상가 원상복구, 임대인이 요구하는 대로 다 해줘야 할까?
상가를 정리하고 퇴거하려는 임차인들에게 가장 많이 생기는 분쟁이 바로 ‘원상복구’ 문제입니다. 임대인은 “처음 계약 때 모습 그대로 돌려놔야 한다”고 주장하고 임차인은 “정상적으로 사용했을 뿐인데 왜 모든 비용을 부담해야 하냐”고 억울해하죠.
하지만 법적으로 상가 원상복구 범위에는 분명한 한계가 있습니다.
오늘은 임차인 입장에서 꼭 알아야 할 상가 원상복구의 법적 기준과 대응 방법을 정리해드릴게요.
👉 상가 원상회복, 임대인의 무리한 요구에 대응하는 임차인
👉 임차인의 원상회복의무, 임대인이 알아야 할 청구 범위
원상복구의 기본 개념
‘원상복구’란 임차인이 임대차계약 종료 시 임차 전 상태로 목적물을 회복시키는 것을 의미합니다. 그러나 여기서 주의해야 할 점은 ‘정상적인 사용으로 인한 노후나 마모’는 복구의무 대상이 아니라는 것이에요.
💡 예시
영업 중 생긴 페인트 벗겨짐, 바닥 마모 → 복구의무 ❌
임차인이 무단으로 벽을 철거하거나 전기·배관을 옮긴 경우 → 복구의무 ⭕
즉, 임차인이 ‘비정상적인 훼손’을 했을 때만 원상복구 의무가 생깁니다.
상가 원상복구 범위, 어디까지 인정될까?
법적으로 원상복구의 범위는 임대차계약서 조항 + 실제 훼손 정도에 따라 달라집니다.
✅ 복구해야 하는 항목 (의무 O)
임차인이 영업 목적상 새로 설치한 구조물 (칸막이, 간판, 전등, 인테리어 시설 등)
벽·바닥을 파손하거나 구조를 변경한 부분
임대인의 동의 없이 시설을 추가·철거한 경우
✅ 복구하지 않아도 되는 항목 (의무 X)
정상적 사용으로 생긴 마모, 변색, 낡음
임대인이 리모델링을 계획하고 있거나 재임대 예정인 경우
임대인이 설치한 기본 설비(화장실, 조명 등)의 노후화
📌 판례 포인트
"임차인이 목적물을 통상적인 방법으로 사용한 결과 생긴 손모는 임차인의 원상회복 의무의 대상이 아니다." (대법원 2003. 12. 26. 선고 2001다61869 판결)
계약서와 증거가 복구 책임을 가른다
퇴거 분쟁의 대부분은 “계약서에 뭐라고 써 있었느냐”에서 갈립니다.
💡 체크 포인트
계약서나 부속합의서에 ‘원상복구 범위’가 구체적으로 기재되어 있는가?
인테리어 공사 시 임대인의 서면 동의가 있었는가?
임대인이 주장하는 손해가 실제로 임차인 사용으로 인한 것인가?
퇴거 전 내부 사진, 공사 내역서, 계약서 원본을 확보하면 임차인에게 불리한 ‘과도한 복구비 청구’에 대응할 수 있습니다.
과도한 금액 요구 이렇게 대응하세요
퇴거 후 임대인이 “도배, 바닥, 조명까지 모두 교체해야 한다”며 수백만 원의 견적서를 내밀었다면, 다음과 같이 대처하세요.
✅ ① 견적 내용 확인
: 인테리어 공사 전반이 포함된 경우, 임대인의 리모델링 비용까지 포함된 것일 수 있습니다.
✅ ② 감정평가 요청
: 분쟁이 심할 경우 감정인을 통해 실제 손모 정도를 판단받을 수 있습니다.
✅ ③ 협의·조정 절차 이용
: 상가건물임대차분쟁조정위원회에 신청하면, 소송보다 빠르고 저렴하게 분쟁을 해결할 수 있습니다.
자주묻는질문
Q1. 상가 원상복구를 어디까지 해야 하나요?
→ 임차인이 직접 설치하거나 구조를 변경한 부분까지만 복구하면 됩니다. 정상적인 사용으로 인한 마모나 색바램은 복구의무가 없습니다.
Q2. 임대인이 퇴거 후 전면 철거를 요구합니다. 모두 해야 하나요?
→ 임대인이 새로 리모델링을 하거나, 건물 용도 변경을 위해 철거를 요구한다면 그 비용은 임차인이 아닌 임대인 부담입니다.
Q3. 원상복구비 견적이 과도한 경우 어떻게 해야 하나요?
→ 견적 내역서를 근거로 감정 절차를 요청하거나 분쟁조정위원회에 조정 신청을 할 수 있습니다. 계약서와 현장 사진이 핵심 증거가 됩니다.
‘상가 원상복구’는 임차인의 의무이지만, 무제한적인 의무는 아닙니다.
법이 정한 범위 내에서만 부담하면 되며, 임대인이 임의로 요구하는 전체 철거·인테리어 복구는 부당할 수 있습니다.
법무법인(유) 이현은 상가임대차 종료 분쟁에서
📌 원상복구 범위 검토
📌 과도한 복구비 청구 방어
📌 상가분쟁조정위원회 절차 대응
까지 실질적인 법률 조력을 제공합니다. 퇴거 전 사진 한 장, 계약서 한 줄이 분쟁의 방향을 바꿀 수 있습니다. 지금 바로 전문가 상담을 받아보세요.
