신축·구축 아파트 전세사기, 이렇게 막으세요

최근 뉴스만 봐도 전세사기 피해자 대부분이 세입자입니다.

“신축이라 믿었는데…”

“보증보험이 안 된대서 그냥 계약했는데…”

이런 말이 이제 낯설지 않죠.

특히 ‘아파트 전세사기’는 신축이든 구축이든 형태만 다를 뿐, 결국 세입자의 불안과 피해는 같아요.

오늘은 구축 아파트 전세사기 vs 신축 아파트 전세사기 두 가지 유형을 비교하면서 피해 예방법과 대응 절차를 정리해 드릴게요.

신축 아파트 전세사기 | “등기 안 났어요”는 가장 흔한 수법

신축 아파트 전세사기의 핵심은 ‘등기 전 임대차계약’이에요. 건물은 다 지어졌는데 등기가 아직 안 돼 있다며 “등기만 나면 바로 안전하다.”는 말로 세입자를 안심시키죠. 하지만 등기 전에는 실소유자 확인이 어렵고 대항력 취득의 불확실성이 있습니다. 또한 명의신탁, 분양사기, 임대인 위장대리 같은 위험이 숨어있어요.

특히

• 입주 전 잔금 요구

• 확정일자 거부

• 보증보험 불가

  이 세 가지가 동시에 나타난다면 99% 위험 신호예요.

✅ 예방 TIP: 등기부등본이 아직 없다면 ‘건축물대장’과 ‘분양계약서 명의’를 반드시 확인하세요. 실소유자와 임대인이 일치하지 않으면 절대 계약하지 말 것!

구축 아파트 전세사기 | “근저당은 있지만 안전합니다”의 함정

반대로 구축 아파트 전세사기는 등기부등본상의 근저당을 이용하는 경우가 많아요.

“근저당은 있지만 임대인 신용이 좋으니 걱정 없다”는 말에 속아 계약했다가 집이 경매로 넘어가 보증금을 한 푼도 못 받는 사례가 많습니다. 또한 오래된 아파트일수록 보증보험 미가입인 경우가 많아 세입자가 직접 위험을 판단해야 하는 상황이죠.

✅ 예방 TIP: 등기부등본의 ‘갑구’와 ‘을구’를 모두 확인하세요.

갑구: 소유자와 소유권이전일자

을구: 근저당·전세권·압류 등 채권 관계

근저당이 남아있다면, 보증보험이 가입 가능한지 꼭 확인해야 합니다.

전세사기 피해를 당했다면, 이렇게 대응하세요

세입자가 전세사기를 인지한 시점에서 가장 먼저 해야 할 일은 ‘증거 확보’입니다.

1️⃣ 계약서, 문자, 통화 녹취 등 임대인과의 모든 대화 내역을 확보

2️⃣ 보증보험 가입 여부 및 등기부등본 변동 내역 조회

3️⃣ 이후 내용증명 발송 → 수사기관 신고 → 민사소송(보증금 반환청구) 순서로 대응합니다.

초기 대응이 늦으면, 임대인의 재산 처분으로 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다. 변호사 조력을 통해 즉시 가압류·가처분 절차를 병행하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 아파트 전세사기 유형에는 어떤 것들이 있나요?

크게 세 가지로 나눌 수 있습니다.

1️⃣ 신축 아파트 미등기 전세사기 – 소유권보존등기 전 임대차계약을 체결하여 대항력 취득을 어렵게 하거나 명의신탁이나 분양권 이중계약 등이 개입된 경우가 많습니다.

2️⃣ 구축 아파트 근저당 전세사기 – 담보설정 후 임대차계약으로 보증금 편취하는 경우가 많습니다.

3️⃣ 갭투자형 전세사기 – 전세보증금으로 주택을 매입 한 후 다시 전세를 주는 방식을 반복하고 최종적으로 임대인이 파산하거나 도주하여 다수의 임차인이 피해를 입죠.

💡 유형이 다르더라도 핵심은 “임대인이 처음부터 보증금 반환 의사나 능력이 없었다.”는 점입니다.

Q2. 전세사기 피해를 당했을 때 신고 절차는 어떻게 되나요?

다음 순서로 진행됩니다.

1.긴급 보전처분

임대인의 부동산 및 예금에 대한 가압류 신청 및 임대차 목적물에 대한 처분금지가처분 신청

→ 이 단계를 가장 먼저 신속하게 진행해야 합니다.

2.형사고소

관할 경찰서에 사기죄로 고소장 제출

3.민사소송

법원에 임대차보증금반환청구 소송 제기 후 승소 판결 확정 시 강제집행 진행

특히 형사절차와 민사절차를 병행해야 실질적 회수가 가능합니다. 임대인이 파산하거나 연락두절인 경우엔 보증보험금 청구로 대체할 수도 있습니다.

Q3. 전세사기 예방을 위해 등기부등본은 어떻게 확인하나요?

정부24나 대법원 인터넷등기소에서 온라인 열람이 가능합니다.

확인할 때는 다음 세 가지를 꼭 보세요.

1️⃣ 소유자가 임대인과 동일한가?

2️⃣ 근저당·압류 등 권리관계는 없는가?

3️⃣ 최근 변경일자가 계약일 직전인지?

등기부등본은 계약 전뿐 아니라 계약 후에도 정기적으로 변동 여부를 확인해야 안전합니다.

전세사기, 세입자 혼자 막기 어렵습니다

전세사기는 계약서 한 장으로 수천만 원이 오가는 구조입니다. 세입자 혼자서 모든 법적 위험을 판단하기 어렵고, 사기꾼들은 항상 “믿음직한 말투와 서류”로 접근합니다. 신축이든 구축이든, 의심되면 바로 전문가 상담을 받으세요.

법무법인(유) 이현은 다수의 전세사기 피해자 소송을 통해 보증금 회수 및 형사대응 절차를 원스톱으로 지원하고 있습니다.

✅ 전세사기 예방·피해 대응, 지금 바로 상담하세요. 법무법인(유) 이현이 세입자의 보증금을 지켜드립니다.