전세사기 특별법 피해자 요건, 보증금 잃기 전 꼭 확인해야 할 4가지

내 전세금과 집, 이대로 끝일까요? 전세사기 특별법 쉽게 알아보기

"어느 날 갑자기 집이 경매에 넘어간다는 통지서를 받으셨나요? 세상이 무너지는 기분이겠지만, 지금은 절망보다 골든타임을 잡는 것이 더 중요합니다."

지금 이 글을 읽고 계신다면, 피땀 흘려 모은 전세보증금을 한순간에 잃을지도 모른다는 불안감에 밤잠을 설치고 계실 겁니다.

"내가 운이 없어서", "조심하지 않아서"라고 자책하지 마세요. 당신의 잘못이 아닙니다.

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 바로 당신과 같은 분들을 보호하기 위해 존재합니다

📌 전세대출 받았는데 전세사기 당하면 어떻게 될까요? 실전 대응 매뉴얼 3가지

내가 전세사기피해자로 인정받을 수 있을까? (4가지 핵심 요건)

특별법의 혜택을 받기 위해서는 먼저 국토교통부 전세사기피해지원위원회의 심의를 거쳐 피해자로 결정되어야 합니다. 법에서 정한 요건은 크게 네 가지입니다.

• 대항력 및 확정일자 확보: 주택의 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 갖추어야 합니다(임차권등기를 마친 경우도 포함됩니다).

• 보증금 규모: 임차보증금이 3억 원 이하여야 합니다. 다만, 위원회에서 피해자의 여건을 고려해 최대 5억 원까지 상향 조정할 수 있습니다.

• 서민 주거 위기: 임대인의 파산, 회생절차 개시, 혹은 임차주택의 경매·공매가 시작되어 다수의 임차인에게 피해가 발생했거나 예상되는 상황이어야 합니다.

• 사기의 의도: 임대인에 대한 수사가 개시되었거나, 보증금을 반환할 능력이 없는 자에게 주택을 양도하는 등 임대인이 보증금 반환 채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있어야 합니다.

📌 당장 집이 팔리는 것을 막고 싶다면? 경매 유예 신청

피해자 결정 신청을 했다면, 당장 진행 중인 경매 절차를 멈춰 세워야 합니다. 피해자가 법원에 직접 경매 절차의 유예 또는 정지를 신청할 수 있도록 길을 열어두었습니다.

• 유예 기간: 결정일로부터 1년 이내로 가능하며, 사유가 해소되지 않으면 연장도 가능합니다.

• 국세/지방세 체납 주택: 세금 체납으로 압류된 경우에도 관할 세무서장이나 지자체장에게 매각 유예를 신청할 수 있습니다

전세사기 특별법, 강력한 대응방안 2가지

경매가 진행되더라도 당신에게는 두 가지 강력한 카드가 있습니다.

① 우선매수권 행사

경매에서 제3자가 아무리 높은 가격을 써내더라도, 피해자인 당신이 그 가격과 동일한 금액으로 우선해서 집을 살 수 있는 권리입니다.

이 권리는 공공주택사업자(LH 등)에게 양도할 수도 있습니다.

② 공공임대주택으로 전환

도저히 집을 살 형편이 안 됩니다"라고 하시는 분들을 위한 대책입니다.

LH와 같은 공공주택사업자가 해당 주택을 대신 매입하여 당신에게 공공임대주택으로 우선 공급합니다.

이 경우 당신은 살던 집에서 저렴한 임대료로 계속 거주하며 주거 안정을 도모할 수 있습니다

모든 임차인이 특별법의 보호를 받는 것은 아닙니다

전세사기 특별법은 강력한 지원책이지만, 안타깝게도 모든 피해자가 대상이 되는 것은 아닙니다. 법률에서 정한 제외 대상을 명확히 인지해야 합니다.

• 보증금 전액 반환 가능자: 임차인이 보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입했거나, 임대인이 가입하여 전액 반환이 가능한 경우는 제외됩니다.

• 최우선변제권자: 보증금 전액이 「주택임대차보호법」에 따른 최우선변제 금액 범위 내에 있는 경우 역시 지원 대상에서 빠질 수 있습니다.

• 자력 회수 가능자: 대항력이나 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 스스로 회수할 수 있다고 판단되는 경우도 해당 법의 혜택을 보기 어렵습니다.

따라서 본인이 법적으로 전세사기피해자 요건에 완벽히 부합하는지 전문가와 함께 면밀히 검토하는 과정이 반드시 선행되어야 합니다

특별법은 보증금 반환의 정답 아닙니다

많은 분이 오해하시는 점이 "특별법 신청만 하면 나라에서 내 보증금을 대신 돌려주겠지"라는 기대입니다.

하지만 이 법의 목적은 경·공매 절차의 특례를 통해 주거 안정을 도모하는 것이지, 국가가 보증금을 직접 변제해 주는 것이 아닙니다.

• 정부 지원은 주로 저금리 융자(대출)나 공공임대 전환에 초점이 맞춰져 있습니다.

• 결국 내 피 같은 보증금을 실질적으로 회수하기 위해서는 보증금반환청구 소송이나 강제집행과 같은 민사적 절차를 병행해야만 합니다.

• 특별법을 통해 경매를 유예시키는 동안, 우리는 임대인의 다른 재산을 찾아내 압류하거나 법적 판결문을 확보하는 등 보증금 회수를 위한 실질적인 공격(창)을 준비해야 합니다.

👉 전세사기 피해자가 꼭 알아야 할 ‘유체동산 가압류’ 활용법

왜 지금, 돈이 없어도 변호사를 선임해야 할까요?

당장 보증금을 잃어 경제적으로 어려운 상황에서 변호사 선임 비용은 큰 부담일 수 있습니다. 하지만 지금 변호사의 조력을 받는 것은 비용이 아니라 회수를 위한 투자’입니다.

1. 골든타임 사수: 임대인이 재산을 빼돌리기 전 가압류를 진행하고, 형사 고소와 민사 소송을 동시에 진행하여 압박 수위를 높여야 합니다.

2. 복잡한 권리관계 정리: 특별법상의 피해자 결정 신청부터 경매 우선매수권 행사 , 국세 안분 제도 활용 등 일반인이 혼자 대응하기에는 법적 절차가 매우 정교하고 복잡합니다.

3. 실질적 회수 가능성 증대: 임대인의 은닉 재산을 추적하고, 협상을 이끌어내며, 판결 이후 실제로 돈을 받아내는 집행 과정까지 전략을 수립합니다.

"나중에 돈 생기면 해야지"라고 생각할 때, 임대인의 재산은 이미 사라지고 없을지도 모릅니다. 지금 변호사의 조력을 받는 것이야말로 보증금 0원의 비극을 막는 유일한 길입니다.

새 세입자 오면 준다는 말만 믿고 기다리던 전세사기 피해자, 2억 4,500만 원 전액 회수

실제로 저를 찾아오셨던 의뢰인 B씨의 사례는 지금 여러분의 상황과 매우 비슷할 것입니다.

B씨는 전세 계약 만료를 앞두고 적법하게 해지 의사를 전했지만, 임대인은 대출을 받아서 주겠다, 다음 세입자가 들어와야 돈이 나간다며 차일피일 보증금 반환을 미뤘습니다.

결국 B씨는 혼자 고민하는 대신 전문가의 조력을 받기로 결심했고, 다음과 같은 전략 대응을 통해 소중한 재산을 지킬 수 있었습니다.

• 1단계: 주택임차권등기 명령 신청 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 안전장치를 가장 먼저 확보했습니다.

• 2단계: 치밀한 증거 확보 및 소송 제기

  • 단순히 계약서만 제출한 것이 아닙니다.

  • 문자 메시지, 통화 녹취록, 부동산 등기부등본 등을 철저히 분석하여 임대인의 보증금 반환 의무 불이행을 법리적으로 완벽히 소명했습니다.

• 3단계: 압박과 협상 임차보증금반환 청구 소송을 제기함과 동시에 소송 비용 확정 신청까지 대리하며 임대인을 강력하게 압박했습니다.

법원은 "임대인은 의뢰인에게 2억 4,500만 원 전액을 지급하라"는 판결을 내렸습니다.

결국 임대인은 소송 비용까지 부담해야 하는 상황에 처하자 그제야 협상 테이블에 나왔고, B씨는 보증금 전액을 안전하게 돌려받을 수 있었습니다.

어디서도 알려주지 않는 전세사기 대응 진짜 궁금증

포털 검색으로는 해결되지 않는, 의뢰인들이 상담실에서 가장 많이 물어보시는 절박한 질문들만 모았습니다.

Q1. "임대인이 파산 신청을 한대요. 그럼 저는 한 푼도 못 받나요?"

A. 아니요, 오히려 기회가 될 수 있습니다.

임대인이 파산하면 그의 모든 재산은 동결되고 파산관재인이 배당 절차를 밟게 됩니다.

이때 변호사와 함께 임대인이 숨겨둔 재산이나 증여한 내역을 찾아내 부인권을 행사하면, 흩어졌던 재산을 모아 보증금을 회수할 가능성이 생깁니다.

절망해서 포기하는 순간이 임대인이 가장 바라는 순간임을 잊지 마세요.

Q2. "전세자금대출 연장이 안 된대요. 당장 신용불량자 되는 건가요?"

A. 특별법의 핵심 혜택 중 하나가 바로 이 지점입니다.

전세사기피해자로 결정되면 기존 전세자금대출의 상환 유예(최대 20년 분할 상환*나 저금리 대환 대출이 가능합니다.

또한, 연체 정보 등록도 유예될 수 있으니 신용점수 하락을 걱정해 섣불리 고금리 사채를 쓰는 등의 실수를 범해서는 안 됩니다.

Q3. "임대인이 고소 안 하면 돈 줄게라고 회유합니다. 믿어도 될까요?"

A. 가장 위험한 유혹입니다.

실무적으로 볼 때, 정말 돈을 돌려줄 의지가 있는 임대인은 조건을 걸지 않습니다.

이런 회유는 대개 형사 처벌을 피하기 위한 시간 벌기용일 확률이 99%입니다.

"소송 비용 아껴줄 테니 기다려라"는 말에 속아 골든타임을 놓치지 마십시오. 법적 판결문을 확보해두는 것이 가장 확실한 담보입니다.

Q4. "빌라왕처럼 임대인이 사망했다면, 소송 자체가 불가능한가요?"

A. 아닙니다. 상속인이 누구인지 확인하여 상속인을 상대로 소송을 진행하거나, 상속인이 모두 상속을 포기한다면 상속재산관리인을 선임하여 경매 절차를 이어갈 수 있습니다.

과정이 복잡할 뿐, 길이 막힌 것은 아닙니다. 이런 특수 상황일수록 변호사의 정교한 서류 작업이 빛을 발합니다.

👉 전세사기 피해자 인정 후 전세보증금 반환 소송 절차

망설임은 임대인에게 도망칠 시간을 줄 뿐입니다.

전세사기 피해 대응에서 가장 경계해야 할 것은 막연한 기다림입니다.

임대인이 좋은 사람 같아서, 혹은 소송 비용이 아까워서 주저하는 사이 여러분의 보증금은 영영 돌아오지 못할 강을 건너고 있을지도 모릅니다.

인터넷에 떠도는 정보는 참고용일 뿐, 여러분의 구체적인 상황(대항력 유무, 임대인의 재산 상태, 특별법 적용 여부)에 맞는 해결책은 오직 전문가의 정밀한 진단을 통해서만 나옵니다.

지금 바로 전문가와 상담하십시오.

여러분이 용기 내어 내딛는 그 한 걸음이, 잃어버린 2억, 3억 원을 되찾는 유일한 시작점입니다.

저희는 여러분이 평생 모은 소중한 자산을 지키기 위해 끝까지 함께하겠습니다.

더 이상 혼자 앓지 마세요. 위 성공사례와 같은 결과를 당신의 것으로 만들어 드리겠습니다.