상임법에 나와있는 임대료 인상 제한 제도와 대응방법

💡한 눈에 보는 요점정리

“장사가 조금 잘되니까, 월세를 2배로 올리겠다고 하네요.”

이런 말, 들어본 적 있으신가요?

상가 임차인에게 임대료 인상은 단순한 금액 문제가 아닙니다. 영업의 지속 여부, 생계, 그리고 수년간 쌓은 고객 기반까지 흔들릴 수 있는 문제죠. 그래서 상가임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 임대료 인상 한도를 명확히 규정하고 있습니다.

💡상가임대차보호법 총정리, 임차인·임대인 권리와 의무 완벽 가이드

💡 임대인과 임차인 모두가 알아야 할 상임법에 대해서

임대료 인상, 법으로 정해진 ‘5% 한도’

상가임대차보호법 제11조는 다음과 같이 규정합니다.

“차임 또는 보증금의 증감은 경제사정의 변동 등을 이유로 할 수 있으나, 그 증액은 대통령령으로 정하는 기준(5%)을 초과하지 못한다.”

즉, 임대인이 임의로 임대료를 과도하게 올릴 수 없으며 최대 5%까지만 인상 가능합니다. 예를 들어 월세가 200만 원이라면 최대 210만 원까지만 인상할 수 있는 거죠. 이 5% 기준은 상가건물 임대차보호법 시행령에 따른 전국 공통 기준입니다.

임대료를 올릴 수 있는 ‘정당한 사유’

임대료 인상은 아무 때나 가능한 것이 아닙니다. 법은 다음과 같은 경우에만 증액을 허용하고 있습니다.

1. 세금, 관리비 등 공공요금 인상

2. 건물 가치나 시설 개선으로 인한 유지비 상승

3. 물가상승 등 경제사정 변동

이 외의 이유, 예를 들어 “장사가 잘돼서”나 “인근 시세가 올랐다”는 사유만으로는 인상 근거가 되지 않습니다. 또한 직전 인상일로부터 1년이 지나야 다시 임대료를 올릴 수 있습니다. 1년 이내의 재인상 요구는 원칙적으로 무효예요.

임대료 인상 시 임대인의 통보 방식도 중요합니다

임대료를 인상하려면 서면 통보가 필수적입니다.

“말로만 통보”하거나 “문자로 알렸다”는 방식은 추후 분쟁이 발생했을 때 증거로 인정받기 어렵습니다.

따라서 내용증명 우편으로 인상 사유와 금액, 적용 시점을 명시하는 것이 가장 안전합니다.

이 통보서가 곧 법적 효력의 기준점이 되기 때문이에요.

임차인의 대응방법 3단계

① 증액 요구의 근거를 확인하세요

먼저, 임대인이 제시한 인상 이유가 법적으로 타당한 사유인지 점검해야 합니다. 세금 상승이나 시설 개선 등 구체적인 근거가 없다면, 부당한 인상 요구로 볼 수 있습니다.

② 모든 대화는 ‘증거’로 남기세요

문자·전화보다는 내용증명을 통한 공식 서류 형태로 남겨두세요.

이후 조정이나 소송 단계에서 “언제 얼마를 요구했는가”가 명확히 남는 것이 중요합니다.

③ 분쟁조정위원회를 적극 활용하세요

지자체에는 상가임대차분쟁조정위원회가 설치되어 있습니다. 변호사나 감정평가사 등이 참여해 인상폭의 적정성을 판단해 주므로, 소송보다 빠르고 비용 부담도 적습니다.

📌 실제로 분쟁조정위원회를 통해 임대료 인하 또는 인상폭 조정 합의가 이루어진 사례도 다수 있습니다.

이런 경우엔 주의하세요

• “시설 리모델링을 이유로 10% 인상하겠다”

  → 임차인에게 실질적 이익이 있는 경우에만 일부 인정됩니다.

• “계약갱신청구권을 행사했으니 인상은 자유다”

  → 갱신 시에도 5% 제한 규정은 그대로 적용됩니다.

• “보증금만 올리는 건 괜찮다”

  → 보증금 증액 역시 임대료 인상으로 간주됩니다.

임대료 인상 통보를 받았다면 ‘얼마나 올랐는가’보다 ‘왜 올리려 하는가’를 먼저 확인하세요. 증액 사유가 불분명하다면 대응은 생각보다 간단합니다.

내용증명 한 장과 법의 근거만으로도 불합리한 인상 요구를 막을 수 있습니다.