집주인 연락두절로 자동연장되기 전: 공시송달 신청으로 계약해지 통보 끝내기

전세 만기가 다가와서 이사 갈 집까지 알아보고 있는데 집주인이 전화를 받지 않아 속이 타들어 가는 분들이 계실 겁니다. 분명 신호는 가는데 받지 않거나, 심지어 내 번호를 차단했는지 수신이 거부되는 상황이라면 불안감은 더욱 커질 수밖에 없습니다.

계약을 끝내려면 나간다는 의사를 집주인에게 확실히 전달해야 하는데, 집주인이 작정하고 연락을 피하면 어떻게 해야 할까요. 내용증명을 보내도 폐문부재나 수취인불명으로 반송되기만 한다면 시간은 세입자의 편이 아닙니다.

이럴 때 법원을 통해 강제로 의사를 전달하는 방법이 바로 의사표시 공시송달입니다. 집주인이 숨더라도 내 통보가 법적으로 도달한 것으로 인정받게 해주는 이 강력한 절차가 실제 사건에서 어떻게 활용되었는지 의뢰인 문 씨의 사례를 통해 알아보겠습니다.

집주인의 연락두절, 갱신 거절을 막막하게 만들다

30대 직장인 박민호 씨(가명)는 직장 문제로 타 지역으로 이사를 가야 했습니다. 전세 계약 만기일에 맞춰 보증금을 돌려받고 이사를 나가기 위해, 민호 씨는 만기를 3개월 정도 앞둔 시점부터 집주인 김 씨에게 연락을 시도했습니다. 법적으로 묵시적 갱신이 되지 않으려면 늦어도 만기 2개월 전까지는 갱신 거절 통지를 해야 했기에 마음이 급했습니다.

그런데 평소 연락이 잘 되던 집주인이 이상한 반응을 보였습니다. 처음에는 전화를 받지 않고 부재중 전화만 남더니, 며칠 뒤부터는 아예 전화 연결음조차 들리지 않고 바로 소리샘으로 넘어가는 상황이 반복되었습니다. 문자가 아닌 카카오톡 메시지를 보내봐도 숫자 1은 사라지지 않았습니다. 집주인이 고의적으로 문 씨의 연락처를 차단하고 수신을 거부하고 있다는 사실을 직감한 순간, 민호 씨는 보증금을 제때 돌려받지 못할 수도 있다는 공포감에 휩싸였습니다.

상황이 심각하다고 느낀 민호 씨는 서둘러 법률 전문가를 찾았습니다. 만약 이대로 시간이 흘러 만기일이 지나버리면 계약은 묵시적으로 연장된 것으로 간주되어, 향후 2년 동안 보증금 반환을 주장하기 어려워질 수 있는 절체절명의 위기였습니다. 민호 씨에게 지금 당장 필요한 것은 집주인이 전화를 받든 안 받든 상관없이, 계약을 끝내겠다는 내 의사가 법적으로 상대방에게 도달되도록 만드는 것이었습니다.

변호사의 조력: 내용증명부터 공시송달 신청까지

문 씨의 상황을 접수한 변호사는 즉시 타임라인을 계산했습니다. 법적 효력이 있는 해지 통보 마지노선은 계약 종료일로부터 두달전입니다. 변호사는 임대인이 고의로 연락을 피하고 있으므로 일반적인 방법으로는 도달이 불가능하다고 판단하고, 공시송달을 목표로 한 단계적 절차에 착수했습니다.

1) 신속한 내용증명 발송과 압박

먼저 계약 만기 세달전, 변호사는 집주인에게 강력한 내용증명을 발송했습니다. 단순히 계약을 해지하겠다는 내용을 넘어, 기한 내 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령 신청과 소송 비용 청구까지 진행하겠다는 경고를 담았습니다. 이는 추후 공시송달 신청 시 우리는 노력했으나 상대가 받지 않았다는 것을 법원에 증명하기 위한 필수적인 증거 확보 과정이기도 했습니다.

2) 의사표시 공시송달 신청 대리

예상대로 집주인은 내용증명 수령조차 거부했습니다. 변호사는 반송된 내용증명과 통화 내역 등을 근거로 법원에 의사표시 공시송달을 신청했습니다. 집주인의 주소 불명 또는 고의적인 수취 거절로 인해 의사표시를 전달할 수 없음을 소명하고, 법원 게시판에 게시하는 방법으로 송달의 효력을 발생시켜 달라고 요청한 것입니다.

결과: 법원 결정으로 해지 통보 완료

법원은 변호사의 신청을 받아들여 계약 종료인 한 달 전, 공시송달 결정을 내렸습니다.

이 결정으로 인해 집주인 김 씨가 실제로 문서를 뜯어보지 않았더라도, 법적으로는 민호 씨의 계약 해지 통보가 김 씨에게 도달한 것으로 간주되었습니다. 집주인의 연락 두절 작전은 무위로 돌아갔고, 민호 씨는 묵시적 갱신의 위험에서 완전히 벗어나 보증금 반환 소송이나 임차권등기명령 등 다음 단계로 나아갈 수 있는 확실한 법적 권원을 확보하게 되었습니다.

변호사의 조력이 없었다면?

만약 민호 씨가 변호사 없이 혼자 집주인에게 계속 전화만 걸거나, 문 앞에 쪽지만 붙여두고 기다렸다면 어떤 일이 벌어졌을까요?

아무리 전화를 백 번 걸었어도 집주인이 받지 않으면 법적으로는 의사표시가 도달하지 않은 것입니다. 결국 , 계약은 묵시적으로 갱신되어 버립니다. 이렇게 되면 집주인은 계약이 연장되었으니 보증금을 못 돌려준다고 적반하장으로 나올 수 있으며, 민호 씨는 꼼짝없이 2년을 더 살거나 복잡한 중도 해지 분쟁을 겪어야 했을 것입니다.

변호사의 빠른 판단 덕분에 문 씨는 이 치명적인 시기적 리스크를 제거할 수 있었습니다.

공시송달 신청 관련 자주 묻는 질문

Q. 공시송달 신청은 언제 할 수 있나요?

상대방의 주소를 알 수 없거나, 상대방이 등기우편 수령을 고의로 계속 회피하여(폐문부재 등) 통상의 방법으로는 의사표시를 도달시킬 수 없을 때 신청할 수 있습니다. 단순히 전화를 안 받는 것을 넘어, 내용증명이 반송된 기록이 있어야 법원을 설득하기 쉽습니다.

Q. 필요 서류는 무엇인가요?

의사표시 공시송달 신청서, 계약 해지 통보서(내용증명 사본), 반송된 봉투, 임대인의 초본(발급 가능한 경우), 임대차계약서 등이 필요합니다. 특히 반송된 우편물은 버리지 말고 증거로 제출해야 합니다.

Q. 신청 후 효력 발생까지 기간은 얼마나 걸리나요?

법원에 신청서를 접수하면 심사를 거쳐 결정이 내려집니다. 법원 게시판(또는 홈페이지)에 게시된 날로부터 2주(14일)가 지나면 상대방에게 도달한 것으로 봅니다. 따라서 전세 만기 2개월 전까지 도달해야 한다면, 최소한 만기 3개월 전에는 절차를 시작해야 안전합니다.

Q. 임차권등기명령 신청 때도 공시송달이 필요한가요?

네, 그렇습니다. 임차권등기명령 결정문 역시 임대인에게 송달되어야 효력이 발생합니다. 이미 연락이 두절된 상태라면 임차권등기 절차에서도 송달 불능이 될 확률이 높으므로, 이때도 공시송달 절차를 밟아야 등기가 완료될 수 있습니다.

👉 부동산 분쟁에서 상대방이 잠수 탔을 때, 공시송달을 성립시키는 방법

👉 이현 성공사례｜임대인 연락두절, 보증금 못 돌려받을 때 어떻게 해야 하나요?

집주인이 연락을 피한다고 해서 마냥 기다리는 것은 내 소중한 보증금을 위험에 방치하는 것과 같습니다. 상대방이 숨을수록 공시송달과 같은 법적 절차를 통해 더 크고 확실하게 목소리를 내야 합니다.

지금 집주인과 연락이 닿지 않아 묵시적 갱신이 걱정되거나, 이사 일정이 꼬일 위기에 처했다면 지체 없이 전문가와 상의하여 공시송달 신청부터 진행하시기 바랍니다. 시간은 기다려주지 않습니다.