퇴거한 세입자가 상가를 훼손했다면 원상회복비 청구 가능
“이 정도면 새로 공사해야겠네요…”
세입자가 퇴거한 뒤 상가 문을 열었는데 벽지는 뜯겨 있고 천장은 물 얼룩, 바닥은 찢겨 있습니다. “임대료 몇 달 밀린 것도 억울한데, 원상복구도 안 하고 나가버리다니…” 이런 상황에서 임대인들은 어디까지 법적으로 청구할 수 있을까 고민하게 됩니다. 결론부터 말하면, 명확한 손해 입증이 가능하다면 원상회복비 청구가 가능합니다. 다만 단순 ‘사용으로 인한 노후화’인지 ‘임차인의 귀책으로 인한 훼손’인지를 구분해야 합니다.
상가 원상회복의 법적 기준은 ‘임차인 사용 전 상태’
민법 제615조 및 제654는 임차인이 임대차 종료 시 “임차물을 원상으로 회복하여 반환해야 한다”라고 규정합니다. 즉, 계약 시작 당시의 상태로 돌려놓을 의무가 있는 것이죠. 하지만 현실에서는 경계가 모호합니다.
예를 들어,
영업 중 생긴 가벼운 스크래치나 변색
통상적인 사용으로 인한 마모
이런 경우는 임차인의 책임이 아닌 ‘자연적 손상’으로 봅니다.
반면,
벽체 철거, 구조 변경, 천장·바닥 파손
무단 인테리어 공사, 설비 훼손
이런 경우는 원상회복 의무 위반으로 손해배상 책임이 발생합니다.
청구를 위해선 ‘입증 자료’가 핵심입니다
임대인이 원상회복비를 청구하려면 피해 범위와 금액을 객관적으로 입증해야 합니다. 임대차 보증금에 의하여 담보되는 손해배상채권 등의 발생에 관한 주장·입증책임은 임대인이 부담합니다.
1️⃣ 입주 전·후 사진 또는 동영상
→ 최초 상태와 퇴거 후 상태 비교 가능해야 함
2️⃣ 수리 견적서 및 감정서
→ 복구비 산정의 근거로 제출
3️⃣ 임대차계약서의 원상회복 조항
→ 계약상 의무 위반임을 명확히 입증
4️⃣ 내용증명
→ 임차인에게 수리비 청구 사실을 공식 통보
이런 자료가 충분하지 않으면 법원은 “명확한 손해 입증이 어렵다”라며 청구를 기각하는 경우도 있습니다.
수리 후 청구 vs 보증금 공제
임대인은 통상 두 가지 방법으로 대응할 수 있습니다.
① 직접 수리 후 임차인에게 청구
→ 실제 수리비 영수증과 사진으로 입증 가능할 때 적합
② 보증금에서 공제 후 정산
→ 사전에 공제 사실을 알리고, 정산내역을 명확히 남겨야 함
다만, 공제 금액이 과도하거나 근거가 부족하면 임차인이 부당이득반환청구소송을 제기할 수도 있으므로 주의해야 합니다.
③ 원상회복 지연으로 인한 손해배상
임대차 종료 시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액입니다.
변호사 조력이 필요한 이유
상가 원상회복 분쟁은 ‘훼손이냐, 통상 마모냐’의 판단에서 대부분 갈립니다. 즉, 단순히 “상태가 나쁘다”는 사진만으로는 부족합니다. 계약 조항, 구조 변경 여부, 손해 입증이 결합되어야 하죠.
변호사는
계약서 및 사진 증거를 분석해 청구 가능성을 검토
견적서 기준으로 청구 금액을 산정
내용증명 및 소송 절차를 대리해 실질적인 회복을 돕습니다.
자주묻는질문
1.상가 원상회복 의무의 법적 근거는 무엇인가요?
민법 제654조와 제615조에 따라 임차인은 임차물 반환 시 원상회복의무를 부담하죠. 다만 특약으로 원상회복의무를 면제하거나 변경할 수 있으며, 임차인은 원칙적으로 자신이 임차받았을 때의 상태로만 반환하면 되고 전 임차인이 설치한 시설까지 철거할 의무는 없습니다.
2.임대차 계약서에 원상복구 조항이 모호할 때 어떻게 해석하나요?
임대차계약서는 처분문서로서 특별한 사정이 없는 한 문언의 내용에 따라 객관적으로 해석하되, 이견이 있는 경우 문언의 내용, 약정의 동기와 경위, 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 합리적으로 해석해야 합니다.
3.서울시 상가 원상회복 분쟁 조정 절차는 어떻게 되나요?
상가건물 임대차보호법 제20조에 따라 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국감정원의 지부·지사 등에 상가건물임대차분쟁조정위원회가 설치되어 있으며, 서울시도 자체 조정위원회를 둘 수 있습니다.
감정이 아니라 ‘증거’로 대응해야 합니다
세입자가 상가를 훼손한 채 나갔다면 감정적으로 대응하기보다 법적으로 입증 가능한 손해를 중심으로 접근해야 합니다. 사진, 견적서, 계약 조항이 곧 임대인의 ‘방패’가 됩니다.
법무법인(유) 이현은 상가 원상회복 및 보증금 정산 분쟁에서 임대인의 손해를 최소화하기 위한 법적 절차를 단계별로 지원합니다. 퇴거 후 문제가 생겼다면, 바로 상담을 통해 회복 방안을 확인하세요.