불법행위·임대료 소멸시효로 방어, 오래된 임대료 청구 기각시킨 실제 사례
A씨에게 닥친 문제는 갑작스러웠습니다. 퇴근 후 평소처럼 우편물을 확인하던 순간 눈에 띄는 한 통의 서류가 있었습니다.
“과거 임대료 미지급에 따른 청구 소송 제기”
A씨는 멍해졌습니다. 이미 오래전에 종료된 임대차 관계 그 이후 수년이 흘렀는데 이제 와서 갑자기 몇 년 전 사용료를 달라는 소송이 들어온 것입니다.
“이게… 법적으로 가능한 건가요?”
A씨는 절박한 마음으로 이현을 찾아왔습니다.
이미 끝난 관계에서 날아온 소송
A씨는 과거 임차인의 요청으로 일부 공간을 사용했던 전차인이었습니다.
하지만 시간이 지나 임대차관계는 완전히 종료되었고, 건물 소유자와의 새로운 계약이 체결되면서 기존 임대인과의 관계도 모두 정리된 상태였습니다.
그런데 수년 뒤, 과거 임대인이 갑자기 나타나 “2018년 이전 사용료(임대료)를 지급하라”며 소송을 제기한 것입니다.
A씨는 혼란스러웠습니다. 임대차는 이미 끝난 관계인데 수년이 지나서 과거 사용료를 청구하는 것이 가능한지 도무지 납득하기 어려운 상황이었죠.
임대료 소멸시효는 3년
이현은 사건 기록을 검토한 뒤 가장 먼저 민법 제163조를 근거로 삼았습니다.
임대료·사용료 청구권은 3년 동안 행사하지 않으면 소멸시효가 완성된다.
즉 상대방이 아무리 주장을 한다 해도 이미 3년이 지나버린 과거 임대료는 청구할 수 없습니다. 상대방이 주장한 “2018년 이전 사용료”는 이미 시효가 완성된 지 오래였습니다.
불법행위 소멸시효와 ‘임대차 종료’를 동시에 입증
이현은 단순히 “시효가 지났다”고 주장하는 데 그치지 않았습니다.
이 사건의 특성상, 단순 시효 항변만으로는 부족한 지점들이 있었기 때문입니다.
준비서면으로 ‘소멸시효 3년 완성’을 명확히 구조화
상대방의 청구 시점 기준으로 2018년 이전 사용료는 모두 소멸시효 완성으로 반박했습니다. 이는 사건에서 가장 중요한 방어의 축이었습니다.
“임대차 관계 자체가 끝났다”는 점을 강하게 입증
첨부된 기록에서도 확인되듯, A씨는 이미 건물주와 새로운 계약을 체결했고 기존 임차인과의 관계는 사실상 종료된 상태였습니다. 즉, 상대방이 A씨에게 청구할 법적 지위 자체가 존재하지 않았던 것입니다.
전대차 종료 + 점유·사용권 이전 사실 반영
건물주가 직접 점유·사용권을 A씨에게 이전해 왔고 기존 임대인은 계약 관계에서 이탈했고 따라서 상대방이 주장하는 “차임·임대료 청구 권한”은 더 이상 존재하지 않음을 설명하였습니다.
이 점을 구조적으로 주장하며 청구 자체가 권리 남용임을 강조했습니다.
의정부지방법원 ‘청구 전부 기각’
법원은 이현의 모든 주장을 받아들였습니다.
📌 법원의 판단 핵심
2018년 이전 임대료는 소멸시효 3년 완성
기존 임대차 관계는 이미 종료됨
새로운 임대차 계약 체결로 기존 관계는 실질적으로 사라짐
청구 자체가 법적 근거 없는 주장
그 결과 A씨는 전부 승소(청구 기각) 판결을 받을 수 있었습니다.
불법행위 및 임대료 소멸시효에서 변호사가 보는 핵심 포인트
👉임대료·사용료 청구는 ‘3년 시효’가 절대적이다
이 사건처럼 시효를 놓치면 상대방의 청구는 법적으로 인정되기 어렵습니다.
👉과거 임대차 관계가 종료된 경우
임대인의 청구는 법적 지위 자체가 없습니다.
👉시효 주장은 타이밍과 구조가 중요
‘언제부터 시효가 시작되었는지’,‘임대차 종료 시점이 언제인지’
이 두 가지를 확정하는 것이 핵심입니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
불법행위 소멸시효와 관련된 최신 판례를 알려주세요.
소멸시효 기산점 관련 대법원(2018)
대법원은 "손해 및 가해자를 안 날"이란 손해의 발생, 위법한 가해행위의 존재, 가해행위와 손해의 발생 사이에 상당인과관계가 있다는 사실 등 불법행위의 요건사실에 대하여 현실적·구체적으로 인식하였을 때를 의미한다고 판시하고 있습니다.
장기소멸시효 기산점 대법원(2013)
가해행위와 이로 인한 손해의 발생 사이에 시간적 간격이 있는 불법행위에 기한 손해배상청구권의 경우, 장기소멸시효의 기산점이 되는 '불법행위를 한 날'은 객관적·구체적으로 손해가 발생한 때, 즉 손해의 발생이 현실적인 것으로 되었다고 할 수 있을 때를 의미합니다.
소멸시효 중단 방법에는 어떤 것이 있나요
재판상 청구,지급명령 등으로 소멸시효를 중단할 수 있습니다. 또한 압류, 가압류 및 가처분은 시효중단의 효력이 있습니다. 시효가 중단되면 그때까지 경과한 시효기간은 효력을 잃고, 중단사유가 종료한 때로부터 새로이 시효가 진행합니다.
불법행위 소멸시효의 예외에 대해 알려주세요
채무자의 소멸시효 완성 주장이 신의성실의 원칙에 반하여 권리남용으로 허용될 수 없는 경우가 있습니다.임대료 연체 시 법적 조치는 어떻게 진행되나요?
우선 임대차 계약해지를 할 수 있습니다. 또한 임대차계약서에 연체료 약정이 있는 경우, 임대인은 연체된 임대료에 대한 연체료를 청구할 수 있습니다. 임대차계약이 해지된 경우, 임대인은 임차인을 상대로 건물인도 및 미납 임대료 지급을 구하는 소송을 제기할 수 있습니다.임대료 소멸시효 중단 방법 알려주세요
미납 임대료에 대한 지급명령 신청, 소송 제기 등이 해당됩니다. 소가 각하 또는 기각된 경우에는 6개월 내에 다시 재판상 청구 등을 해야 시효중단의 효력이 유지됩니다. 임차인의 재산에 대한 압류 또는 가압류를 통해 소멸시효를 중단할 수 있습니다. 다만, 권리자의 청구에 의하여 취소된 때에는 시효중단의 효력이 없습니다.상가 임대료와 주거 임대료 소멸시효 차이는?
상가 임대료와 주거 임대료의 소멸시효는 기본적으로 동일합니다. 월 단위로 지급하는 임대료는 상가건물이든 주거용 건물이든 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다
과거 임대료 청구에 억울하다면
임대료·사용료 청구는
✔ 시효(3년)
✔ 임대차 종료 여부
✔ 청구의 적법성
이 세 가지를 정확히 따져야 합니다.
A씨처럼 이미 끝난 관계에서 갑자기 금액을 요구받았다면 법적으로 충분히 기각될 수 있는 구조일 가능성이 큽니다. 상대방의 주장에 당황하지 마세요. 정확한 법리와 타이밍을 잡으면 결과는 완전히 달라집니다.