임대인 연락두절, 보증금 못 돌려받을 때 어떻게 해야 하나요?
상가 임차인들이 가장 많이 겪는 문제 중 하나가 바로 임대인 연락두절이죠. 계약을 끝내고 보증금 정산을 해야 하는 상황인데, 임대인이 전화를 받지 않고, 문자도 읽지 않고, 내용증명마저 반송되는 일이 흔하게 벌어집니다.
가게는 이미 비워줬는데 정작 보증금·권리금·유익비 정산이 멈춰버린 상태로 임차인은 “혹시 못 받는 건 아닐까” 하는 불안 속에서 하루하루 답답함만 쌓여갈 수 밖에 없습니다.
임대인 연락두절, 보증금이 ‘공중분해’될까 두려웠던 A씨
“가게를 더는 못 버티겠어요. 보증금이라도 돌려받고 정리하고 싶은데…
임대인 한 명은 연락이 되는데, 다른 한 명은 계속 전화를 끊어버려요.”
몇 년 전, 서울의 한 상가에서 작은 가게를 운영하던 A씨는 이렇게 이현을 찾아왔습니다.
처음 계약 당시, 상가건물에는 지분을 나눠 가진 두 명의 임대인이 있었고, 그중 한 명이 A씨와 임대차계약을 체결했습니다. 혼인관계가 정리된 뒤에도 두 사람은 여전히 건물 지분을 절반씩 나눠 가진 상태였죠.
장사가 잘될 거라는 기대와 달리, 시간이 지날수록 영업 적자는 쌓여 갔고, 결국 A씨는 가게를 정리하기로 마음먹습니다. 문제는 그다음이었습니다.
임대차는 한 번 묵시적으로 갱신되었다가
이후에는 다시 갱신계약서를 새로 쓰며 계속 이어져 왔고
이제 A씨는 계약을 끝내고, 보증금 전액을 돌려받아야만 폐업 정리가 가능한 상황이었습니다.
A씨는 우선 임대인 한 명에게 내용증명으로 해지 의사를 명확히 알렸고, 이 임대인은 자신의 지분에 해당하는 보증금 절반은 반환해 주었습니다.
하지만 나머지 지분을 가진 다른 임대인은 전화를 받아주지 않고, 문자에도 답하지 않고, 사실상 ‘임대인 연락두절’ 상태였습니다.
“가게는 이미 비워줬는데, 남은 보증금이랑 권리금은 어떻게 해야 하나요?
임대인 연락안됨 상태에서 제가 할 수 있는 게 있을까요…”
A씨의 표정에는 지친 소상공인의 불안이 그대로 묻어났습니다.
임대인 한 명만 돈을 주고, 다른 임대인 연락안됨…
A씨 입장에서는 상황이 너무 불합리했습니다. 가게는 이미 인도를 했고 계약 종료 의사도 분명히 밝혔습니다. 그러나 “연락이 안 된다”는 이유로 남은 보증금과 정산금을 못 받는 상황이었기 때문입니다.
특히 이 사건의 구조는 조금 복잡했습니다.
상가 건물에 지분을 나눠 가진 두 명의 임대인 있음
한 임대인으로부터는 이미 보증금 절반을 돌려받았음
나머지 임대인은 계약해지 통보도 제대로 받지 않은 척, 연락도 피하는 상태
A씨가 이현을 찾아왔을 때 가장 걱정했던 부분은 단순했습니다.
“저 사람이 끝까지 잠수 타면, 저는 영영 못 받는 건가요?”
여기서 사건의 방향을 완전히 바꾼 것이 바로 이현의 ‘전략적인 해지 통보 & 무변론 전략’이었습니다.
이현의 전략 1 : 내용증명 + 카카오톡으로 ‘해지’ 사실을 못 박다
이현은 먼저, A씨의 임대차계약이 이미 적법하게 해지되었다는 점을 확실히 하는 데 집중했습니다.
A씨가 보낸 내용증명을 토대로, 계약해지 의사표시가 언제, 어떤 방식으로 이뤄졌는지 정리하고
임대차목적물을 인도한 시점, 이후 대화 내역 등 사실관계를 시간대별로 촘촘히 정리했습니다.
특히 이 사건에서 중요한 포인트 하나는,
계약해지 통보와 관련해 ‘카카오톡’ 메시지까지 적극 활용했다는 점입니다.
실제 소송에서 이현은
내용증명으로 보낸 해지 통보와
상가를 인도한 뒤 카카오톡으로 계약해지 문서를 스캔해 보내며 다시 한 번 통보한 정황을 함께 제시했습니다.
또한, 소장을 제출하면서
“소장 부본이 피고에게 송달되는 것 자체도 해지 의사표시가 도달하는 효과를 겸한다”는 논리를 활용해,
임대인이 “나는 그런 말 들은 적 없다”라고 주장하기 어렵도록 설계했습니다.
즉, 이현은 “연락이 안 된다”는 임대인의 태도를 오히려 A씨에게 유리한 구조로 뒤집어 놓은 것입니다.
이현의 전략 2 : 보증금뿐 아니라 권리금·유익비까지 한 번에
이 사건의 또 다른 핵심은, 단순히 보증금만 청구한 것이 아니라는 점입니다.
이현은 소장을 작성하면서,
임대차보증금
영업 과정에서 투자된 권리금
상가를 사용·개량하면서 들인 비용 중 임대인이 이익을 보는 부분인 유익비까지
모두 포함해 손해배상청구를 했습니다.
즉, 이 사건은 단순한 “보증금반환청구”가 아니라,
임대차계약 해지 후, 임대인의 무대응·연락두절로 인해 발생한 전반적 손해를 한꺼번에 묶어 청구한 사건이었습니다.
그리고 청구 취지를 명확히 하여,
임대인은 계약해지로 인해
보증금
권리금
유익비
를 모두 반환할 의무가 있고,
임대인의 일방적인 무대응·미정산은 결국 손해배상 책임으로 이어져야 한다는 점을 강조했습니다.
결과 : 무변론 전액 승소, 4,530만 원 반환 판결
법원은 재판 과정에서 제출된 자료들을 토대로 다음과 같이 판단했습니다. A씨의 임대차계약 해지는 내용증명·카카오톡 등을 통해 적법하게 이뤄졌고, 상가 인도 역시 완료되었으며, 그럼에도 임대인이 보증금, 권리금, 유익비를 반환하지 않은 것은 부당하다고 본 것입니다.
결국 서울서부지방법원은 A씨의 청구를 전부 받아들여, 임대인이 총 45,300,000원 상당의 임대차보증금 및 손해배상금을 지급해야 한다고 판결했습니다.
게다가 이 사건은 임대인이 끝까지 소송에 제대로 대응하지 않으면서 ‘무변론 판결’로 이어졌고,
이 과정에서 이현이 미리 준비해 둔 입증자료들이 그대로 전액 승소로 연결되었습니다.
즉, 임대인의 ‘잠수’는 결국 A씨에게 불리한 것이 아니라, “철저하게 준비된 원고 측에게 유리한 결과”를 가져온 셈입니다.
임대인 연락두절·임대인 연락안됨 상황에서 꼭 기억해야 할 것들
이 사건을 통해 알 수 있는 현실적인 포인트를 정리해보면, 임대인 연락두절 상황에서 임차인이 기억해야 할 포인트는 다음과 같습니다.
연락이 안 된다고 해서, 권리가 사라지는 건 아니다.
임대인이 전화를 안 받는다고 해서, 임대인의 법적 의무까지 사라지는 건 아닙니다.
오히려 이 사건처럼, 연락두절 상태가 임대인에게 불리하게 작용할 수 있습니다.
‘말로 했다’가 아니라, 증거가 남는 방식으로 통보해야 한다.
전화, 구두 통화만으로 “나 나간다고 했어요”라고 주장하는 건 위험합니다.
이현은 내용증명 + 카카오톡이라는 양쪽 채널을 활용해
→ 계약해지 통보 사실을 시간·내용까지 명확히 남겼고,
→ 이것이 재판에서 결정적인 역할을 했습니다.
보증금만이 아니라, 권리금·유익비까지 함께 볼 필요가 있다.
상가 임차인은 보증금 외에도, 장사를 위해 투자한 금액이 많습니다.
이 사건에서처럼 권리금과 유익비까지 함께 청구해 인정받을 수 있는지,
사건 초기부터 구조를 잘 잡는 것이 중요합니다.
임대인의 침묵을 ‘전략’으로 활용해야 한다.
이현은 “소장 부본 송달 자체를 해지 통보로 겸하게 하는 전략” 등,
임대인의 무대응을 오히려 원고에게 유리한 무기가 되도록 설계했습니다.
“연락이 안 되니, 그냥 포기해야 하나요?”에 대한 답
임대인 연락두절, 임대인 연락안됨 상황에서 많은 임차인들이 이렇게 말합니다.
“전화도 안 받고, 가게도 안 나와요.
이 정도면 그냥 인연이 아닌 걸로 생각하고 포기해야 하나요…”
A씨의 사례는 그 질문에 대한 분명한 답을 보여줍니다.
임대인이 연락을 피한다는 이유만으로 임차인의 보증금·권리금·유익비까지 함께 사라지는 것은 아니고 오히려 적절한 법적 절차와 전략이 있다면, 끝까지 전액 회수도 가능하다는 것입니다.
✅ 상가를 정리해야 하는데 임대인이 잠수를 타고 있나요?
✅ 내용증명이나 카카오톡으로 무엇을 어떻게 보내야 할지 막막하신가요?
✅ 보증금만이 아니라 권리금·유익비까지 함께 정리해야 하는 상황이신가요?
이럴 때일수록,
“조금만 더 버티면 알아서 해결되겠지”라는 기대보다는,
처음부터 전략적으로 증거를 남기고, 법적으로 유리한 위치를 선점하는 것이 무엇보다 중요합니다.
비슷한 상황에 계신다면 A씨처럼 혼자 끙끙 앓기보다는 현재 계약 상태와 통보 이력, 임대인의 태도까지 종합적으로 검토할 수 있는 전문가와 상의해 보시길 권합니다.