임대인 압박을 위한 유체동산 가압류 활용법 및 재산 압류 팁

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본 글은 2026년 기준 개정 법령 및 최신 흐름을 반영하여 수정·보완되었습니다.

보증금을 돌려달라고 하면 열에 아홉은 이렇게 말합니다.

"지금 돈이 없어요. 다음 세입자 들어오면 줄게요."

하지만 이는 실제로 돈이 없는 것이 아니라, 임차인이 자신의 자산을 찾아내지 못할 것이라는 계산에서 나오는 회피 전략인 경우가 많습니다.

이러한 임대인의 계산을 깨뜨리기 위해서는 소송 결과가 나오기 전이라도 상대방이 실질적인 위기감을 느낄 수 있는 물리적 조치를 선행해야 합니다.

본안 소송 전 단행하는 유체동산 가압류와 재산 압류는 임대인의 자산을 동결하는 효과와 더불어, 심리적 압박을 가해 자발적인 변제를 이끌어내는 강력한 수단이 됩니다.

저희 법무법인 이현이 2026년 실무 데이터를 바탕으로 정립한 임대인 압박 및 재산 보전 전략을 안내해드릴테니, 확인하여 답을 얻어가시기 바랍니다.

유체동산 가압류, 심리적 압박을 통한 변제 유도

유체동산 가압류는 임대인이 거주하거나 점유하는 공간 내의 가전, 가구 등 동산에 압류 표목(이른바 빨간 딱지)을 부착하여 임의적인 처분을 금지하는 절차입니다.

가압류 물품의 매각 대금으로 보증금 전액을 충당하기는 어려운 경우가 많으나, 집행 과정에서 발생하는 심리적 압박은 분쟁 해결의 효율적인 수단이 됩니다.

일상 공간의 침해를 통한 위기감 조성

유체동산 가압류가 결정되면 법원 집행관이 직접 임대인의 거주지에 방문하여 압류 표목을 부착합니다.

평온했던 사적 공간에 강제력이 도달하는 행위로 인해, 임대인은 막연하게 느끼던 법적 책임을 피부로 체감하게 만듭니다.

이러한 심리적 위기감은 임대인이 소송이 끝날 때까지 회피하기보다 조기에 임차인과 합의하여 보증금을 반환하도록 유도하는 동력으로 작용합니다.

은닉 자산의 노출 및 변제 유도

현금 유동성이 부족하다고 주장하던 임대인이라도 자신의 생활 기반인 유체동산이 압류되면 숨겨두었던 자산을 동원하거나 지인을 통해서라도 보증금 마련에 나서는 사례가 빈번합니다.

즉, 유체동산 가압류는 임대인이 숨기고 있는 잠재적인 자산을 확인하고, 이를 실제 변제로 이어지게 만드는 실무적인 보조 수단이라고도 볼 수 있는 것이죠.

사회적 체면과 관계의 압박

집행관의 방문과 압류 절차 진행은 임대인뿐만 아니라 함께 거주하는 가족이나 주변 이웃에게도 채무 불이행 사실을 간접적으로 알리는 효과가 있습니다.

사회적 체면을 중시하는 사람일수록 이러한 외부적 시선을 견디기 어려워하며, 이를 해소하기 위해 임차인과의 협상에 적극적으로 임하게 됩니다.

회수 실익을 위한 재산별 압류 팁

보증금 반환 채권을 안전하게 보전하기 위해서는 유체동산 외에 임대인이 보유한 다양한 형태의 자산을 추적하여 조치를 취해야 합니다.

다만, 모든 재산을 한꺼번에 압류하는 것은 공탁금 부담이 커지므로, 임대인의 상황에 맞춰 압류 대상을 선별하는 전략이 필요합니다.

당장의 유동성을 차단하는 계좌 압류

임대인의 주거래 은행을 안다면 계좌부터 압류하시기 바랍니다.

통장이 묶이는 순간 카드 결제, 현금 인출, 각종 이체가 중단됩니다.

임대인은 당장의 생활비나 사업 자금 융통이 불가능해지므로, 이를 풀기 위해 임차인에게 먼저 연락해 합의를 제안해 올 가능성이 매우 높습니다.

만약 계좌 번호를 모를 경우, 과거에 보증금을 보냈던 은행이나 5대 시중 은행(국민, 신한, 우리, 하나, 농협)을 대상으로 채권액을 나누어 신청하면 됩니다.

자산 매각 및 대출을 막는 부동산 압류

임대인이 다른 집이나 땅을 소유하고 있다면 해당 부동산을 압류해야 합니다.

등기부에 가압류가 기록되는 순간, 그 부동산은 팔 수도 없고 담보로 대출을 받을 수도 없습니다.

임대인의 자산 운용 계획을 무너뜨리고, 소송이 길어질 것을 대비해 보증금을 회수할 확실한 담보를 미리 선점한다는 점에서 가장 안정적인 방법입니다.

대상별 기대 효과 비교

공탁금 부담을 낮추기 위한 선제적 대응 전략

가압류는 상대방의 변론 없이 재산을 묶는 조치이기에, 법원은 채무자(임대인)의 손해를 방지하기 위한 담보제공명령(공탁금)을 내립니다.

이때 발생하는 현금 부담을 최소화하려면 신청 단계부터 치밀한 전략이 필요합니다.

신청 단계에서의 '보증보험 허가' 요청

저희 법무법인 이현은 가압류 신청서를 제출할 때, 담보제공을 전액 보증보험 증권으로 대체할 수 있도록 허가해달라는 요청을 반드시 포함합니다.

부동산 가압류는 이러한 요청이 대부분 수용되어 실제 현금 지출이 거의 없습니다.

하지만 은행 계좌(채권)나 유체동산 가압류는 법원이 신청인의 요청과 상관없이 일정 비율의 현금 공탁(통상 청구액의 20~40%)을 강제하는 경우가 많습니다.

그래서 현금 공탁 명령이 나올 경우를 대비하여, 임차인의 경제적 곤궁함과 임대인의 명백한 불법성을 입증하는 자료를 함께 제출합니다.

이는 법원이 현금 비중을 조금이라도 낮추거나 증권으로 갈음하도록 설득하는 노하우라고 볼 수 있습니다.

자산별 공탁금 기준 (2026년 실무 기준)

법원의 담보액 산정 기준은 엄격하므로, 신청 전 미리 예산을 가늠해 보는 것이 중요합니다.

• 부동산: 청구액의 약 10% (대부분 증권 대체 가능)

• 은행 계좌(채권): 청구액의 약 40% (통상 현금 20% + 증권 20% 혼합 명령)

• 유체동산: 청구액의 약 80% (통상 현금 40% + 증권 40% 혼합 명령)

골든타임을 놓치지 않는 신속한 집행

공탁금을 마련하여 담보제공을 완료하면 법원의 가압류 결정이 내려지는데, 결정문이 송달된 후 2주가 지나면 집행을 할 수 없게 됩니다.

그간의 비용과 노력이 모두 수포로 돌아가는 것이므로, 저희 이현은 결정 즉시 집행관과 일정을 조율하고 송달 여부를 실시간으로 체크하여 기한 내에 압류가 완료되도록 밀착 관리하고 있습니다.

🔍 유체동산 가압류 및 재산 압류 실무 FAQ

Q. 가압류만으로 보증금을 돌려받을 수 있습니까?

A. 가압류는 본안 소송 확정 전 채무자의 자산을 동결하는 임시 조치이므로, 그 자체만으로 보증금이 즉시 반환되지는 않습니다.

실질적인 현금 회수를 위해서는 소송에서 승소하여 집행권원을 확보한 뒤, 가압류를 본압류로 이전하여 경매나 추심 절차를 밟아야 합니다.

다만, 가압류 집행 과정에서 가해지는 압박으로 인해 임대인이 합의를 요청하며 보증금을 자발적으로 반환하는 경우가 실무상 빈번합니다.

Q. 가압류된 부동산을 임대인이 제3자에게 매도하면 어떻게 됩니까?

A. 가압류 등기가 완료된 이후에 해당 부동산을 매수한 사람은 가압류의 부담을 그대로 승계하게 됩니다.

따라서 소유권이 이전되더라도 가압류권자인 임차인은 추후 본안 소송 승소 후 해당 부동산을 경매에 넘겨 보증금을 회수할 수 있는 권리를 유지합니다.

Q. 가압류 신청 시 발생하는 공탁금(담보제공)의 기준은 무엇입니까?

A. 법원의 담보제공명령 기준은 자산 종류에 따라 다릅니다.

부동산 가압류는 청구액의 약 10% 내외이며 대개 보증보험증권으로 대체 가능합니다.

반면, 은행 계좌(채권) 가압류는 청구액의 약 40%(현금 20%, 증권 20% 혼합), 유체동산 가압류는 약 80%(현금 40%, 증권 40% 혼합) 정도가 실무적인 공탁 기준입니다.

"돈이 없으니 기다려 달라"는 거짓말에 속아 시간을 낭비하지 마시기 바랍니다.

그 말만 믿고 아무것도 하지 않는 사이에, 집주인이 자산을 은닉할 수도 있습니다.

저희 법무법인 이현으로 문의를 남겨주시면 치밀한 재산 조사와 신속한 가압류 집행 등은 물론이고, 실제로 보증금을 회수하는 순간까지의 플랜을 짜드리겠습니다.