상가임대차보호법 총정리,임차인·임대인 권리와 의무 완벽 가이드

상가를 임대하거나 임차할 때 가장 많이 듣는 질문이 있습니다.

"상가임대차보호법(이하 '상임법')은 세입자만 보호하는 법 아닌가요?" 결론부터 말하면 아닙니다.

상임법은 임차인에게는 안정적인 영업 환경을 임대인에게는 예측 가능한 수익 구조를 보장하는 공정한 거래의 틀입니다. 이 글에서는 상가 임대차 계약의 A to Z, 임차인과 임대인이 반드시 알아야 할 권리와 의무, 그리고 분쟁 발생 시 대응법까지 한 번에 정리합니다.

👉 상가임차인의 보증금은 어디까지 보호될까?

👉 컨테이너 상가 계약 해지 통보? 상가임대차보호법 2가지 놓치면 투자금 전액 손실

상가임대차보호법이란?

상가임대차보호법의 목적

상가건물임대차보호법은 소상공인·임차인의 영업 기반을 보호하면서도 임대인의 재산권을 부당하게 침해하지 않도록 조정하는 법입니다.

쉽게 말해:

• 임차인: 갑작스러운 월세 폭등이나 일방적인 퇴거 요구로부터 보호

• 임대인: 차임 미납이나 건물 훼손 시 법적 구제 수단 보장

상임법 적용 대상 – 환산보증금 기준

모든 상가가 상임법의 보호를 받는 건 아닙니다. 환산보증금이 일정 금액 이하인 경우에만 적용돼요.

지역별 적용 기준 (2024년 기준)

📌 환산보증금이 기준을 초과하면 계약갱신요구권, 차임증액제한 등 핵심 조항이 적용되지 않습니다.

환산보증금에 대해서 더 알고 싶다면 ‘환산보증금이란? 계산법·기준금액·적용범위 총정리’를 확인해보세요.

임차인이 알아야 할 상가임대차보호법 5가지 핵심 권리

1. 계약갱신청구권

   임차인은 특별한 사유가 없는 한 최대 10년까지 임대차계약을 갱신할 수 있는 권리가 있습니다. 임대인이 “나가달라”고 말한다고 해서 곧바로 나갈 필요는 없습니다. 월세가 밀렸거나,마음대로 용도를 변경했거나 등 처럼 특별한 사유가 없다면 임대인은 계약 갱신 요구를 거절할 수 없죠.

   만약 임대인이 갱신 거절하거나 계약 종료를 통보했다면 지금 바로 계약갱신청구권의 법적 요건과 절차를 확인해보세요.

   이 권리는 상가임차인의 영업 안정성과 생계 보호를 위한 핵심장치입니다.

2. 임대료 증액 제한

   임대료 인상은 매년 마음대로 할 수 없습니다. 법에서는 1년 내 임대료 증액 한도를 5% 이내로 제한하고 있습니다.

   이는 임차인이 예측하지 못한 임대료 폭등으로 영업이 어려워지는 상황을 막기 위한 제도이죠. 만약 임대인이 5% 초과해 인상하거나 일방적으로 금액을 올린다면 즉시 임대료 인상제한 제도와 대응방법을 확인하세요. 과도한 임대료 인상은 법적으로 무효이며 초과분 반환청구가 가능합니다.

3. 권리금 회수기회 보호

   임차인이 쌓아온 단골, 인테리어, 영업 노하우 등은 모두 ‘권리금’이라는 재산권으로 보호됩니다.

   🤔 다양한 권리금 종류가 궁금하다면 바로 보러가기

   
   임대인이 직접 사용한다는 이유로 새 임차인과의 계약을 방해하거나,권리금 협의를 일방적으로 끊는 것은 법에서 금지됩니다. 특히 건물주가 권리금 양도를 가로막거나 부당한 조건을 내세운다면 지금 바로 권리금 회수 기회 보호 제도와 손해배상 청구 방법을 확인하세요. 이 제도는 임차인의 영업 가치와 투자비용을 정당하게 보전하기 위한 장치이죠.

4. 대항력과 우선변제권

   임차인이 사업자등록을 마치고 점포에 입주했다면 그 시점부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다.

   또한 확정일자 받아두면 건물이 경매되거나 소유자가 바뀌어도 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 우선변제권이 인정되죠.

   만약 건물주가 바뀌었거나 부도가 났다면 상가임대차 대항력·우선변제권 보장 절차를 꼭 확인하세요. 이 두 권리는 보증금을 안전하게 지키는 최소한의 법적 방패입니다.

5. 소액임차인 최우선변제권

   환산보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 건물이 경매되거나 공매되더라도 일정 금액을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 권리가 있습니다.
   예를 들어 2024년 기준 서울은 환산보증금 6,500만 원 이하일 경우 2,200만 원까지 우선 변제됩니다.
   만약 임대인이 부도가 나거나 건물이 경매로 넘어갔다면, 지금 바로 소액임차인 최우선변제권 기준과 보호 범위를 확인하세요.
   이 제도는 소상공인의 최소한의 재산을 보호하기 위한 안전장치입니다.

임대인이 알아야 할 상가임대차보호법 4가지 핵심 권리

1. 계약갱신거절사유

   임차인이 계약갱신청구권을 갖고 있다 해도 임대인에게는 정당한 사유가 있을 경우 갱신을 거절할 수 있는 권리가 있습니다.
   예를 들어 임차인이 3기 이상 차임을 연체했거나 무단으로 전대(재임대)를 하거나, 건물의 노후로 철거가 필요한 경우 등입니다.
   이러한 사유가 인정되면 임대인은 법적으로 갱신을 거부할 수 있습니다.
   만약 임차인의 계약갱신 요구를 정당한 사유로 거절하려 한다면 지금 바로 상가임대차 계약갱신거절 사유와 절차를 확인하세요.

2. 임대료 인상요구권

   임차인의 안정도 중요하지만, 임대인 역시 일정 요건 아래에서는 임대료를 인상할 권리를 가집니다.
   「상가건물임대차보호법」은 연 5%를 초과하지 않는 범위 내에서 임대료 조정을 요청할 수 있도록 규정하고 있습니다.
   다만 인상 요건(물가상승, 인근 시세 상승 등)이 합리적으로 입증되어야 하며,
   서면 통보를 통해 정당한 절차를 밟는 것이 중요합니다. 만약 합법적인 범위 내에서 임대료 인상을 검토 중이라면, 지금 상가임대차 임대료 인상요구권의 기준과 절차를 확인하세요. 법의 한도를 지키면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

3. 신규 임차인 선정권

   임대인은 원칙적으로 계약 종료 후 새로운 임차인을 선택할 자유가 있습니다. 다만, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지는 기존 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 할 법적 의무가 있습니다.
   따라서 임대인은 건물 관리 목적이나 신용 문제 등 합리적 사유가 있을 때만 신규 임차인을 거절해야 합니다.
   만약 새로운 세입자를 직접 선택하려는 상황이라면 신규 임차인 선정 시 유의할 점과 법적 기준을 꼭 확인하세요

4. 손해배상 청구권

   임대인도 정당한 사유 없이 계약을 위반당한 경우 임차인에게 손해배상을 청구할 권리가 있습니다.
   예를 들어, 임차인이 계약기간 중 무단으로 퇴거하거나 시설을 훼손한 경우, 또는 불법 용도로 사용해 건물 가치가 떨어졌을 때입니다. 이럴 경우 임대인은 실제 손해를 입증해 배상을 청구할 수 있습니다.
   퇴거한 세입자가 상가를 훼손했다면 원상회복비 명목으로 손해배상 청구가 가능합니다. 손해배상청구하는 방법을 확인해보세요.

   
   만약 임차인의 계약 위반으로 손해가 발생했다면 지금 상가임대차 손해배상 청구 절차와 입증 방법을 확인하세요. 적절한 증거 확보가 승소의 핵심입니다.

상가임대차 분쟁 유형별 해결방법

보증금 반환 분쟁

📜보증금 일부만 받은 임차인의 대응

임대차 계약이 끝나면 임차인은 당연히 보증금 전액을 반환받을 권리가 있습니다.
하지만 현실에서는 임대인이 일부만 지급하거나 연락을 피하는 경우가 적지 않죠.
이번 사건의 의뢰인은 계약 종료 후 보증금 일부만 돌려받은 상태에서 저희 법무법인(유) 이현에 의뢰했고 임차권등기명령 → 내용증명 발송 → 소송 제기 준비라는 절차를 통해 보증금 전액을 회수할 수 있었습니다.

임대차 보증금 반환 절반만 돌려받았다면? 실제 소송 사례를 통해서 해결 방법을 찾아보세요.

권리금 회수 분쟁

📜 권리금 회수 방해로 손해배상 인정된 사건

서울 용산구에서 5년 넘게 식당을 운영하던 김한나 씨(가명)는 임대차 종료를 앞두고 새 세입자와 권리금 9천만 원 계약을 체결했습니다.

하지만 건물이 새로 매매되면서 등장한 새로운 임대인은 “직접 사용할 예정”이라며 새 세입자의 입점을 거부했습니다. 김한나 씨는 수년간 쌓아온 단골, 인테리어, 영업 노하우 등 권리금의 실질적 가치를 잃게 된 것에 대해 억울함을 호소했습니다.

법원은 임대인의 행위를 ‘권리금 회수 기회 방해’로 인정하며 임차인 김한나 씨에게 6천만 원의 손해배상금을 지급하라고 판결했습니다.

권리금 회수방해하는 임대인한테 6천만원 손해배상 받은 사례를 통해서 해결방법을 찾아보세요.

원상회복 분쟁

📜 계약 종료 후 임대인의 과도한 원상회복비 요구 다 들어줘야 하나요?

상가를 정리하고 퇴거하려는 임차인에게 가장 흔한 분쟁이 바로 ‘원상복구’ 문제입니다.
임대인은 “처음 계약 당시 상태로 돌려놔야 한다”고 주장하고 임차인은 “정상적으로 사용했을 뿐인데 왜 모든 비용을 부담하냐”며 억울함을 호소하죠.
하지만 법적으로 상가 원상복구 범위에는 명확한 한계가 있습니다.(무리한 임대인의 원상회복 대응법 보러가기)
정상적인 사용으로 인한 마모나 노후는 임차인의 복구 의무가 아니며 오직 임차인이 구조를 변경하거나 무단으로 시설을 철거한 경우에만 책임이 생깁니다.

정상적인 사용으로 인한 마모는 복구의무가 아니라는 점, 상가 원상회복의 법적 기준에서 자세히 확인하세요.

📜 임차인이 불법으로 구조 변경했다면 임대인읜 원상회복을 요구할 수 있나요?

상가를 빌려준 임대인 입장에서 가장 곤란한 상황 중 하나는 임차인이 임의로 구조를 바꾸거나 불법 시공을 해놓고 나가는 경우입니다.

벽을 허물거나, 전기 배선을 새로 돌리거나, 심지어 무단 증축을 하는 사례도 있죠. 이런 경우 건물의 가치를 훼손할 뿐 아니라 불법건축물로 지정될 위험까지 발생합니다.

그렇다면 임대인은 임차인에게 어디까지 ‘원상회복’을 요구할 수 있을까요?

임차인 퇴거(명도)분쟁

📜 계약 종료 후에도 건물을 비우지 않는 임차인

의뢰인은 서울 소재 상가 건물의 소유자로, 건물 일부를 임대해 사용하게 했습니다. 그러나 임대차 계약이 만료된 후 해지 통보까지 마쳤음에도 세입자는 건물을 비워주지 않았습니다.

오히려 세입자는 지인을 공동사업자로 등록해 계속 영업을 이어가며 건물을 점유하고 있었죠. 그 사이 의뢰인은 건물을 정상적으로 운영하지 못하고, 경제적 손실과 행정적 제약까지 겪게 됐습니다.

임차인 퇴거(명도)분쟁) 혼자 해결하기 어렵다면 이현의 실제 승소 사례를 확인보세요.

📜 월세 3기 이상 연체한 임차인, 뒤늦게 내면 상관없나요

서울의 한 상가 건물주 이정호(가명) 씨는 건물 노후화로 재건축을 계획하며 임차인에게 계약 해지를 통보했습니다.

하지만 임차인 심우민(가명) 씨는 건물을 비워주지 않은 채 오히려 “계약을 갱신해야 한다”고 주장했습니다. 문제는 우민 씨가 이미 월세 3기 이상을 연체한 상태였다는 점이었죠.

뒤늦게 밀린 월세를 납부하며 “이제는 갱신 거절이 무효다”라고 항변했지만, 법원은 “3기 연체 시점에서 이미 갱신 거절 사유가 완성된다”고 판단했습니다.
결국 법무법인(유) 이현의 입증 전략이 받아들여져 의뢰인은 건물 인도 명령을 확정받았습니다.

뒤늦은 월세 납부에도 건물 인도 명령을 이끌어낸 법무법인 이현의 실제 승소 사례를 확인하세요.

부동산전문변호사 상담이 필요한 시점

상임법은 조항이 단순해 보여도 적용 범위와 예외 조항이 복잡합니다.

다음과 같은 상황에서는 반드시 임대차 전문 변호사와 상담하세요

🔴 즉시 상담이 필요한 상황

• 임대인이 갱신을 거절했을 때

  갱신거절은 임대인의 일방적 통보만으로 효력이 발생하지 않습니다. 통보 시기·방식, 거절 사유 등 법적 요건을 충족해야 하므로, 아래 정리된 안내를 통해 본인의 상황이 갱신거절 요건에 해당하는지 점검해보시기 바랍니다.

  👉 상가 계약갱신거절이 정당한지 판단하는 방법

• 권리금을 회수하지 못하고 계약이 종료될 위기

계약이 끝나가는데 건물주가 새 임차인과 계약을 방해한다면?

상가임대차보호법에 따르면 임대인은 정당한 사유 없이 다음 임차인과의 계약을 거부하면 손해배상 청구가 가능합니다.

📌 보호받을 수 있는 경우:
-신규 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거부
- 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구
- 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수
- 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

👉 권리금 회수방해 시 손해배상 청구는 이렇게 합니다.

• 3기 차임 연체로 계약해지 통보를 하고 싶을 때

임차인이 3기분의 월세를 연체했다면 임대인은 상임법에 따라 정당하게 계약을 해지하고 퇴거를 요구할 수 있습니다.
👉 3기 차임 연체로 계약을 해지하고 퇴거를 요구하는 법 자세히 보기

👉 월세 연체 이외에도 합법적으로 임차인 퇴거를 요구할 수 있나요?

• 건물이 경매로 넘어갔을 때

건물이 경매로 넘어가는 순간, 임차인은 더 이상 임대인이 아니라 ‘배당 구조’를 상대해야 합니다.
대항력·우선변제권 여부, 권리신고·배당요구 기한을 놓치면 보증금을 한 푼도 못 돌려받는 상황이 발생할 수 있으니 반드시 즉시 확인해야 합니다.

👉건물경매 시작되면 임차인이 먼저 확인해야할 3가지 절차 자세히 보기

• 상가 보증금을 돌려받지 못하고 있을 때

상가 임대차가 종료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 더 이상 기다려선 안 되고 즉시 법적 절차를 검토해야 합니다. 임대인이 연락을 피하거나, 차일피일 미루거나, 내용증명에도 답하지 않는 상황이 반복되면 시간이 지날수록 임차인이 불리해질 수 있기 때문입니다.

👉 보증금 반환이 지연될 때 임차인이 바로 해야 할 3단계 절차 알아보기

• 불법점유로 인해 명도소송을 하고 싶을 때

임차인이 계약이 끝났는데도 점포를 비워주지 않거나, 무단으로 계속 영업을 이어가고 있다면 이는 명백한 ‘불법점유’에 해당합니다.

이 경우 임대인은 민사상 ‘명도소송’을 제기하여 점포를 인도받고, 연체된 월세나 손해배상까지 함께 청구할 수 있습니다.

다만 명도소송은 단순히 “나가라”는 주장만으로는 이길 수 없어요. 계약 종료 사실, 점유 상태, 연체 내역 등 입증자료가 명확해야 합니다.

👉 불법점유 임차인 명도소송으로 상가 되찾는 법 자세히 보기

• 보증금 반환이 되지 않은 상태에서 임대인 연락두절 되었을 때

임대차가 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않은 채 연락까지 끊긴 상황이라면 이는 단순한 지연이 아니라 임차인의 권리를 침해하는 매우 위험한 상태입니다.

특히 공동임대인 중 일부만 반환하고 다른 임대인이 연락두절이 된 경우 내용증명·전화·문자·카카오톡 등 모든 연락 시도가 실패한다면 임대인이 고의적으로 반환을 회피하는 ‘보증금 미정산 상태의 잠적’에 해당할 수 있습니다.

이런 경우 임차인은 민사상 보증금반환청구소송, 임차권등기명령, 손해배상청구 등 법적 절차를 통해 보증금을 확보해야 하며 특히 해지 통보 및 점포 인도 여부 등을 입증할 자료를 정확히 준비해야 합니다.

👉 임대인 연락두절 시 보증금 회수 절차 자세히 보기

🟡 미리 상담하면 좋은 상황

• 계약 체결 전 계약서 검토 (특약 조항 및 독소조항 위법 여부)

상가임대차계약서에는 겉보기엔 평범하지만 실제로는 임차인에게 불리하게 작용하는 독소조항이 숨어 있는 경우가 많죠.

예를 들어 “계약기간 중 해지 불가”,”수선비 및 원상복구비 전액 임차인 부담”,”보증금 일부 자동 공제” 이런 문구는 법의 보호 범위를 벗어날 수 있는 위험한 조항이므로 계약 전에 반드시 검토가 필요합니다.

👉 상가임대차 독소조항 이런 문구는 꼭 피하세요.

• 권리금 계약서 작성 시

권리금 계약서는 임대차 계약서와는 완전히 별개죠. 바닥,시설,영업 등을 명시하지 않으면 나중에 분쟁 시 입증이 어렵습니다.

👉 권리금 계약서 작성할 때 꼭 참고하세요.

• 원상회복 범위 협의 시

• 임대료 인상 통보를 받았을 때

• 신규 임차인 물색 전