중국인 집주인 전세보증금 반환 소송 및 공시송달 활용 가이드

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본 글은 2026년 기준 개정 법령 및 최신 흐름을 반영하여 수정·보완되었습니다.

최근 몇 년간 국내 부동산 시장에서 외국인, 특히 중국인의 투자 비중이 높아지면서 전세 계약 만료 후 중국인 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 사고가 빈번하게 발생하고 있습니다.

중국인 임대인 관련 사건은 일반적인 임대차 분쟁과 비교하여 해외 자본 유출 규제, 국내 주소지 불명, 국제 송달 지연과 같은 변수가 복합적으로 작용하죠.

특히 임대인이 중국으로 출국해버리거나 연락이 두절된 경우, 세입자는 막막함을 느낍니다.

"해외에 있는 사람을 어떻게 하나", "재판만 하다가 1~2년이 가는 것 아닌가" 하는 불안감 때문입니다.

결론부터 말씀드립니다.

집주인이 중국에 있어도, 한국 법원을 통해 판결을 받고 강제로 집행할 수 있습니다.

저희 법무법인 이현에서 중국인 집주인과의 분쟁에서 발생하는 특수한 쟁점들을 분석하고, 소송 기간을 단축하여 보증금을 실질적으로 회수할 수 있는 공시송달 기반의 법률 전략을 제시해 드릴테니, 답을 얻어가시기 바랍니다.

중국인 집주인과의 계약에서 사고가 잦은 이유

오피스텔이나 신축 빌라를 중심으로 중국인 집주인과의 전세 계약 사고가 발생하는 데에는 몇 가지 실무적인 원인이 존재합니다.

이러한 특수성을 정확히 파악해야만 실효성 있는 회수 전략을 수립할 수 있습니다.

외국환거래법 및 본국의 자본 유출 규제

임대인이 설령 반환 의사를 가지고 있더라도, 중국 현지에서 한국으로 고액의 자금을 송금하는 과정에서 중국 정부의 엄격한 외환 관리 규제에 의해, 자금 출처 증빙 실패나 송금 한도 제한에 걸리는 사례가 빈번합니다.

이처럼 외국환거래법상 제약은 임대인이 의도적으로 반환을 거부하는 상황뿐만 아니라, 물리적으로 자금을 동원하지 못하는 불능 상태를 야기하여 분쟁을 장기화합니다.

비거주 투자자의 국내 연고 부재 및 소통 단절

국내 부동산 투자 열풍 당시 시세 차익을 목적으로 자산만을 취득한 중국인 집주인 중에는 한국 내 실제 거소지가 없는 비거주자가 다수 존재합니다.

계약 체결 당시 활용했던 국내 주소지가 허위이거나 계약 기간 중 이미 본국으로 출국한 경우, 임차인이 발송한 내용증명이 반송되는 등 기본적인 의사표시 단계부터 난항을 겪게 되는 것입니다.

무자본 갭투자와 관리 대리인의 부재

외국인 투자자의 상당수가 보증금을 활용하여 매매 대금을 충당하는 무자본 갭투자 방식을 취해왔습니다.

부동산 경기 변동으로 역전세 현상이 발생하거나 낙찰가가 하락할 경우, 중국인 집주인은 국내에 추가 자산을 보유하지 않은 상태에서 보증금 반환 책임을 회피하고 본국으로 잠적할 위험이 큽니다.

더욱이 전문적인 관리 대리인 없이 지인을 통해 임대 관리를 수행하는 경우, 사고 발생 시 법적 책임을 물을 실질적인 대상을 특정하기 어려운 구조적 한계를 지닙니다.

공시송달을 통한 기간 단축

중국인 집주인을 상대로 하는 소송에서 승소 판결을 신속히 확보하려면, 법원이 인정하는 송달 불능 상태를 조기에 입증하여 공시송달로 재판을 전환하는 것이 관건입니다.

국제 송달의 현실적 한계와 공시송달의 이점

피고가 중국 본토에 체류 중일 경우, 관행적인 국제 우편 송달 방식은 국가 간 행정 절차로 인해 최소 6개월 이상의 기간을 소모하게 만듭니다.

반면 공시송달은 피고의 소재를 알 수 없거나 외국에서의 송달이 곤란한 상황을 법리적으로 소명하여 법원 게시판 등에 서류를 게시함으로써 송달 효력을 발생시키는 제도입니다.

이를 통해 피고의 응소 여부와 상관없이 재판 절차를 즉시 이행할 수 있어, 전체 소송 기간을 단축할 수 있습니다.

외국인 임대인 특화 소명 자료 및 입증 전략

일반적인 주소 보정만으로는 외국인 피고에 대한 공시송달 허가를 받기 어렵습니다.

저희 법무법인 이현은 다음과 같은 자료를 확보하여 법원에 제출함으로써 송달 불능 상태를 객관적으로 증명합니다.

• 출입국 사실 증명에 대한 사실조회

  • 법원을 통해 피고의 출입국 기록을 조회합니다.

  • 집주인이 계약 만료 전후로 본국(중국 등)으로 출국한 사실과 이후 재입국 기록이 없음을 확인하는 공식 자료는 공시송달 신청의 가장 강력한 근거가 됩니다.

• 외국인등록 사실증명 및 거소 신고 확인

  • 피고가 국내에 등록된 거소지가 있는지, 혹은 등록된 주소지가 이미 말소되었거나 허위인지를 확인합니다.

  • 국내에 적법한 연고지가 없음을 증명하는 과정입니다.

• 국내 관리인 및 연락처 부재 증빙

  • 계약 당시 중개했던 부동산이나 관리 대리인이 존재하지 않는다는 점, 혹은 대리인 역시 집주인과 연락이 닿지 않는다는 정황을 소명합니다.

  • 카카오톡 메시지 발송 기록 중 '읽지 않음' 상태 등을 캡처하여 소통이 원천적으로 차단되었음을 보여주는 것도 실무적으로 유효합니다.

• 민사소송법 제194조에 따른 공시송달 요건 소명

  • 외국으로 송달하기 곤란한 사정이나 송달을 시도하더라도 재판 절차만 지연될 뿐이라는 점을 법령에 근거하여 논리적으로 서술한 소명서를 제출합니다.

  • 특히 전세사기 피해자 결정을 받은 경우, 임대인의 잠적 가능성이 높다는 점을 강조하여 재판부의 전향적인 판단을 유도합니다.

판결 확정 후 실질적 자산 회수 및 강제집행 전략

승소 판결은 보증금을 실제로 회수하기 위한 강제집행 절차의 전제 조건입니다.

중국인 집주인이 국내에 보유한 자산의 형태와 체납 현황을 면밀히 분석하여 최적의 집행 경로를 선택해야 합니다.

① 부동산 강제경매와 우선매수권 활용

판결문을 근거로 임대인 소유의 부동산에 대해 경매를 신청하는 것은 가장 대표적인 회수 방법입니다.

• 우선매수권 행사

  • 전세사기피해자로 결정된 임차인은 경매 절차에서 제3자가 제시한 최고가와 동일한 가격으로 해당 주택을 우선 매수할 수 있는 권리를 가집니다.

  • 이를 통해 자산 가치가 있는 매물을 직접 확보하여 향후 매매를 통한 보증금 보전을 도모할 수 있습니다.

• 채권 상계 신청

  • 본인이 직접 낙찰을 받을 경우, 지불해야 할 낙찰 대금과 돌려받아야 할 보증금 채권을 상계하여 실제 현금 동원 부담을 최소화할 수 있습니다.

② 조세채권 안분 특례를 통한 배당금 방어

중국인 임대인이 국내에 다수의 부동산을 보유하며 종합부동산세나 상속세 등을 체납한 경우, 해당 세금이 임차인의 보증금보다 우선 배당되어 회수액이 줄어들 위험이 큽니다.

• 안분 징수 신청

  • 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령」 제3조 및 제4조에 따라, 임대인의 전체 체납액을 그가 보유한 모든 주택 가액에 비례하여 나누어 징수하도록 신청해야 합니다.

• 배당 이익 확보

  • 안분 신청을 통해 해당 호실이 부담해야 할 세액을 제한하면, 보증금이 세금에 밀려 전액 잠식되는 상황을 방어하고 배당 순위를 실무적으로 보호할 수 있습니다.

③ 국내 금융 자산 및 기타 채권 압류

부동산 경매만으로 보증금 전액을 회수하기 어렵다면 임대인 명의의 다른 자산을 추적해야 합니다.

• 재산명시 및 재산조회

  • 법원을 통해 임대인의 예금 계좌, 주식, 차량 등 국내에 존재하는 재산 목록을 확보합니다.

  • 중국인 집주인이 국내 은행에 거치해 둔 자금이 확인될 경우 즉시 압류 및 추심 명령을 진행합니다.

  • 국내에 지점이 있는 중국은행, 중국공상은행도 가능합니다.

• 보증금 외 채권 압류

  • 임대인이 다른 부동산에서 받고 있는 임대료 수익이나 기타 채권이 존재한다면 이에 대해서도 압류 조치를 취하여 가용 자산을 선점해야 합니다.

경로별 비교

🔍 중국인 집주인 전세보증금 반환 실무 FAQ

Q1. 중국인 집주인이 본국으로 돌아가 연락이 되지 않는 상황에서도 국내 소송이 가능합니까?

A1. 네, 가능합니다. 대한민국 내 부동산에 관한 분쟁은 민사소송법상 대한민국 법원에 재판권이 있습니다.

집주인이 해외에 거주하거나 주소지를 알 수 없는 경우, 법원을 통해 출입국 사실 등을 확인한 뒤 공시송달 절차를 밟아 피고 없이도 재판을 진행하고 판결을 확정 지을 수 있습니다.

Q2. 피고가 외국인인 경우 일반적인 소송보다 기간이 얼마나 더 소요됩니까?

A2. 외국 주소지로 서류를 보내는 국제 송달 절차를 그대로 이행할 경우 국가 간 행정 처리로 인해 6개월에서 1년 이상의 시간이 소요될 수 있습니다.

그러나 법원을 통해 피고의 소재 불명 상태를 객관적으로 증명하여 공시송달 절차로 전환 승인을 받는다면, 국내 거주자를 대상으로 하는 소송과 유사한 기간 내에 판결을 확보할 수 있습니다.

Q3. 집주인이 외국인이라는 이유로 전세사기 특별법의 보호 대상에서 제외될 수 있습니까?

A3. 아닙니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 임대인의 국적을 지원 요건으로 제한하지 않습니다.

임대인의 기망 행위나 보증금 반환 불능 상태 등 법령에서 정한 피해 요건을 충족한다면, 임대인이 외국인이라도 동일하게 피해자 결정 및 경매 유예, 주거 지원 등의 혜택을 적용받을 수 있습니다.

중국인 집주인의 연락 두절이나 소재 불명은 신속한 공시송달 전환과 국내 자산 추적을 통해 충분히 해결할 수 있는 사안입니다.

법무법인 이현은 외국인 임대인 사건의 특수성을 고려하여 소송 기간을 단축하고 실질적인 배당 이익을 확보하는 전문적인 회수 경로를 설계해드리고 있습니다.

더 이상 혼자 고민하지 마시고 이현의 실무 데이터가 증명하는 전략을 통해 소중한 보증금을 확실하게 되찾으시기 바랍니다.