상가 최우선변제권 소액임차인이 꼭 알아야 할 기준과 보호 범위

상가를 임차해 장사하는 중인데 건물주가 대출을 못 갚아 경매가 진행된다면? 내 보증금은 돌려받을 수 있을까요?

바로 이럴 때 필요한 것이 상가 최우선변제권입니다. 이 글에서는 최우선변제권의 개념부터 지역별 보호금액, 필수 요건, 실전 주의사항까지 임차인 관점에서 상세히 안내합니다.

최우선변제권이란?

최우선변제권은 상가건물임대차보호법 제14조에 근거한 권리로, 상가 임차인이 건물 경매·공매 시 보증금 중 일정 금액을 다른 채권자(은행, 세금 등)보다 먼저 돌려받을 수 있는 제도입니다.

쉽게 말해, "건물이 경매로 팔려도 내 보증금의 일부는 무조건 지킬 수 있다"는 최후의 안전장치입니다. 이 제도는 영세 소상공인과 임차인의 최소한의 생계를 보호하기 위해 만들어졌습니다.

2024년 기준, 지역별 상가임차인 보호 금액

상가 최우선변제권 인정받기 위한 2대 필수 요건

최우선변제권은 자동으로 생기지 않습니다. 다음 두 가지를 모두 충족해야만 법적 보호를 받을 수 있습니다.

1. 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖출 것

   1. 건물의 인도를 받을 것

   2. 사업자 등록을 신청할 것

2. 소액임차인에 해당할 것

   1. 보증금과 차임을 환산한 금액의 합계가 지역별 기준 이하일 것

   2. 환산 방법 : 월차임 x 100 + 보증금

주의할 점 — 이런 경우 보호가 어려워요

• 보증금이 기준 금액을 초과한 경우

• 임대차계약이 ‘명의 대여’ 형태로 되어 있는 경우

특히, 보증금 일부를 현금으로 주고 영수증을 남기지 않은 경우 실제 보증금 인정이 어려워 최우선변제권 적용이 제한될 수 있습니다.

최우선변제권 사전 체크리스트

✅ 계약 전 확인사항

• 보증금이 지역별 한도 이하인가?

• 건물 등기부등본 확인 (근저당 채권액 체크)

• 임대인의 재정 상태 파악 (가능 시)

✅ 계약 직후 필수 조치 (즉시)

• 건물 인도받기

• 사업자 등록 신청하기

• 임대차계약서 확정일자 받기(최우선변제권에는 불피요하나 일반 우선변제권 확보를 위해 권장)

✅ 입주 후 유지사항

• 실제 영업 지속 (점포 비우지 않기)

• 보증금 지급 증빙 보관 (이체내역, 영수증)

• 정기적 등기부등본 열람 (근저당 추가 설정 여부 확인)

✅ 경매 진행 시 긴급 대응

• 배당요구 신청 (법원 제출)

• 변호사 상담 (복잡한 경우 필수)

• 증빙자료 준비 (사업자등록증, 영수증 등)

자주묻는질문

Q1. 상가 최우선변제권과 주택 최우선변제권의 차이점이 궁금해요.

A. 상가 최우선변제권과 주택 최우선변제권은 모두 소액임차인을 보호하기 위한 제도이지만, 적용 법률과 구체적 요건에서 차이가 있습니다.

상가 최우선변제권은 상가건물 임대차보호법 제14조에 근거하며, 주택 최우선변제권은 주택임대차보호법 제8조에 근거하죠.

상가 최우선변제권의 대항요건은 건물의 인도와 사업자등록신청이고 주택 최우선변제권의 대항요건은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)입니다.

Q2. 상가 최우선변제권 행사 절차를 알려주세요.

A. 경매신청의 등기 전 건물의 인도를 받았는지,사업자등록을 신청했는지 등 사전 요건을 확인해야 합니다. 그 이후 법원 경매 정보 사이트 등을 통해서 경매 진행을 확인합니다.

또한 소액임차인의 최우선변제권은 배당요구를 하지 않아도 당연히 인정되지만, 실무상 배당절차에서 권리를 명확히 하기 위해 배당요구를 하는 것이 안전합니다. 배당기일의 참석해 자신의 최우선변제권이 제대로 반영되었는지 확인하고 배당이 확정되면 법원으로부터 배당금을 수령합니다.

Q3. 2024년 기준 상가 최우선변제금액은 얼마인가요.

A. 서울특별시는 소액임차인 범위는 6,500만원 이하 최우선변제 금액은 2,200만원입니다. 서울을 제외한 과밀억제권역은 5,500만원 이하 1,900만원입니다.

광역시(과밀억제권역,군지역,부산제외),안산시,용인시,김포시,광주시는 3,800만원 이하 1,300만원이고 그 밖의 지역은 3,000만원 이하 1,000만원입니다.

Q4. 최우선변제권과 우선변제권의 차이점이 궁금해요.

A. 최우선변제권과 우선변제권은 모두 임차인의 보증금을 보호하기 위한 제도이지만, 그 요건과 효력에서 중요한 차이가 있습니다.

최우선변제권(소액임차인의 우선변제권)은 상가건물 임대차보호법 제14조에 근거합니다.우선변제권(일반 우선변제권)은 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항에 근거합니다.

Q5. 최우선변제권이 적용되는 보증금 한도는 얼마인가요.

A. 서울특별시는 6,500만원 이하이고 서울을 제외한 과밀억제권역 5,500만원 이하입니다. 광역시(과밀억제권역,군지역,부산제외),안산시,용인시,김포시,광주시는 3,800만원이하이고 그 밖의 지역은 3,000만원이하입니다.

Q6. 최우선변제권을 행사하려면 어떤 절차가 필요한가요.

A. 사건 요건을 확보하고 경매 진행을 확인해야 합니다. 권장사항이지만 배당요구를 하는 것이 안전합니다. 이후 배당기일에 참석하고 확인합니다. 만약 이때 이의가 있다면 배당이의 신청을 하면 됩니다.

상가 최우선변제권, 지금 당장 확인하세요

상가 최우선변제권은 경매 시 임차인의 최후의 보루입니다. 하지만 이 권리는 사전에 2가지 요건을 갖춰야만 효력이 발생합니다.

오늘 바로 체크해야 할 것:

1. 내 계약서에 확정일자가 있는가?

2. 사업자등록 주소가 계약서와 일치하는가?

3. 보증금이 지역별 한도 이하인가?

이 중 하나라도 미비하다면, 지금 즉시 보완하세요. 경매가 시작된 뒤에는 늦습니다.