전세사기 피해자 인정 요건 4가지 상세 해설 및 부결 시 대응 전략

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본 글은 2026년 기준 개정 법령 및 최신 흐름을 반영하여 수정·보완되었습니다.

2026년 1월 현재, 전세사기 피해자로 인정받기 위해 문을 두드린 분들이 무려 6만 명에 육박하고 있습니다.

하지만 그중 공식적인 피해자로 결정된 사람은 약 3만 5천명에 불과하죠.

즉, 40% 가량은 인정받지 못한 것입니다.

아마도 이 글을 읽고 계신 분은 ① 전세사기 피해를 입어 이제 막 특별법 요건을 알아보시는 분이시거나, ② 4호 등의 요건을 충족하지 못했다는 이유로 부결을 받으신 분이실 듯 합니다.

위원회의 심의를 통과하기 위해 반드시 확인해야 할 4가지 요건과 부결을 피하기 위한 실무 전략을 정리해 드릴테니, 정보를 얻어가시기 바랍니다,

전세사기피해자 결정을 위한 4가지 법적 요건

전세사기 특별법 제3조에 따라 다음 요건을 모두 충족해야 전세사기피해자로 결정될 수 있습니다.

• 요건 1: 대항력 및 확정일자 확보

  • 주택의 인도와 전입신고를 마쳐 대항력을 갖추어야 합니다.

  • 임대차계약서에 확정일자를 부여받아야 하며, 임차권등기를 마쳤거나 전세권이 설정된 경우도 인정됩니다.

• 요건 2: 임차보증금의 규모

  • 임차보증금이 5억 원 이하여야 합니다.

  • 위원회가 지역 및 피해자 여건을 고려하여 상향 조정할 수 있으며, 실무적으로 최대 7억 원 이하까지 인정 가능합니다.

• 요건 3: 주거 위기 상황

  • 임대인의 파산, 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매 절차가 개시되어야 합니다.

  • 또는 국세나 지방세 체납으로 주택이 압류된 경우를 포함하여, 2인 이상의 임차인에게 보증금 반환 피해가 발생했거나 예상되어야 합니다.

• 요건 4: 임대인의 사기 의도(기망) 입증

  • 임대인등에 대한 수사가 개시되었거나 기망 행위가 존재해야 합니다.

  • 보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택을 취득하여 임대하거나, 반환 능력이 없는 자에게 주택을 양도하는 등 의무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 필요합니다.

부결 사유 1위, 4호 요건 돌파를 위한 실무 전략

국토교통부의 2026년 1월 통계에 따르면, 요건 미충족으로 부결된 사례 중 무려 67.15%가 보증금 미반환 의도(4호 요건)를 입증하지 못해 발생했습니다.

심의위원회는 임대인의 경제적 상황 악화에 따른 단순 채무불이행과 의도적인 전세사기를 엄격히 구분하여 판단하기 때문입니다.

① 객관적 데이터를 통한 기망 행위 입증

정식 수사가 개시되지 않았더라도 임대인의 사기 의도를 소명할 방법은 존재합니다.

등기부등본을 분석하여 임대인이 단기간에 여러 주택을 집중적으로 매집한 사실을 정리하여 제출하세요.

계약 당시 임대인에게 거액의 조세 체납이 있었거나 이미 자본 잠식 상태였음을 증명하는 자료는 처음부터 보증금을 돌려줄 능력이 없었음을 뒷받침하는 강력한 근거가 됩니다.

② 조력자의 발언 및 정황 활용

임대인뿐만 아니라 공인중개사의 허위 설명도 요건 충족의 보조 지표가 됩니다.

중개사가 임대인의 재정 상태를 속이거나 위험 요소를 은닉하며 계약을 유도한 정황이 있다면, 당시의 대화 녹취나 문자 내역을 확보하여 제출하세요.

부결 및 적용 제외 시 단계별 대응 가이드

심의 결과 부결되었거나 지원 대상에서 제외된 경우 아래의 절차를 통해 대응할 수 있습니다.

• 이의신청 절차

  • 전세사기피해자 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의신청을 제기할 수 있습니다.

  • 위원회는 20일 이내에 재심의를 거쳐 결과를 통보해야 합니다.

• 사정 변경에 따른 재신청

  • 이의신청이 기각되었더라도 임대인에 대한 수사가 새롭게 시작되거나 관련 증거가 추가로 발견되는 등 상황이 변했다면 다시 신청하여 결정받을 수 있습니다.

• 적용 제외 확인

  • 보증보험 가입으로 전액 회수가 가능하거나, 경매를 통해 자력으로 전액 회수할 수 있다고 판단된 경우는 지원 대상에서 제외됩니다.

  • 만약, 본인의 권리 관계를 분석했을 때 경매 후 배당 시 손실 발생 가능성이 크다면 이를 논리적으로 재소명해야 합니다.

2026년 공동담보 피해자를 위한 신설 혜택

2026년 1월부터 공동담보 피해주택 거주자를 위한 지원이 강화되었습니다.

기존에는 모든 공동담보 물건의 경매가 종료되어 배당이 이뤄져야 특례 지원이 가능했으나, 현재는 낙찰 시(매각 대금 납부일)에 즉시 특례채무조정(무이자 20년 분할 상환)을 신청할 수 있도록 시기가 조기화되었습니다.

이를 통해 피해자는 배당까지 걸리는 장기간의 이자 부담을 신속히 덜 수 있습니다.

전세사기 피해자 인정 요건 FAQ

Q1. 보증보험에 가입되어 있으면 피해자 결정에서 적용 제외가 된다는 게 사실인가요?

A1. 네, 보증금 전액 반환이 가능한 보증보험 가입자나 최우선변제금으로 전액 회수가 가능한 경우는 지원 대상에서 제외됩니다.

다만, 보험에 가입했더라도 보증기관에서 거절 사유가 발생하여 전액 회수가 불투명하다면 이를 논리적으로 증명하여 신청을 이어가야 합니다.

Q. 임대인이 아직 정식 수사를 받지 않고 있는데, 기망 의도(4호 요건) 입증이 가능할까요?

A2. 실제로 부결 사유의 67.15%가 여기서 발생합니다. 정식 수사 개시가 4호 요건 충족의 가장 빠른 길인 것은 맞지만, 수사가 없더라도 임대인이 반환 능력 없이 다수의 주택을 매집했거나 바지 임대인에게 명의를 넘긴 정황 등을 데이터로 증명하면 충분히 인정받을 수 있습니다.

Q3. 한 번 부결 결정을 받으면 다시는 신청할 수 없나요?

A3. 결정문을 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.

만약 이의신청이 기각되더라도 추후 임대인에 대한 정식 수사가 시작되거나 기망 행위가 드러나는 등 관련 사정이 변경된다면 다시 신청 가능합니다.

부동산 전문, 법무법인 이현

저희 법무법인 이현은 피해자 인정 신청부터 임대인의 재산 조사, 가압류, 보증금 반환 소송까지 원스톱 법률 서비스를 제공하여 여러분의 소중한 자산 회수를 위해 끝까지 추적해드리고 있습니다.

보증금 미반환 문제로 고민 중이시라면 언제든지 편하게 문의를 남겨주시기 바랍니다.

현재 본인의 상황이 4호 요건(기망 의도)을 충족할 수 있을지부터 상세히 진단해드리겠습니다.