상가가 경매로 넘어갔을 때 보증금을 지키는 3단계 전략
가게 문을 열던 어느 날, 건물 입구에 붙은 한 장의 종이가 눈에 들어왔습니다.
‘○○지방법원 ○○호 경매개시결정’.
임대인이 아무 말 없이 대출을 연체해 건물이 경매로 넘어갔다는 사실을 그제야 알게 된 겁니다. 보증금 수천만 원이 그대로 묶일 수도 있다는 생각에 손이 덜덜 떨렸습니다.
“나는 아무 잘못이 없는데, 왜 내 돈이 위험한 거지?”
이것이 바로 많은 상가경매임차인들이 처음 맞닥뜨리는 현실이죠.
운영 중이던 상가가 경매로 넘어갔다는 소식을 듣는 순간 임차인에게 가장 먼저 떠오르는 걱정은 ‘보증금을 돌려받을 수 있을까?’일 겁니다.
실제로 상가경매는 임대차 계약과 달리 소유권이 낙찰인에게 넘어가면서 임차인의 권리가 흔들리기 쉬운 복잡한 절차입니다. 상가경매임차인이라도 대항력과 우선변제권을 제대로 갖추고 있다면 보증금을 안전하게 회수할 수 있다는 사실 알고 계셨나요?
이번 글에서는 상가가 경매로 넘어갔을 때 임차인이 반드시 알아야 할 대응 단계를 정리해보겠습니다.
📌 상가임대차보호법, 시련 속에서도 가게를 지키는 4가지
상가경매가 개시되면…
경매 절차가 시작되면 법원은 ‘배당요구 종기일’을 공고합니다. 이날까지 배당요구서를 제출해야만 보증금을 돌려받을 권리(우선변제권)가 인정됩니다. 만약 기한을 넘긴다면 보증금이 남아 있더라도 돌려받기 어려워질 수 있습니다.
👉 핵심 포인트:
배당요구 종기일은 법원 경매공고문에서 반드시 확인
확정일자·임대차계약서·점유 증거(사업자등록증 등) 첨부 필수
대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이라도 명확한 권리 행사를 위해 배당요구를 하는 것이 권장
상가경매임차인의 보증금은 ‘대항력’과 ‘확정일자’로 보호됩니다
임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기는 대항력을 취득합니다. 여기에 더하여 임대차계약서상 확정일자를 받으면 우선변제권을 취득하게 되며, 경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
다만, 우선변제권의 순위는 확정일자를 받은 순서에 따르며, 임차인의 확정일자가 선순위 담보물권(근저당권 등)보다 후순위인 경우에는 그 담보물권에 우선할 수 없습니다. 따라서 선순위 담보물권의 피담보채권액이 큰 경우 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있으므로, 임대차계약 체결 시 등기부등본을 확인하여 선순위 권리관계를 파악하는 것이 중요합니다.
👉 핵심 포인트:
대항력: 건물 인도 + 사업자등록 신청 → 제3자에게 임차권 주장 가능
우선변제권: 대항력 + 확정일자 → 경매 시 후순위권리자보다 우선 변제
우선변제 순위: 확정일자 순서에 따름 (선순위 담보물권보다는 후순위)
보증금을 지키기 위한 최후의 조치, 임차권등기명령 신청
경매가 진행되거나 임대인이 잠적한 경우 상가경매임차인은 임차권등기명령을 통해 자신의 권리를 등기에 남길 수 있습니다. 이 절차를 완료하면 건물을 비워도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
📌 실무 팁:
임대인이 협조하지 않아도 단독으로 신청 가능
임대차계약서, 확정일자, 보증금 지급 증빙을 함께 제출
상가경매 과정에서 흔히 하는 실수들
많은 임차인들이 ‘확정일자만 있으면 보증금이 자동으로 보호된다’고 생각하지만 실제로는 다음과 같은 실수로 보증금을 잃는 경우가 적지 않습니다.
권리신고 및 배당요구를 하지 않은 경우
사업자등록이 실제 점유 장소와 달라 대항력이 부정된 경우
임대인과 구두로 해지합의를 하며 임차권등기명령을 생략한 경우
선순위 담보물권의 존재를 확인하지 않은 경우
이런 작은 실수가 보증금 수천만 원의 손실로 이어질 수 있으니 경매 개시 후에는 반드시 법률전문가의 확인이 필요합니다.
경매 절차는 빠르지만, 권리관계는 복잡합니다
상가경매는 개인이 혼자 대응하기엔 절차가 매우 빠르고 복잡합니다.
임차권등기명령, 배당요구, 확정일자 효력 검토, 우선순위 분석 등 단 하나라도 놓치면 보증금 회수가 어려워집니다.
법무법인(유) 이현은 임대차·경매 사건을 전문적으로 다뤄온 경험을 바탕으로
의뢰인의 상가임차권을 철저히 보호하며 필요 시 경매절차 중에도 낙찰인과의 보증금 반환 협상을 적극적으로 진행합니다.
“상가경매는 속도보다 정확함이 중요합니다. 초기 단계에서 법적 지위를 바로잡는 것이 보증금 회수의 첫걸음입니다.”
자주 묻는 질문
Q1. 상가가 경매로 넘어가면 자동으로 계약이 끝나나요?
아니요. 소유권은 낙찰인에게 이전되지만 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 계약이 그대로 유지될 수도 있습니다.
Q2. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인도 배당요구를 해야 하나요?
대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당에 참가할 수 있습니다. 그러나 명확한 권리 행사를 위해서는 배당요구 종기일까지 권리신고 및 배당요구를 하는 것이 안전합니다.
Q3. 임대인이 사라졌는데 경매가 진행 중입니다. 어떻게 해야 하나요?
즉시 임차권등기명령 신청을 통해 권리를 등기에 남겨야 합니다. 이 조치가 있어야 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
상가경매임차인의 권리는 ‘선제적 대응’이 지킵니다
“상가경매 임차인 사건을 다수 맡아보면 단 하루만 빨리 대응했어도 보증금을 전액 지킬 수 있었던 경우가 많습니다. 지금 당장 법적 절차를 준비하세요. 행동의 시점이 곧 보증금의 크기를 결정합니다.”
상가경매는 절차가 빠르고 복잡하지만 임차인이 권리를 알고 미리 대응한다면 보증금을 온전히 돌려받을 수 있습니다.
법무법인(유) 이현은 상가임차인의 권리를 보호하기 위해 경매 초기 단계부터 배당요구, 임차권등기명령, 보증금 회수까지 전 과정을 지원합니다.
보증금이 걸린 상가가 경매로 넘어갔다면 혼자 불안해하기보다 전문 변호사와 함께 즉시 대응하세요.