임차인의 원상회복의무, 임대인이 알아야 할 청구 범위

“세입자가 나간다고 해서 들어와 보니 벽지가 찢어지고 바닥도 긁혀 있네요. 이거 다 수리비 청구할 수 있을까요?”

임대차 계약이 끝날 때마다 자주 발생하는 분쟁이 바로 원상회복의무입니다. 임대인이 어디까지 수리비를 요구할 수 있는지가 핵심 쟁점이죠.

임차인이 나가면서 어디까지 원상회복을 해야 할까?

임차인은 계약이 종료되면 임대차 목적물을 임대차 시작 당시의 상태로 돌려줄 의무가 있습니다.

• 임대인 청구 가능: 고의·과실로 인한 파손, 무단 구조 변경, 중대한 훼손

• 임대인 청구 불가: 통상적인 사용으로 인한 노후·마모

예를 들어, 담배로 인한 벽지 오염이나 애완동물로 인한 바닥 훼손은 임차인이 수리해야 하지만, 10년 살면서 자연스럽게 색이 바랜 벽지는 임대인이 책임집니다.

임대인과 임차인의 책임 범위

• 임차인 책임

  • 무단 개조·증축

  • 고의 또는 중대한 과실로 발생한 손해

  • 통상적인 관리의무 위반으로 발생한 파손

• 임대인 책임

  • 자연적 노후·통상 손모

  • 계약 기간 중 발생한 시설 자체의 하자

👉 임차인의 원상회복의무는 무한정이 아니며, 임대인의 유지·관리 책임과 구분해야 합니다.

판례로 본 원상회복의무

법원은 원상회복의무에 대해 엄격하게 판단합니다.

• 벽지·도배: 장기간 사용으로 인한 변색은 임대인 부담. 하지만 낙서, 심각한 오염은 임차인 책임.

• 바닥재: 가구 자리 눌림은 임대인 부담. 그러나 긁힘·찢김은 임차인 책임.

• 가구·시설: 계약 당시보다 현저히 훼손된 경우만 임차인이 수리해야 함.

👉 판례의 공통된 기준은 자연적 노후는 임대인, 과실 훼손은 임차인이라는 점입니다.

변호사의 필요성

하지만 실제 현장에서는 어디까지가 ‘자연적 노후’이고 어디서부터 ‘임차인 과실’인지 경계가 모호해 분쟁이 자주 발생합니다. 임대인이 직접 대응하다 보면 감정싸움으로 번지거나, 법적 근거가 부족해 청구가 기각되는 경우도 있습니다. 변호사의 도움을 받으면 계약서와 판례를 토대로 임차인 책임을 명확히 입증하고, 소송이나 협상 과정에서도 보다 유리한 결과를 이끌어낼 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 원상회복 의무와 관련된 법적 근거를 알려주세요

👉 민법 제615조, 제654조 등이 근거가 됩니다. 임차인은 계약이 끝나면 목적물을 원상태로 반환해야 한다고 규정하고 있습니다.

Q2. 임차인의 원상회복 의무 범위는 어디까지인가요?

👉 자연스러운 노후나 사용으로 인한 마모는 임대인 부담입니다. 하지만 고의·과실에 의한 파손, 무단 구조 변경 등은 임차인이 회복해야 합니다.

Q3. 임대차 계약 시 원상회복 조항을 어떻게 작성하나요?

👉 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 예: “임차인의 고의·과실로 인한 파손은 임차인이 부담한다. 통상적 손모·노후는 임대인 책임으로 한다.” 이렇게 구분해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

임대인은 임차인의 원상회복의무 범위를 제대로 알아야 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다. 자연적 노후는 임대인, 과실 훼손은 임차인 이라는 원칙을 기억하세요. 분쟁이 생기면 관련 판례와 계약서를 근거로 대응하고 필요하다면 전문가 도움을 받아 정리하는 것이 안전합니다.