아파트 전세사기 예방법 및 등기부등본 권리 분석 가이드 (2026)

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본 글은 2026년 기준 개정 법령 및 최신 흐름을 반영하여 수정·보완되었습니다.

2026년 1월 기준 국토교통부 통계에 따르면, 전세사기 특별법에 따라 피해자로 결정된 사례 중 아파트 거주자의 비중은 13.6%를 기록하고 있습니다.

빌라(다세대 주택)나 오피스텔에 비해 아파트는 상대적으로 안전하다는 인식이 강하지만, 최근에는 고도화된 수법으로 인해 아파트 단지에서도 대규모 피해가 반복되고 있습니다.

아파트가 시세가 투명하게 공개된다는 장점이 있다보니, 사기 가해자들이 이를 역이용하는 것입니다.

인위적으로 실거래가를 높여 깡통 전세를 만들거나, 복잡한 법인 명의와 신탁 등기를 활용하여 임차인의 우선순위를 무력화하는 방식이 대표적입니다.

계약 전 임차인이 알아야 할 등기부등본 권리 분석과 실무적인 예방 수칙을 통해 안전한 주거 권리를 확보 방안을 말씀드릴테니, 이 글을 통해 정보를 얻어가시기 바랍니다.

등기부등본을 통한 권리관계 분석

아파트 계약 전 가장 먼저 수행해야 할 작업은 등기부등본(등기사항전부증명서)을 발급받아 해당 매물의 법적 상태를 파악하는 것입니다.

아파트는 단독주택과 달리 집합건물로 분류되어 등기부등본 확인이 비교적 간결하지만, 표제부뿐만 아니라 갑구와 을구의 세부 내역을 실무적으로 해석할 수 있어야 합니다.

① 갑구(소유권): 실제 소유주와 신탁 관계 확인

갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하는 영역입니다.

단순히 임대인과 소유주가 같은지 확인하는 단계를 넘어 아래의 위험 신호를 포착해야 합니다.

• 신탁 등기 여부

  • 갑구에 수탁자가 신탁회사로 기재되어 있다면, 대외적인 소유권은 회사가 보유하고 있습니다.

  • 이 경우 위탁자인 임대인은 독자적인 임대 권한이 없으므로, 반드시 신탁원부를 발급받아 신탁회사의 동의 요건을 확인해야 합니다.

  • 신탁회사의 동의 없이 체결한 계약은 대항력을 가질 수 없습니다.

• 가압류 및 가처분

  • 소유권에 대해 다툼이 있거나 채무 문제로 소유권이 묶여 있는 상태입니다.

  • 이러한 기록이 단 한 줄이라도 있다면 계약 대상에서 제외하는 것이 안전합니다.

② 을구(소유권 이외의 권리): 근저당권 및 채무 비율 계산

을구는 저당권, 전세권 등 소유권 외의 권리를 나타냅니다.

아파트 전세 계약 시 가장 주의 깊게 보아야 할 지표인 부채 비율을 여기서 결정합니다.

• 근저당권 채권최고액 확인

  • 등기부상 기재된 채권최고액은 실제 대출금의 120% 내외로 설정됩니다.

  • 본인의 보증금과 채권최고액의 합계가 아파트 최근 실거래가의 70~80%를 초과한다면 경매 진행 시 보증금 손실 가능성이 큽니다.

• 공동담보 확인

  • 을구에 담보 목록 번호가 기재되어 있다면 해당 아파트 외에도 다른 부동산이 하나의 대출로 묶여 있다는 의미입니다.

  • 이는 임대인이 다수의 매물을 보유한 갭투자자일 확률을 시사하며, 사고 발생 시 권리 관계가 매우 복잡해집니다.

③ 조세 채권과의 우선순위 확인

과거와 달리 현재는 임차인의 권리가 강화되었지만, 여전히 임대인의 체납 여부를 확인하는 것은 필수적입니다.

• 확정일자와 당해세의 관계

  • 임차인의 확정일자가 당해세(재산세, 종합부동산세 등)의 법정기일보다 빠르다면, 당해세 우선 원칙에도 불구하고 보증금을 우선하여 배당받을 수 있습니다.

• 미공시 세금의 위험

  • 당해세가 아닌 일반 세금(소득세 등)은 여전히 '법정기일'과 '확정일자' 중 빠른 쪽이 우선합니다.

  • 따라서 등기부등본상 깨끗하더라도 임대인의 국세·지방세 완납증명서를 요구하여 이미 발생한 체납이 없는지 확인하는 절차는 생략해서는 안 됩니다.

적정 시세 파악 및 부채 비율 검토

① 실거래가 조작 및 부풀리기 주의

• 인위적 고가 거래

  • 단지 규모가 작거나 거래량이 적은 아파트의 경우, 공모자들이 시세보다 높은 가격에 매매 거래를 일으켜 실거래가를 부풀릴 수 있습니다.

  • 이후 이를 근거로 높은 보증금의 전세 계약을 유도하는 방식입니다.

• 유사 단지 비교

  • KB부동산 시세나 국토교통부 실거래가뿐만 아니라, 인근의 유사한 입지와 평형을 가진 다른 아파트 단지의 시세를 교차 검토하여 해당 매물의 가격이 적정한지 확인해야 합니다.

② 깡통전세 판별 기준 (LTV 기반)

• 안전 비율 유지

  • 보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 아파트 하한가 시세의 70% 이하일 때를 안정권으로 봅니다. 80%를 넘어가는 경우, 부동산 경기 하락 시 매매가가 보증금보다 낮아지는 깡통전세가 될 위험이 매우 큽니다.

• 매매가 하락기 대응

  • 2026년 기준, 금리 변동성에 따라 아파트 가격의 하락세가 나타날 수 있습니다.

  • 계약 시점의 가격뿐만 아니라 향후 가격 하락 가능성까지 고려하여 보증금 규모를 보수적으로 설정하는 것이 예방의 핵심입니다.

전세보증금 반환보증보험 가입 요건 확인

아파트의 경우 빌라보다 시세 파악이 용이하여 보증보험 가입이 수월한 편이지만, 역설적으로 '당연히 가입되겠지'라는 안일한 판단이 화를 부르기도 합니다.

2026년 기준, 주택도시보증공사(HUG) 등 보증 기관의 가입 심사가 더욱 엄격해졌으므로 계약 전 반드시 가입 가능 여부를 확답받아야 합니다.

① 보증 기관별 가입 요건 확인 (HUG, SGI, HF)

각 보증 기관은 아파트의 시세 산정 방식과 가입 한도에 차이가 있습니다.

• HUG(주택도시보증공사)

  • 가장 많이 이용되는 기관으로, 2026년 현재 전세가율(매매가 대비 전세가)이 90% 이하인 매물에 한해 가입을 허용하고 있습니다.

  • 이때 매매가는 KB시세나 부동산공시가격의 일정 배수를 기준으로 엄격하게 산정됩니다.

• HF(한국주택금융공사)

  • 주로 한국주택금융공사의 전세자금대출을 이용하는 임차인에게 유리합니다.

  • 보증료율이 타 기관에 비해 상대적으로 저렴하다는 장점이 있으나, 보증 한도가 대출금액 등과 연동되어 제한될 수 있으므로 사전에 한도 확인이 필수입니다.

• SGI(서울보증)

  • 보증 한도가 상대적으로 높아 고가 아파트 계약 시 주로 활용됩니다.

  • 다만, 임대인의 신용 점수나 아파트의 선순위 채권 비율에 따른 심사가 까다로운 편입니다.

② 임대인의 보증금 미반환 이력 확인

2026년 현재 임차인은 임대인의 동의 없이도 '안심전세 앱' 등을 통해 임대인의 과거 보증금 미반환 사고 이력이나 상습 채무 불이행 여부를 확인할 수 있습니다.

보증보험 가입이 거절되는 가장 큰 이유 중 하나는 임대인이 이미 보증 기관의 블랙리스트에 올라 있는 경우입니다.

이 경우 아파트 권리 관계가 아무리 깨끗해도 보증보험 가입이 절대 불가능하므로 반드시 사전에 조회해야 합니다.

③ 계약서 내 '보증보험 관련 특약' 명시

구두 약속은 법적 효력을 갖기 어렵습니다. 반드시 계약서 특약란에 아래와 같은 취지의 문구를 명시하시기 바랍니다.

"본 계약은 전세보증금 반환보증보험 가입을 전제로 하며, 임대인 또는 목적물의 결격 사유로 인해 가입이 거절될 경우 임차인은 조건 없이 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다."

🔍 아파트 전세사기 예방 FAQ

Q1. 아파트는 빌라보다 경매 낙찰률이 높은데, 근저당이 있어도 안전한 것 아닙니까?

A1. 아파트가 타 주택에 비해 낙찰률이 높은 편인 것은 사실입니다.

하지만 부동산 경기 침체로 매매가가 하락하거나 선순위 근저당권의 이자가 누적될 경우, 낙찰 대금만으로는 임차인의 보증금을 전액 충당하기 부족할 수 있습니다.

따라서 낙찰률에 의존하기보다 근저당 채권최고액과 보증금의 합계가 시세 대비 안전 범위에 있는지 보수적으로 판단해야 합니다.

Q2. 등기부등본 갑구에 신탁이라고 적혀 있는 아파트 계약 시 주의할 점은 무엇입니까?

A2. 신탁 등기된 부동산의 대외적인 소유권은 신탁회사에 있습니다.

위탁자인 임대인과 직접 계약을 체결하면 추후 대항력을 인정받지 못할 위험이 큽니다.

계약 전 반드시 해당 등기소에서 신탁원부를 발급받아 대출 규모와 수익자 동의 요건을 확인해야 하며, 신탁회사의 공식적인 승낙서나 동의서를 확보한 후 계약을 진행해야 법적 보호를 받을 수 있습니다.

Q3. 계약 당일에 등기부등본을 확인했는데, 잔금일 사이에 권리관계가 변동될 수도 있습니까?

A3. 소유권 이전이나 근저당권 설정 등기는 접수 당일부터 효력이 발생하므로, 계약일과 잔금일 사이에도 변동이 생길 수 있습니다.

이를 예방하기 위해 잔금을 입금하기 직전에 다시 한번 등기부등본을 발급받아 새로운 근저당이나 가압류가 설정되었는지 확인해야 합니다.

또한 계약서 특약 사항에 잔금 익일까지 현 상태의 권리관계를 유지하며, 위반 시 계약을 해제하고 손해를 배상한다는 조항을 명시하는 것이 권장됩니다.

아파트 전세사기 예방은 철저한 권리 분석과 객관적인 시세 파악에서 시작됩니다.

계약 예정인 아파트의 등기부등본 권리 분석이나 보증보험 가입 가능 여부가 불확실하십니까?

저희 법무법인 이현 전세사기 전담 변호사의 조력을 통해 신탁원부 분석부터 안전 특약 구성까지, 보증금을 지키기 위한 체계적인 예방 전략을 세워 보시기 바랍니다.