부동산 분쟁에서 상대방이 잠수 탔을 때, 공시송달을 성립시키는 방법

부동산 분쟁에서 가장 난감한 순간이 언제인지 아세요?

바로 상대방이 ‘잠수’를 타는 경우입니다.

전세보증금 반환을 요구해도 집주인이 잠적해버리고, 매매계약 문제로 연락해야 하는데 매도인이 사라지고, 심지어는 명도소송 상대방이 이사를 가버리고 연락을 끊어버리는 경우도 있습니다.

이런 상황에서 소송을 하려고 해도 문제는 하나죠.

송달(서류 전달)이 안 되면 소송이 진행되지 않습니다.

그래서 법에서 인정하는 최후 수단이 바로 공시송달인데, 이게 그냥 “상대방이 잠수탔다고 주장하면 되는 절차”가 아닙니다. 법원은 항상 이렇게 생각합니다.

“정말로 상대방이 연락이 안 되는지, 신청인이 충분히 노력했는지 증거를 대라.”

오늘은 실무 변호사 관점에서, 공시송달을 ‘진짜로’ 통과시키는 6가지 증거와 준비 요령을 알려드리겠습니다.

👉 집주인 연락두절 시 보증금은 어떻게 돌려받나요?

1. 공시송달이란?

공시송달은 상대방에게 서류를 보낼 방법이 전혀 없을 때 법원이 ‘보낸 것으로 간주’해주는 절차입니다.

쉽게 말하면,

📌 “주소도 모르고 연락도 안 되니까, 법원 게시판에만 붙여도 송달이 된 것으로 인정하는 제도”

라는 의미죠. 공시송달이 되면 상대방이 실제로 확인했든 못했든 법적으로 송달이 된 것으로 보아서 소송이 계속 진행됩니다.

단, 아무 때나 되는 건 아니고 송달불능을 입증하는 증거가 매우 중요합니다.

2. 상대방이 잠수 탔음을 입증하는 6가지 핵심 증거

부동산 사건에서 법원이 특히 신뢰하는 증거는 아래 6가지입니다.

1) 우편물 반송 기록

가장 기본이면서 가장 강력한 증거입니다.

• 폐문부재

• 이사감

• 수취인불명

• 수취거부

• 주소지 불명

반송 사유에 따라 신빙성이 달라지는데,

특히 ‘폐문부재 → 이사감 → 수취인불명’ 순으로 강하게 인정됩니다.

💡최소 2~3회 이상 같은 주소로 송달 시도를 해두면 공시송달이 훨씬 수월합니다.

2) 휴대전화 통화·문자 기록

연락 시도는 ‘시도 자체’가 증거가 됩니다.

• 여러 차례 전화했는데 계속 부재중

• 문자 발송했으나 읽지 않음

• 발신자 차단

• 번호 변경 또는 서비스 불가

이런 내용이 캡처로 남아 있으면 소재불명 판단에 도움이 됩니다.

3) 카카오톡·메신저 확인 불가 기록

카톡 ‘1’ 표시 유지, 차단, 계정 탈퇴 등은 보조적인 정황 증거로 활용할 수 있습니다.

단, 캡처 시 다음을 주의해야 합니다.

• 상대방 프로필과 함께 화면 포함

• 날짜·시간이 보이게 저장

• 삭제 기록, 차단 메시지 캡처

4) 주민등록지·거주지 탐문 결과

전세·월세 사건에서는 특히 강력한 증거입니다.

• 관리사무소에서 “전입자 없음” 확인

• 인근 주민이 “이미 이사 갔다” 진술

• 우편함 우편물 쌓임 사진

• 폐문된 출입문 사진

“실거주 없음”은 공시송달 성립에 매우 유효합니다.

5) 최후 주소지 조회 결과

행정기관 기록을 통해 ‘주소지 변경 없음 → 연락불가’ 상황을 확인하는 방식입니다.

• 전입세대 열람

• 주민등록 전출 기록

• 행정정보 조회 결과 (변호사나 법무사가 대행)

이 자료는 법원의 신뢰도가 매우 높습니다.

6) 기타 연락 수단(이메일·SNS·메신저) 시도 기록

공시송달은 “연락할 수 있는 모든 수단을 다 사용했는지”가 중요합니다.

• 이메일 반송

• SNS DM 읽지 않음

• 계정 비활성화

• 카톡 외 기타 메신저 모두 미열람

연락을 다양하게 시도했을수록 신청인의 ‘성실성’이 인정됩니다.

3. 공시송달 신청서에 증거를 어떻게 붙여야 통과될까?

공시송달 신청은 증거가 많다고 통과되는 것이 아니라, ‘흐름대로 정리’해야 통과됩니다.

📌 추천 흐름

1. 첫 번째 시도: 주소로 송달했으나 반송

2. 두 번째 시도: 연락 수단(전화, 문자, 카톡) 모두 불가

3. 세 번째 시도: 거주지 탐문 및 우편함 확인

4. 마지막 시도: 이메일·SNS 등 추가 연락

5. 결론: 소재불명 → 공시송달 필요

정리 요령:

각 증거를 증 제1호증, 제2호증 이런 식으로 번호 매기기 + 상황 설명을 짧게 써주세요.

4. 공시송달 절차가 시작되면 어떻게 진행되나?

공시송달이 허용되면 법원은 다음 절차로 진행합니다.

1. 법원 게시판 또는 전자게시판에 공고

2. 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생김

3. 게시 기간이 지나면 → 송달된 것으로 간주

4. 이후 재판이 정상 진행(상대방 불출석 시에도 판결 가능)

즉, 상대방이 보든 말든 효력이 발생한다는 뜻입니다.

5. 실무 변호사가 말하는 ‘잠수 상대 공시송달’에서 자주 실패하는 3가지

공시송달은 간단해 보이지만 실패 사례도 많습니다.

대표적으로 다음 3가지가 대부분입니다.

1) 연락 시도가 부족한 경우

전화 한 번, 문자 한 번만 보내고 “잠수입니다”라고 주장하는 경우 → 거의 기각됩니다.

2) 주소지 조사 없이 신청하는 경우

‘실거주 여부 확인’은 필수입니다. 탐문(관리사무소·접근 가능한 주변 진술)이 있어야 합니다.

3) 증거를 제대로 정리하지 않은 경우

증거는 많은데 순서가 엉켜 있으면 법원이 신뢰하지 않습니다.

정리 방식이 중요합니다.

6. 상대방이 잠수 중이라면, 지금 확보해야 하는 ‘필수 3종 증거 패키지’

공시송달을 빨리 통과시키려면 최소한 아래 3가지는 꼭 확보하세요.

📌 필수 증거 3종

1. 우편물 반송 기록

2. 전화·카톡 등 연락 시도 캡처

3. 실거주지 확인 자료(탐문·우편함·출입문 사진 등)

이 3가지만 갖춰도 대부분의 공시송달은 통과됩니다.

❓자주 물어보는 질문

Q1. 상대방이 주소지를 의도적으로 숨긴 것 같은데, 그래도 공시송달 신청이 가능한가요?

네, 가능합니다.

“고의적인 잠수”든 “이사 후 연락두절”이든 관계없고, 핵심은 소재불명 여부를 입증할 증거가 충분한지입니다.

Q2. 공시송달을 하면 소송이 더 빨리 끝나나요?

네.

상대방이 불출석하면 대부분 신청인의 주장대로 판결이 나므로 일반적인 송달보다 훨씬 빠르게 끝납니다.

Q3. 변호사 선임 없이 혼자 공시송달 신청해도 되나요?

가능은 합니다. 하지만 증거 정리나 진술 방식이 조금만 어긋나도 기각되는 경우가 많습니다. 특히 부동산 사건(보증금·명도·매매)은 stakes가 크기 때문에 전문가 검토를 받는 것이 안전합니다.

부동산 분쟁에서 상대방이 잠수해버리면 “소송 자체가 시작되지 않는” 답답한 상태가 찾아옵니다.

그렇다고 손 놓고 기다릴 필요는 없습니다.

공시송달은 이런 상황을 위해 만들어진 제도이고, 적절한 증거만 갖춰지면 얼마든지 소송을 정상적으로 진행할 수 있습니다.

잠수, 소재불명, 송달불능 문제로 고민하고 계시다면 시간이 지체될수록 증거 확보가 어려워지니 지금 바로 상담 받아보시는 걸 추천드립니다.