌려받기 어렵습니다. 소유자 본인의 신분증과 인감증명서 원본을 꼭 확인해야 합니다.
⚖ 이미 경매가 진행 중인 경우의 대응
만약 집이 이미 경매 절차에 들어갔다면, 즉시 ‘임차권등기명령’을 신청해야 합니다. 이 절차를 통해 임차인으로서의 권리를 유지할 수 있고, 추후 배당 순위에서 우선순위를 확보할 수 있습니다. 한시라도 늦으면 다른 채권자에게 밀려 보증금 전액을 잃을 수도 있습니다.
피해 발생 시 즉시 해야 할 법적 조치
📌 전세사기 형사고소 절차
집주인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사가 없거나, 전세금을 다른 채무 변제에 썼다면 사기죄 또는 배임죄로 고소가 가능합니다. 형사고소는 단순히 처벌 목적이 아니라, 가해자의 재산을 동결시키는 전략적 수단이 될 수 있습니다.
🏠 임차권등기명령 신청으로 보증금 보호하기
이 명령은 “나는 여전히 이 집의 임차인이다”라는 법적 표시를 해두는 것입니다. 임대인이 바뀌거나 경매가 진행돼도 보증금 반환청구권을 인정받는 핵심 수단이 됩니다. 법원에 신청서 한 장만 내면 되지만, 문구 하나 잘못 적어 반려되는 경우가 많으니 변호사 도움을 받는 게 안전합니다.
💰 보증보험 가입 여부 및 HUG 청구 절차
HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보증에 가입돼 있다면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 HUG가 대신 지급합니다. 다만, 임대차계약 시점에 요건 충족 여부가 중요하므로, 계약 직후부터 확인해 두셔야 합니다.
⚖ 형사절차와 민사절차 병행의 필요성
많은 분들이 “형사고소만 하면 돈을 돌려받을 수 있다”고 생각하시지만, 사실은 형사와 민사 절차를 동시에 진행해야 합니다. 형사로 처벌을 받게 해도, 별도의 민사소송을 제기하지 않으면 보증금을 실제로 회수하기 어렵기 때문입니다.
실제 사례로 본 갭투자형 전세사기
서울 ○○구 신축 아파트의 경우, 분양 초기부터 ‘전세금으로 매입’하는 갭투자 세입자들이 몰렸습니다. 하지만 시세가 급락하면서 집값이 전세보증금보다 낮아졌고, 집주인들은 대출이자 감당이 안 돼 보증금을 돌려주지 못했습니다. 법원은 “갭투자를 빙자해 다수 임차인에게 전세보증금을 편취한 행위는 사기죄”로 판단했고, 피해자들은 형사고소와 민사소송을 병행해 보증금의 70~80% 이상을 회수할 수 있었습니다.
아파트 갭투자 전세사기 대응하는법
사기·배임죄 고소장 작성 및 수사기관 제출
임차권등기명령 및 보증금 반환소송 대리
가해자 재산 추적 및 가압류 조치
HUG 청구 관련 법률 자문 및 분쟁 대응
💡 특히 법무법인 이현은 전세사기 사건에서 피해금 회수율 80% 이상을 달성한 다수의 실무 경험이 있습니다. 피해자가 많아질수록 사건은 복잡해지고, 초기 대응 속도가 곧 회수율을 결정합니다.
아파트 갭투자 전세사기 예방법
‘갭투자’는 전세보증금을 이용해 집을 매입하는 투자 방식입니다. 집값이 떨어지거나 대출이 많으면, 집이 ‘깡통전세’로 전락해 임차인의 보증금이 위험해집니다. 즉, 투자자에겐 수익 구조지만 세입자에겐 보증금이 담보로 잡힌 구조적 위험이 숨어 있습니다.
1) 등기부등본으로 위험 신호 확인하기
소유자와 계약자 일치 여부
근저당권, 가압류, 경매 진행 여부
👉 인터넷등기소에서 확인 가능
2) 전세보증보험(HUG·SGI) 가입 가능 여부 체크
보증보험이 가능한 집이어야 안전합니다. 가입 불가라면 이미 구조적으로 위험한 매물일 수 있습니다.
3) 계약자 명의 확인 철저히 하기
대리인 계약, 위임장만 제시하는 경우는 사기 가능성 높음.
소유자 신분증·인감증명서 원본을 꼭 확인하세요.
4) 전세계약서 특약사항으로 위험 차단
근저당 추가 시 계약 해제 가능
보증보험 미가입 시 무효
등기 이상 시 계약금 전액 반환
👉 특약 한 줄이 수천만 원을 지킵니다.
5) 현장 방문으로 중복계약 여부 확인
직접 방문해 실제 세입자 유무, 전입 흔적 확인하기. 신축 빌라·오피스텔일수록 필수입니다.
6) 이상한 말이 들리면 계약 멈추기
“보증보험 필요 없다”, “등기부는 나중에” → 이미 위험 신호입니다. 잠시 멈추고 전문가 상담을 받으세요.
7) 계약 전 변호사 검토 받기
전문가의 계약서·등기부 검토는 가장 확실한 예방법입니다. 10분의 확인이 수천만 원의 보증금을 지킵니다.
갭투자 전세사기, 변호사가 꼭 필요한 이유
1️⃣ 사기 여부 판단은 법률적 영역입니다
집주인이 단순히 돈을 안 돌려준 것과 ‘전세사기’는 다릅니다. 고의성·기망행위 입증이 핵심이라, 변호사의 법리 구성 없이는 수사기관이 인정하지 않습니다.
2️⃣ 형사고소와 민사소송은 동시에 가야 합니다
형사는 처벌용, 민사는 보증금 회수용입니다. 두 절차를 함께 설계해야 실제로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
3️⃣ 임차권등기명령·가압류 등 절차는 복잡합니다
신청서 문구나 시기 하나 잘못되면 배당 순위가 밀리거나 보증금 반환이 거절될 수 있습니다. 변호사가 진행하면 시간·손실을 최소화할 수 있습니다.
4️⃣ 피해자 단체 대응 및 집단소송은 전문가 조율이 필수
갭투자 전세사기는 다수 피해가 동시 발생합니다. 증거 확보, 고소, 배당 절차 모두 변호사의 조력이 있어야 원활히 진행됩니다.
5️⃣ 초기 대응 속도가 곧 회수율을 좌우합니다
사기범들은 재산을 빠르게 빼돌립니다. 초기 1~2주 내 가압류·등기명령 조치가 필수이므로 늦지 않게 변호사를 선임해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 아파트 갭투자 사기 피해 예방법 알려주세요.
→ 계약 전 등기부등본, 근저당, 전세권 설정 여부를 꼭 확인하고 HUG 보증보험 가입 여부를 반드시 체크하세요.
Q2. 갭투자 사기와 전세사기의 차이점이 궁금해요.
→ 갭투자는 ‘전세를 끼고 투자하는 행위’ 자체이고, 전세사기는 ‘그 구조를 악용해 임차인 보증금을 노린 범죄’입니다. 즉, 갭투자가 항상 불법은 아니지만 사기로 변질되기 쉽습니다.
Q3. 보증금 보호를 위해 필요한 법적 절차는 무엇인가요?
→ 피해가 발생하면 즉시 임차권등기명령을 신청하고, 형사고소와 민사소송을 병행해야 합니다. 보증보험에 가입돼 있다면 HUG에 즉시 청구하세요.
아파트 갭투자 전세사기는 전세금을 노린 명백한 사기입니다. 죄없는 임차인의 삶을 가장 어두운곳까지 끌어내리죠. 내가 좀 더 알아볼 걸.. 이라는 후회를 매일매일 하며 자신을 탓하기까지 할 겁니다. 하지만 조금이라도 피해를 막기위해 빠르게 대응해야 합니다.
법무법인 이현은 전세사기 피해자분들의 보증금 회복을 끝까지 돕습니다. 지금 바로 상담을 통해 가장 빠른 해결책을 찾아보시기 바랍니다.