HUG·SGI·HF 전세보증보험 이행청구 거절 안 당하는 법
보험사가 돈을 안 준다고요?
"보험 들어놨으니 괜찮겠지?"라고 안심하고 계셨나요?
지금 집주인이 "다음 세입자 구해지면 줄게"라며 차일피일 미루고 있다면, 당신은 이미 위기 상황입니다.
보증보험은 가만히 있으면 돈을 주지 않습니다. 정해진 시기에, 정확한 순서로 청구 버튼을 눌러야만 내 소중한 전 재산을 지킬 수 있습니다.
인터넷의 파편화된 정보 대신, 이 글 하나로 보증기관별 청구 로드맵을 머릿속에 넣으세요.
보험사에 전화하기 전, 무조건 해야 할 필수 선행 조건
어떤 보험사를 쓰시든, 아래 2가지가 선행되지 않으면 청구 자체가 불가능(반려)됩니다.
계약 해지 통보의 증거 남기기 (묵시적 갱신 방지)
언제: 계약 만료 최소 2개월 전 (늦어도 2개월 전까지 도달해야 함)
무엇을: "계약을 연장하지 않고 만료일에 나가겠다"는 명확한 의사.
어떻게: 문자, 카톡도 가능하지만 집주인이 답장(확인)을 안 하면 무용지물입니다. 가장 확실한 건 내용증명'입니다.
집주인이 수취를 거부하거나 연락 두절이라면 즉시 '공시송달' 절차를 밟아야 합니다.
임차권등기명령 완료 전엔 절대 이사 금지
핵심: 보증금을 못 받은 상태로 짐을 빼거나 주소를 옮기면(전출), 대항력이 사라져 보증보험 청구 자격이 박탈됩니다.
행동: 법원에 '임차권등기명령'을 신청하고, 등기부등본에 내 이름(임차권)이 올라간 것을 눈으로 확인한 뒤에 이사해야 합니다.
임차권등기명령 없이 이사 가면 벌어지는 일
보증보험 기관은 대항력이 없는 세입자에게 돈을 주지 않습니다.
가장 근본적인 이유입니다. 보증보험의 원리는 보험사가 세입자에게 먼저 돈을 주고(대위변제), 나중에 집주인에게 그 돈을 받아내는 구조입니다.
그런데 보험사가 나중에 집주인(또는 경매)에게 돈을 받아내려면, 세입자가 가지고 있던 돈 받을 권리(대항력과 우선변제권)가 살아있어야 합니다.
문제의 핵심: 대한민국 법상, 세입자가 ①집을 비우거나(점유 상실), ②주소를 다른 곳으로 옮기면(전출) 그 즉시 대항력이 사라집니다.
결과: 당신이 그냥 이사를 나가버리면 권리가 사라지고, 보험사는 "권리가 없는 사람에게 돈을 대신 갚아줄 수 없다"며 지급을 거절(면책)합니다.
"짐 빼주면 돈 줄게"라는 집주인의 말은 함정일 확률이 높습니다.
악덕 임대인들이 가장 많이 쓰는 수법입니다.
"다음 세입자가 들어와야 돈을 주는데, 방을 보여주려면 당신이 비밀번호를 알려주고 짐을 빼야 한다."
그럴싸하게 들리지만, 절대 속으시면 안 됩니다. 당신이 짐을 빼고 비밀번호를 넘겨주는 순간, 집주인 입장에서 당신은 더 이상 무서울 게 없는 존재가 됩니다.
임차권 등기의 위력: 등기부등본에 임차권 등기가 빨간 글씨(또는 명확한 기록)로 박제되면, 집주인은 새로운 세입자를 구하는 것이 거의 불가능해집니다.
누구도 보증금 사고가 난 집에 들어오려 하지 않으니까요.
협상력의 역전: 집주인은 이 빨간 줄을 지우기 위해서라도 빚을 내서라도 당신에게 돈을 갚으려 할 것입니다. 이것이 유일한 압박 수단입니다.
3대 보증기관(HUG/HF/SGI) 청구 시기 & 조건 3초 요약
내가 가입한 상품이 무엇인지 헷갈리신다면, 대출받은 은행이나 가지고 있는 보증서를 확인하세요.
HUG 주택도시보증공사 (전세보증금반환보증)
가장 많은 분들이 가입한 상품입니다. 보증 이행 청구라는 절차를 밟습니다.
청구 가능 시기: 전세 계약 해지 또는 종료 후 1개월이 지났는데도 보증금을 못 받았을 때.
필수 조건: 주택임차권등기명령 신청 및 등기 완료.
어디서 하나요?
영업점 방문: 관할 HUG 관리센터 방문 (보통 이 방법을 권장합니다. 서류 미비 시 즉시 수정 가능)
모바일: '안심전세 App' 또는 HUG 인터넷보증
처리 기간: 서류 접수 후 통상 1개월 이내 심사 완료 -> 이사 확인 후 지급.
HF 한국주택금융공사 (전세지킴보증)
HF 보증은 대부분 전세자금대출과 연계되어 있습니다. 즉, 은행이 주도권을 쥐고 있는 경우가 많습니다.
청구 가능 시기: 계약 종료 후 1개월 경과 시.
신청 방법: 대출을 받았던 바로 그 은행 지점으로 가셔야 합니다. (공사를 직접 방문하는 것이 아님을 유의!)
단, 은행 대출 없이 보증만 따로 가입했다면 HF 지사에 청구합니다.
사이트: HF 한국주택금융공사 법령/제도 안내
SGI 서울보증보험 (전세금보장신용보험)
아파트나 고가 주택 거주자들이 많이 가입합니다.
청구 가능 시기:
아파트: 계약 종료 후 보증금을 못 받으면 즉시 청구 가능 (HUG/HF와 달리 1개월 대기 조건이 없는 경우가 많으나, 약관 재확인 필수)
아파트 외 주택: 계약 종료 후 1개월 경과 시.
신청 방법: 가까운 SGI 서울보증 지점 방문 또는 SGI 홈페이지 '보상 청구' 메뉴.
팩트체크: 인터넷 정보, 이건 꼭 거르세요!
"보증보험 있으니 집 비밀번호 그냥 알려줘도 된다?" (X)
절대 안 됩니다. 보증기관에서 돈을 받기 전까지는 집의 점유권(비밀번호, 짐 일부)을 유지해야 협상력이 생깁니다.
보증기관 담당자가 명도(집 비움) 확인을 하러 올 때 비밀번호를 넘겨주는 것이 정석입니다.
"집주인이 전화를 안 받으면 청구 못 한다?" (X)
아닙니다. 오히려 '연락 두절'은 보증 사고의 명확한 증거가 됩니다.
내용증명 반송 기록 등을 모아 공시송달을 진행하면 법적으로 '도달'한 것으로 간주되어 청구 가능합니다.
"청구하면 바로 다음 날 돈 나온다?" (X)
희망 고문입니다. 서류 심사에만 짧게는 2주, 길게는 한 달 이상 걸립니다.
이사 갈 집의 잔금 날짜를 이 기간을 고려해 최소 2~3달 뒤로 여유 있게 잡으셔야 합니다.
보험금 지급 거절 시, 혼자 싸우면 100% 지는 이유
"서류만 내면 다 준다면서요?"
청천벽력 같은 소리겠지만, 보증보험에 가입되어 있다고 해서 100% 돈이 나오는 것은 아닙니다.
그들은 수천억 원의 보증 사고를 막기 위해 현미경처럼 약관을 심사하며, 아주 작은 꼬투리(면책 사유)만 있어도 지급을 거절할 수 있습니다
🚨 만약 지금 '지급 보류' 또는 '거절' 문자를 받으셨다면, 인터넷 검색은 멈추고 즉시 전문가의 전략적 검토가 필요한 비상 상황입니다.
보험사가 지급을 거절하는 대표적인 3가지 함정
보험사가 지급을 거절할 때 내세우는 논리는 일반인이 반박하기 매우 어렵습니다. 대표적으로 아래 3가지 상황이 가장 빈번합니다.
① "이사 당일, 집주인이 바뀌었습니다." (특약 미준수)
상황: 전입신고를 하던 날, 혹은 사는 도중에 집주인이 변경되었는데 이를 보험사에 알리지 않았거나, 변경된 집주인이 '악성 임대인(블랙리스트)'인 경우.
보험사 주장: "주인이 바뀐 걸 알리지 않았으니(통지 의무 위반), 계약 효력을 인정할 수 없습니다."
대응: 세입자가 집주인 변경 사실을 몰랐을 수밖에 없었던 정황을 입증해야만 승산이 있습니다.
② "잠깐 주소 옮기셨네요?" (대항력 상실)
상황: 대출 연장이나 개인 사정으로 가족 중 일부만 남기고 잠시 전출을 했다가 다시 들어온 기록이 있는 경우.
보험사 주장: "단 하루라도 대항력이 끊겼으므로, 우리의 보증 책임도 사라졌습니다."
대응: 가족의 점유 유지(배우자나 자녀의 전입) 등을 법리적으로 구성하여 대항력이 유지되었음을 증명해야 합니다.
③ "이 계약, 사기 같습니다." (사기 계약 의심)
상황: 집주인과 중개사가 짜고 보증금을 부풀린 '업 계약' 정황이 포착된 경우.
보험사 주장: "사기 계약에 의한 보증서는 무효입니다."라며 선량한 피해자인 세입자에게까지 책임을 묻습니다.
대응: 본인은 사기에 가담하지 않은 '선의의 제3자'임을 강력하게 소명해야 합니다.
HUG 보증보험 지급거절 통보를 받았다면?
수억 원의 보증금이 날아갈 위기에서, 변호사와 함께하는 선택은 자산을 지키기 위한 투자입니다. 변호사 선임이 가져오는 실질적 이득은 다음과 같습니다.
첫째, 보험사와의 법리 싸움이 가능해집니다.
HUG나 SGI의 법무팀은 해당 분야 최고의 전문가들입니다. 개인이 감정적으로 호소해 봤자(민원) 씨알도 먹히지 않습니다.
변호사는 약관의 허점, 유사 판례, 주택임대차보호법의 강행 규정을 근거로 보험사의 '지급 거절'이 부당함을 논리적으로 타격하여 결과를 뒤집습니다.
둘째, 집주인에게 '지연 이자(12%)'까지 받아냅니다.
보증금을 제때 못 받은 기간 동안 발생한 손해, 그냥 넘어가시겠습니까?
소송을 통해 승소 판결을 받으면, 소장 부본 송달일 이후부터는 연 12%의 지연 이자를 청구할 수 있습니다.
3억 원 전세라면 1년에 3,600만 원입니다. 결코 적은 돈이 아닙니다.
셋째, 형사 고소 압박 (최후의 수단)
단순 민사 소송을 넘어, 집주인을 '사기죄'로 형사 고소하여 압박합니다.
감옥에 갈 수 있다는 공포는 집주인이 숨겨둔 돈을 꺼내오게 만드는 가장 강력한 시발점입니다.
그래서, 지금 당장 어떻게 해야 하나요?
절차는 복잡하지 않습니다. 아래 순서만 반드시 지키십시오.
계약 종료일 다음 날: 즉시 관할 법원에 '임차권 등기 명령'을 신청하십시오.
약 2주 대기: 법원에서 결정이 나고, 등기소로 촉탁이 넘어가는 시간이 필요합니다.
[가장 중요] 등기부등본 확인: 문자로 "결정되었습니다" 연락을 받았다고 바로 이사 가면 안 됩니다.
인터넷 등기소에서 해당 집의 등기부등본을 떼어보고, '을구'에 본인의 이름과 보증금액이 기재된 것을 눈으로 확인한 후에 이사를 가야 합니다.
그 후 이사 및 보험 청구: 등기가 확인되었다면 안심하고 짐을 빼고 비밀번호를 넘긴 뒤(명도), 보증기관에 이행 청구를 하시면 됩니다.
"설마 내가 해당되겠어?" 하는 안일함이 가장 큰 적입니다. 임차권 등기는 당신의 수억 원 자산을 지키는 최후의 생명줄임을 잊지 마십시오.
🚨 '거절 통보' 직후 움직여야 합니다.
보험사로부터 지급 거절 문자를 받고 멍하니 계시면 안 됩니다. 시간이 지날수록 집주인은 재산을 빼돌리고, 보험사의 거절 근거는 더 단단해집니다.
지금 즉시 아래 버튼을 눌러 보증보험 지급 거절 사유서를 보내주세요.
당신의 상황에서 보험금을 받아낼 수 있는 확률이 얼마나 되는지, 냉정하게 진단해 드리겠습니다.