상임법, 임대인만 손해일까? 임차인·임대인 필독 가이드
“상임법은 세입자 편만 드는 법 아닌가요?”
상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’)을 처음 들어본 임대인들이 가장 많이 하는 말이에요.
하지만 상임법은 임차인만 보호하는 법이 아닙니다.
공정하고 안정적인 거래를 위한 최소한의 안전장치로 임대인과 임차인 모두를 위한 균형의 법이에요.
상임법의 목적 – ‘한쪽 편’이 아닌 ‘공정한 거래의 틀’
상가건물임대차보호법은 “소상공인·임차인의 영업기반을 보호하면서도 임대인의 재산권을 부당하게 침해하지 않도록 조정하는 법”이에요.
쉽게 말해 임차인에게는 안정적인 영업 환경을 임대인에게는 예측 가능한 수익 구조를 보장해주는 법적 장치죠.
임차인에게 유리한 보호조항 5가지
상임법은 영세 임차인의 생계를 보호하기 위해 몇 가지 강력한 보호 장치를 두고 있어요.
① 계약갱신요구권 (최대 10년)
임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다. 또한 임차인은 계약기간이 끝나도 최대 10년까지 갱신을 요구할 수 있어요. 실제로 건물주가 바뀐 후 권리금 5천 날릴 뻔한 임차인 분이 제대로 대응해서 보상을 받은 사례도 있어요
임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
📌 단, 10년이 지나면 자동으로 권리가 소멸돼요.
② 임대료 증액 제한 (연 5% 이내, 1년에 1회)
임대인이 임의로 월세를 크게 올리면 임차인은 영업을 유지하기 어려워지겠죠.
그래서 상임법은 임대료 증액을 연 5% 이내로 제한하고 있어요.
이 규정 덕분에 임차인은 안정적인 임대료로 영업을 이어갈 수 있습니다.
③ 권리금 회수기회 보호
새로운 임차인을 구해 권리금을 회수하려는데 임대인이 “그냥 나가라”고 막으면 너무 억울하겠죠.
상임법은 이를 막기 위해 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해하면 손해배상 책임을 지게 합니다.
④ 대항력과 확정일자 제도
임차인이 상가에 입점하고 사업자등록과 확정일자를 받으면 건물이 경매로 넘어가도 일정 부분 보호받을 수 있어요. 보증금 일부를 우선적으로 변제받는 권리(우선변제권)도 생깁니다.
⑤ 소액임차인 보호
일정 요건을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.
임대인 입장에서 반드시 알아야 할 조항 4가지
“상임법이 임대인에게 불리하다”는 말이 나오는 이유는 법의 의도를 오해하거나, 조항을 정확히 모르는 경우가 많기 때문이에요.
하지만 임대인 입장에서도 법이 보장하는 권리와 방어 수단이 분명히 존재합니다.
① 계약갱신 거절이 가능한 8가지 사유
상임법 제10조 제1항에는 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 9가지 사유가 명시되어 있어요.
예를 들어,
3기 차임액 연체
거짓이나 부정한 방법으로 임차
상당한 보상 제공 합의
무단 전대
고의나 중대한 과실로 건물 파손
건물 멸실
철거 또는 재건축
임차인 의무 현저 위반 또는 중대한 사유
이 경우 임대인은 정당한 사유로 갱신을 거절하고 퇴거를 요구할 수 있습니다.
② 임대료 현실화 가능
임대료 증액이 5% 이내로 제한돼 있긴 하지만 기준이 되는 임대료가 너무 오래된 경우,
재산세·관리비 상승 등 실제 비용이 증가한 사유가 있으면 법원이 예외적으로 인상 폭을 인정하기도 해요.
③ 임차인의 권리금 요구에도 한계가 있음
임대인이 새로 들어올 임차인을 정당한 사유로 거부할 수도 있습니다.
예를 들어, 신용불량자이거나 건물 용도와 맞지 않는 업종이라면 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않아요.
④ 임대인의 손해배상 청구도 가능
임차인이 계약을 위반해 건물을 훼손하거나 무단으로 사용한 경우
임대인은 당연히 손해배상청구를 할 수 있습니다. 즉, 상임법은 ‘임대인에게 불리한 법’이 아니라 계약위반 시 양측 모두에게 책임을 지우는 법이에요.
결국 상임법은 ‘균형의 법’
임차인은 보호받을 권리가 있고 임대인은 정당한 수익을 보장받을 권리가 있습니다.
상임법은 이 두 권리를 균형 있게 유지하려는 장치예요.
즉 상임법은 임차인을 지키는 법이자, 임대인을 법적 분쟁에서 보호하는 법입니다.
변호사의 조력이 필요한 이유
상임법은 조항이 단순해 보여도 ‘적용 범위’와 ‘예외 조항’이 복잡합니다.
잘못된 해석으로 대응하면 임대인은 손해배상 위험에, 임차인은 갱신 거절 위기에 처할 수 있죠. 그래서 상임법 관련 분쟁은 임대차 전문 변호사와 함께 전략적으로 대응해야 합니다.
내용증명 작성, 계약해지 통보, 권리금 회수 등 사소한 문구 하나로도 결과가 달라질 수 있으니까요.
자주 묻는 질문
Q1. 상임법은 모든 상가에 적용되나요?
A. 일정 보증금 이하의 상가에 한해 적용됩니다.
보증금이 기준 금액을 초과하면 일부 조항만 적용돼요. 지역별 기준은 매년 조정됩니다.
Q2. 계약갱신요구권은 10년 지나면 완전히 사라지나요?
A. 네. 10년이 지나면 더 이상 법적으로 갱신요구권을 주장할 수 없습니다.
다만, 임대인이 자발적으로 재계약을 허용할 수는 있습니다.
Q3. 임대인이 임의로 월세를 10% 인상하면 불법인가요?
A. 원칙적으로 연 5%를 초과하면 효력이 없습니다.
다만, 건물 관리비나 세금이 크게 오른 경우 임대인이 인상 사유를 입증하면 일부 예외가 인정됩니다.
상임법은 어느 한쪽의 편이 아닙니다.
임대인에게는 건물의 안정적 운영을 임차인에게는 영업의 지속성을 보장하는 공정의 법.
분쟁은 ‘누가 이길까’의 싸움이 아니라 ‘누가 법을 제대로 알고 대비했는가’의 결과로 갈립니다. 지금이라도 상임법의 핵심을 정확히 이해하고 내 권리를 지킬 전략을 세워보세요.