중국인 집주인 전세사기와 보증사고에서 보증금 돌려받기
요즘 뉴스에서 많이 볼 수 있는 외국인 집주인의 보증사고. 특히 중국인 집주인이 많이 늘었다고 하는데요.
중국인 집주인이 늘면서 보증사고도 같이 늘고 있다고 합니다. 전세보증금을 돌려받지 못하고 있습니다. 집주인이 중국인이라 소송도 쉽지 않다는데, 어떻게 해야 하나요? 라는 근심과 함께 최근 상담이 많아지고 있죠.
전세사기 문제는 이미 사회적으로 큰 이슈가 되었지만, 집주인이 외국인일 경우 더 복잡한 법적 문제와 보증사고 위험이 뒤따릅니다. 오늘은 중국인 집주인 전세사기와 보증사고 문제를 중심으로, 세입자가 어떻게 대응해야 하는지 알려드리겠습니다.
출처 - sbs
중국인 집주인과 전세사기, 어떤 점이 문제인가?
보증금을 돌려받지 못하는 이유는 다양하지만, 집주인이 외국인일 경우 특히 문제가 심각합니다.
송달의 어려움: 집주인이 한국을 떠나 해외로 나가버리면 소송 서류를 제대로 송달하기 어렵습니다.
재산추적의 한계: 국내 재산이 거의 없거나 이미 처분한 경우, 강제집행이 사실상 불가능해집니다.
보증보험 가입 문제: 외국인 소유 부동산은 보증보험 가입이 제한되는 경우가 많아, 결국 세입자가 보증사고를 떠안게 됩니다.
외국인 부동산 취득 요건: 외국인이 토지를 취득하려면 「외국인토지법」상 행정안전부장관의 허가가 필요하며, 허가 전에는 소유권이전등기청구권이 발생하지 않음 → 따라서 외국인 명의 부동산은 취득 절차의 적법성 확인이 중요하죠.
주소지 등록과 대항력 문제: 외국인이 출입국관리법에 따라 외국인등록 및 체류지 변경신고를 하면, 주민등록과 동일한 효력이 인정되어, 임차인의 대항력·우선변제권 판단에도 영향을 미칩니다.
즉, 단순히 “전세사기”를 넘어서, 집주인의 국적 문제까지 얽히면 세입자의 권리 구제가 더 지연될 수 있습니다.
전세사기와 보증사고의 구조 이해하기
▷ 전세사기의 전형적인 수법
집값보다 높은 보증금 책정 후 세입자를 모집
근저당 설정 사실을 숨기고 계약 진행
다수 세입자에게 중복 임대
▷ 보증보험 미가입 시의 위험
보증보험에 가입하지 않은 경우, 보증금 반환 소송과 집행 절차를 세입자가 직접 감당해야 합니다. 외국인 집주인 사건에서는 특히 보증보험 미가입 → 보증사고 발생 → 세입자 직접 피해로 이어지는 경우가 많습니다.
▷ 보증사고가 발생하는 절차와 세입자 피해 양상
계약 만료 → 집주인의 보증금 반환 거절
세입자 보증보험 청구 또는 직접 소송
보증기관(HUG·SGI) 대위변제 지연 또는 거절
세입자 생활 기반 붕괴, 장기간 불안정한 상태 지속
중국인 집주인에게 보증금을 돌려받기 어려운 이유
집주인이 해외로 출국 → 소송 지연
등기부상 근저당·가압류가 선순위 → 세입자 보증금 후순위 밀림
보증사고 발생 후 HUG·SGI 절차 지연
세입자가 법적 대응을 늦게 시작
중국인 집주인 전세사기 대응 사례
▷ 사례 1
서울 모 아파트에서 중국인 집주인이 수억 원의 전세보증금을 반환하지 않고 출국한 사건이 있었습니다. 세입자들은 보증보험 가입이 안 돼 있어 개별 소송을 진행해야 했고, 반환까지 2년 이상 소요되었습니다.
▷ 사례 2
집주인이 이미 중국으로 출국했음에도 불구하고 국내 은행 계좌와 차량을 신속히 압류해 세입자의 보증금을 일부 회수한 사례도 있습니다. 이처럼 빠른 대응과 경험 있는 변호사의 개입이 결과를 좌우합니다.
보증금 반환을 위한 대응 전략
보증보험 가입 여부 확인: 가입돼 있다면 곧바로 청구 절차 진행, 다만 보증금에 금융기관 담보권이 설정된 경우, 업무협약에 따른 보증 절차가 필요합니다.
소송 및 강제집행: 집주인 재산에 대해 신속히 가압류·경매 신청
외국인 집주인 특수 대응: 출국기록·재산조사 병행, 필요 시 형사절차도 검토
전세권설정등기 활용: 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권을 설정하면, 보증금 반환의무와 전세권 말소의무가 동시이행관계에 놓입니다. 다만 전세권 존속 중 전세금반환채권만 분리 양도할 수 없다는 점도 유념해야 합니다.
국제사법적 대응: 외국인 집주인의 경우 국제재판관할권, 준거법 문제가 얽힐 수 있습니다. 따라서 국제사법 경험이 있는 변호사의 조력이 중요합니다.
전세사기피해자 특별법 지원 제도
2023년 제정된 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따르면 전세사기피해자로 결정되면 다음과 같은 혜택이 있습니다.
등기신청수수료 면제(등기사항증명서 등 수수료규칙 제7조의3)
취득세·등록면허세 등 지방세 감면(지방세특례제한법 제36조의4)
LH 전세주택 공급, 주거지원 대출 등 주거 안정 지원
따라서 피해자는 보증금 반환 소송과 더불어 특별법상 지원 절차도 병행하는 것이 유리합니다.
자주 묻는 질문
Q. 외국인이 한국에서 부동산 거래 시 유의할 점은 무엇인가요?
→ 외국인도 한국에서 부동산을 취득할 수 있으나, 세금 문제나 외국환거래법상 신고 의무가 따릅니다. 세입자 입장에서는 보증보험 가입 가능 여부를 꼭 확인해야 합니다.
Q. 중국인이 한국에서 집을 살 때 필요한 절차는 무엇인가요?
→ 외국인등록증, 부동산거래신고, 취득세 납부 등이 필요합니다. 하지만 이런 절차를 마쳤다고 해서 세입자 보증금이 안전한 것은 아닙니다.
Q. 전세 계약 시 등기부등본 확인 방법을 알려주세요.
→ 등기부등본에서 근저당, 압류, 가압류, 소유자 정보를 반드시 확인하세요. 특히 ‘소유자가 외국인일 경우’ 보증보험 가입 여부까지 꼼꼼히 따져야 합니다.
만약 집주인이 중국인이라면 안그래도 어려운 전세사기 문제, 더 복잡한 사건이 됩니다. 소송과 강제집행부터 시작해서 국적 문제까지 국제적 요소가 결합되기 때문입니다.
중국인 집주인이 해외로 도망갔다는 소식을 듣고 바로 포기하지마세요. 방법은 찾으면 있습니다. 초기부터 대응하면 해결할 수 있는 가능성이 높아집니다.
혼자 고민하지 마시고, 임대차 분야에서 경력이 많은 전문가에게 도움을 받길 바랍니다.