세입자가 망가뜨린 집, 보증금 다 돌려주시나요? 수리비 공제 합법 가이드
세입자가 망가뜨린 집, 보증금에서 수리비 공제해도 될까요? (임대인 필독)
"월세는 제때 안 들어오는데, 툭하면 전화 와서 이거 고쳐달라, 저거 고쳐달라..."
지금 이 글을 읽고 계신 임대인분들, 아마 밤늦게 울리는 세입자의 전화벨 소리만 들어도 가슴이 덜컥 내려앉으실 겁니다.
내 돈 들여 장만해준 집인데, 마치 내가 세입자의 5분 대기조가 된 것 같은 자괴감마저 드시죠?
특히 가장 억울한 순간은 분명히 멀쩡했던 집을 엉망으로 만들어놓고 나갔는데, 보증금은 10원도 깎지 말고 돌려달라고 적반하장으로 나올 때일 것입니다.
인터넷에 검색하면 온통 세입자 권리만 나옵니다.
하지만 임대인에게도 정당한 재산권을 지킬 권리가 있습니다.
오늘은 임대인 입장에서 확실하게 수리 의무를 구분하고, 손해를 보지 않고 보증금을 방어하는 전략을 말씀드리겠습니다.
🚨 임차인의 원상회복의무, 임대인이 알아야 할 청구 범위
도대체 어디까지 해줘야 합니까?
민법 제623조는 임대인의 수선 의무를 규정하고 있지만, 이것이 세입자의 모든 불편을 해결해 주라는 뜻은 결코 아닙니다.
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
법적 분쟁에서 승패를 가르는 기준은 딱 하나입니다. "구조적인 문제인가(임대인 몫), 사용상의 부주의인가(임차인 몫)?"
임대인분들이 가장 많이 겪는 실제 사례로 딱 정해 드립니다.
사례별 책임 소재 구분
변기 및 배수구 막힘
임대인 책임: 배관 자체가 노후되어 부식되었거나, 건물의 구조적 하자로 역류하는 경우.
임차인 책임: 물티슈, 음식물 쓰레기, 장난감 등 이물질 투입으로 인한 막힘. (이 경우 뚫는 비용은 물론, 아랫집 누수 피해까지 세입자가 배상해야 합니다.)
벽지 및 곰팡이
임대인 책임: 외벽 크랙(균열)으로 인한 빗물 누수, 배관 누수로 생긴 곰팡이.
임차인 책임: 환기를 제대로 시키지 않아 발생한 겨울철 결로 곰팡이, 가구 배치 부주의로 생긴 벽지 훼손, 아이들의 낙서나 반려동물에 의한 훼손.
전등 및 소모품
임대인 책임: 형광등 안정기 고장, 전기 배선 문제 등 전문가의 손길이 필요한 설비.
임차인 책임: 단순 전구(전등) 교체, 도어락 건전지 교체, 샤워기 헤드 파손 등 사소한 소모품.
누수 (가장 중요)
천장에서 물이 샌다면 윗집이나 건물 자체 문제이므로 임대인이 해결해야 합니다.
하지만 세입자가 욕조 물을 넘치게 받거나, 세탁기 호스를 잘못 연결해 발생한 누수는 100% 세입자 과실입니다.
💡세입자가 수리를 요구할 때 무조건 "알겠다"고 하지 마십시오. 현장 확인 후, 건물의 노후 문제가 아니라 사용상 과실로 밝혀지면 출장비와 수리비 전액을 부담하셔야 합니다라고 사전에 고지하는 것만으로도 무리한 요구를 상당수 걸러낼 수 있습니다.
안 고치고 도망갔는데, 보증금에서 까도 됩니까?
계약이 만료되어 집을 비워줬는데, 들어가 보니 벽지는 찢겨 있고 문짝은 구멍 나 있습니다. 임대인은 피가 거꾸로 솟습니다.
이때 많은 임대인분이 수리비 200만 원 빼고 나머지 보증금만 돌려주겠다고 통보합니다.
심정적으로는 당연하지만, 법적으로는 굉장히 조심스럽게 접근해야 하는 구간입니다.
Q. 세입자가 수리를 거부하고 나갔습니다. 보증금 공제 가능한가요?
A. 네, 가능합니다. 단, 증거와 논리가 완벽해야 합니다.
민법상 임차인에게는 원상회복 의무가 있습니다. 들어올 때 상태로 돌려놓고 나가야 한다는 뜻입니다. 하지만 무턱대고 공제했다가 세입자가 "나는 모르는 일이다", "원래 그랬다", "이건 생활 기스다"라고 소송을 걸어오면 골치 아파집니다.
확실하게 보증금을 방어하는 3단계 프로세스
입주/퇴거 사진 대조 : 계약 당시 찍어둔 사진과 현재 파손된 부위를 비교하는 사진이 필수입니다.
만약 입주 당시 사진이 없다면, 중개대상물 확인설명서에 기재된 시설물 상태 체크리스트가 중요한 증거가 됩니다.
통상의 손모 제외하기:
법원은 햇빛에 바랜 벽지, 장판의 가구 눌림 자국 같은 자연스러운 노후화(통상의 손모)에 대해서는 세입자에게 책임을 묻지 않습니다.
따라서 세입자의 명백한 고의나 과실에 의한 파손(반려동물이 긁은 문, 담배 빵, 파손된 유리창 등)만을 특정하여 비용을 산출해야 합니다.
전문가 견적서 첨부: "대충 50만 원이면 되겠지"라고 주먹구구식으로 공제하면 안 됩니다.
인테리어/수리 업체의 정식 견적서를 받아 이를 근거로 금액을 공제하고 차액을 반환해야 합니다.
원상회복 의무, 단순히 고장 난 것만 해당될까요? (추가 공제 항목 총정리)
"벽지 찢어진 건 30만 원인데, 저 방에 가득 찬 쓰레기는 어떡합니까? 저거 치우는 데만 50만 원은 들겠는데요."
임대인분들이 가장 많이 착각하시는 것이 있습니다. 원상회복 의무를 단순히 부서진 시설물을 고치는 것으로만 생각하신다는 점입니다.
결론부터 말씀드립니다. 네, 추가 공제 가능합니다.
민법상 임차인의 원상회복 의무는 입주 당시의 상태로 되돌려 놓는 모든 행위를 포함하기 때문입니다.
수리비 말고 더 깎을 수 있는 것들 (추가 공제 리스트)
세입자가 나간 뒤, 다음 항목에 해당한다면 보증금에서 과감하게 추가 공제하십시오. 법적으로 정당한 임대인의 권리입니다.
① 특수 청소비 및 폐기물 처리비
상황: 단순히 먼지가 쌓인 정도가 아니라, 쓰레기를 방치하고 도망갔거나 담배 찌든 때, 반려동물의 배설물 냄새 등으로 인해 입주 청소 수준을 넘어선 전문적인 청소가 필요한 경우.
공제 가능: 일반적인 청소비(평당 1~2만 원)가 아닌, 특수 청소 업체의 견적(폐기물 스티커 비용 포함)만큼 공제 가능합니다.
증거 필수: 쓰레기가 쌓인 현장 사진, 특수 청소 영수증.
② 무단 설치물 철거 비용
상황: 세입자가 "내가 편해서 달았다"며 임대인 동의 없이 설치한 칸막이, 블라인드, 디지털 도어락(기존 열쇠형 손상 시), 벽걸이 TV 브라켓 등.
공제 가능: 이를 철거하고 구멍 난 벽을 메우는 비용(퍼티 작업 및 부분 도배)까지 청구할 수 있습니다.
"다음 세입자도 쓰면 좋잖아요?"라는 세입자의 말은 법적으로 통하지 않습니다. 임대인이 원하지 않으면 철거가 원칙입니다.
③ 분실물 및 키 교체 비용
상황: 입주 시 지급했던 에어컨 리모컨, 카드키, 현관 비밀번호 매뉴얼, 옵션 가전의 부속품이 없는 경우.
공제 가능: 해당 부품을 새로 구매하는 비용 전액. (카드키 분실로 인해 보안상 도어락 전체를 교체해야 한다면, 그 비용의 일부도 청구 가능성을 다퉈볼 수 있습니다.)
보증금이 500인데, 견적이 700이 나왔습니다. 더 받을 수 있나요?
최악의 상황입니다. 보증금을 다 까먹고도 200만 원이 더 필요한 경우입니다.
이때 세입자는 "배 째라, 보증금 포기할 테니 알아서 해라"라고 나오는 경우가 많습니다.
보증금 초과 손해 받아내는 법
보증금 0원 반환 통보: 우선 내용증명을 통해 "귀하의 원상회복 불이행으로 인한 손해액이 총 700만 원이므로, 보증금 500만 원은 전액 몰취(공제)하며, 부족분 200만 원을 추가 청구한다"고 명확히 통지해야 합니다.
지급명령 신청 : 세입자가 돈을 안 주면 소송은 부담스럽습니다. 이때 법원에 지급명령을 신청하십시오. 법원이 "200만 원 지급하라"는 결정문을 보내고, 세입자가 2주 안에 이의 제기하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다.
통장 압류: 지급명령이 확정되면 세입자의 급여 통장이나 주거래 은행 통장을 압류할 수 있습니다. (상대가 직장인이라면 매우 강력한 수단입니다.)
절대 먼저 돌려주지 마세요
상담을 하다 보면 가장 안타까운 경우가 이것입니다.
"세입자가 급하다고 사정해서 일단 보증금 다 돌려줬는데, 나중에 보니 보일러가 고장 나 있네요. 돈 다시 받을 수 있나요?"
냉정하게 말씀드리면, 현실적으로 매우 어렵습니다.
이미 돈을 돌려줬다는 것은 법적으목적물을 이상 없이 인도받았음을 확인했다는 묵시적 의사표시로 해석될 여지가 큽니다.
나중에 소송을 걸어도 "그거 내가 나갈 땐 멀쩡했다, 주인 아저씨가 확인하고 돈 주지 않았냐"라고 나오면 입증하기 정말 힘듭니다.
💡반드시 기억하십시오
이삿날, 짐이 다 빠진 빈집을 눈으로 확인하기 전까지는 절대 보증금을 입금하지 마십시오.
현장에서 파손이 발견되면 그 자리에서 예상 수리비를 넉넉하게(120~130%) 제외하고 나머지만 입금하겠다고 합의서를 쓰십시오.
차액은 수리가 완료된 후 영수증을 증빙하여 정산해서 돌려주는 것이 정석입니다.
임대인을 위한 마지막 조언
인터넷에 떠도는 정보만 믿고 감정적으로 보증금을 덜컥 공제했다가는, 나중에보증금 반환 지연 이자(연 12% 이상)까지 물어줘야 하는 상황이 올 수 있습니다.
반대로, 세입자의 으름장에 겁먹어 당연히 받아야 할 수리비도 못 받고 보증금을 전액 내어주는 호구 임대인이 되어서도 안 됩니다.
지금 세입자와의 분쟁으로 보증금 반환을 고민하고 계신다면, 송금 버튼을 누르기 전 딱 한 번만 전문가의 검토를 받으십시오.
보증금은 임대인이 가진 가장 강력한 방패입니다. (놓치면 끝입니다)
냉정하게 말씀드리겠습니다. 보증금이 임차인의 통장으로 입금되는 순간, '갑'과 '을'은 뒤바뀝니다.
돈을 돌려받은 임차인은 더 이상 아쉬울 게 없습니다. 나중에 하자를 발견해서 전화를 걸어도 받지 않거나, "법대로 하라"며 배짱을 부리면 임대인은 민사 소송이라는 길고 지루한 싸움을 시작해야만 합니다. 배보다 배꼽이 더 커지는 상황이죠.
하지만 아직 보증금을 쥐고 계시다면, 주도권은 100% 임대인에게 있습니다.
"혼자 고민하지 말고, 계산기를 전문가에게 맡기십시오"
법적 지식이 없는 상태에서 자의적으로 "이건 10만 원, 저건 20만 원" 공제했다가는 부당이득 반환 청구 소송의 빌미가 됩니다.
법적 방어막 구축: 판례에 비추어 법원에서 100% 인정받을 수 있는 항목만 정밀하게 선별해 드립니다. 세입자가 딴지를 걸 수 없는 완벽한 논리를 만들어 드립니다.
협상의 우위 선점: "변호사 자문을 받아 산출한 법적 공제 내역서입니다"라는 문구와 함께 명세서를 보내는 것만으로도, 세입자의 무리한 항의를 조기에 잠재울 수 있습니다.
리스크 예방: 혹시 모를 보증금 반환 지연 이자나 손해배상 역소송의 위험까지 사전에 차단합니다.
수억 원짜리 집을 빌려주고도, 몇십만 원 수리비 때문에 마음 졸이고 계십니까?
보증금 반환 버튼을 누르기 전, 간단한 상담으로지킬 수 있는 내 돈이 얼마인지 정확하게 확인하십시오.
저희가 임대인님의 든든한 법률 파트너가 되어 드리겠습니다.
여러분의 소중한 자산을 지키는 가장 안전한 방법, 제가 그 기준을 명확히 잡아드리겠습니다.