권리금 회수방해하는 임대인에게 손해배상 6천 받기

상가 계약이 끝날 때쯤, 새 세입자를 구해 권리금을 받으려는 건 누구나 하는 자연스러운 일입니다.

하지만 오늘 설명할 사건의 의뢰인은 건물주가 “이 가게는 내가 직접 쓸 거야”라며 새 세입자와의 계약 자체를 막았습니다.

그 결과, 받기로 한 권리금 9천만 원을 한 푼도 못 받게 된 상황이었죠.

이런 상황이라면, 지금 바로 상담이 필요합니다

• 건물주가 “직접 쓸 거다”라며 새 세입자 계약을 막은 경우

• 임대차 5년이 지나서 권리금 보호가 안 된다고 들은 경우

• 신규임차인과 계약서를 쓰려는데 건물주가 연락을 피하는 경우

이런 상황이라면 이미 권리금 회수방해가 진행 중일 수 있습니다. 이현은 실질적인 배상을 이끌어낸 경험으로 권리금을 지켜드릴 수 있습니다.

👉 권리금 뜻 완벽 정리: 바닥·시설·영업 3가지 종류 쉽게 이해하기

👉 권리금 뜻 임대인이 막으면 못 받나요

권리금 회수방해란?

• 권리금 회수방해란 임차인이 새로 들어올 임차인을 주선해 권리금을 받으려는데, 임대인이 정당한 이유 없이 그 계약을 막는 행위를 말합니다.

이는 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항에서 명확히 금지하고 있습니다.

“임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 거절하여 권리금 지급을 방해해서는 안 된다.”

즉, 상가를 직접 쓰겠다는 이유만으로 임차인의 권리금 회수를 막을 수 없습니다.

법이 보호하는 건 단순한 임대차가 아니라, 임차인이 쌓은 영업가치(거래처·단골·위치 가치 등)이기 때문입니다.

실제 사례로 본 권리금 회수방해

서울 용산구의 한 상가에서 5년 넘게 식당을 운영하던 김한나 씨(가명)는, 임대차 종료를 앞두고 새 세입자와 권리금 9천만 원 계약을 체결했습니다.

하지만 새 임대인 박용두 씨(가명)가 “직접 사용할 건데”라며 이를 거부했습니다.

법원의 판단은 명확했습니다:

💬 “임대인은 계약 갱신 기간이 지났더라도

임차인의 권리금 회수 기회를 보호해야 한다.”

결과적으로 법원은 임대인의 행위를 권리금 회수방해로 인정, 6천만 원 손해배상 판결을 내렸습니다.

👉 이현 성공사례｜신규 임차인 거부하는 임대인에게 권리금 청구하여 승소한 사례

📍 핵심 포인트

• 갱신요구권(5년) 만료 후라도 권리금 회수 보호의무는 유효

• 임대인의 명확한 거부가 있었다면, 임차인이 굳이 신규 세입자를 계속 주선하지 않아도 됨

• 손해액은 통상 권리금 감정가의 70~80% 수준에서 산정됨

✅ 이 사건을 맡은 변호사들이 잘한 점 3가지

① “5년 지났다고 끝이 아니다”라는 논리로 뒤집었다

건물주는 “임대차 보호기간이 5년 끝났으니, 권리금 줄 필요 없다”고 주장했지만 변호사는 “그건 임대차 갱신 얘기일 뿐, 권리금은 별개다”라고 반박했습니다.

결국 법원도 ‘5년이 지나도 권리금 보호는 유효하다’고 인정했죠.

👉 즉, 오래 장사했다고 해서 권리금 권리가 사라지는 건 아닙니다.

② “이미 거절했는데 세입자를 또 구하라고요?”

한나 씨는 새 세입자를 주선하려 했지만, 건물주가 이미 “그런 계약은 인정 못 한다”고 말했습니다. 변호사는 이걸 명확한 거부 의사로 증명했어요.

그 결과, 법원은 “건물주가 처음부터 권리금 계약을 막았으니, 세입자를 더 구하지 않아도 회수방해가 인정된다.” 고 판단했습니다.

👉 즉, 이미 막겠다고 한 건물주라면 ‘세입자 못 구했다’는 반박은 통하지 않습니다.

③ 현실적으로 받을 수 있는 금액까지 확보했다

한나 씨는 8,500만 원을 청구했지만, 법원은 감정가(7,500만 원)의 80% 수준인 6,000만 원 배상을 인정했습니다. 실제로 받을 수 있는 금액의 최대한을 얻어낸 셈이죠.

정당한 사유가 없다면 방해행위

법은 임대인이 계약을 거절할 정당한 사유를 제한적으로만 인정합니다.

그 외에는 “정당한 사유 없음”으로 보고 손해배상 책임이 발생합니다.

손해배상액은 “신규임차인과 약정된 권리금” 또는 “종료 당시의 시가권리금” 중 더 낮은 금액으로 산정됩니다.

이렇게 준비하세요

1. 임대인에게 서면 통보

   • 신규 임차인의 인적사항, 보증금·차임 수준 등을 문서로 제공

   • (법 제10조의4 제5항: 임차인의 정보제공의무)

2. 임대인의 거부 의사 증거 확보

   • 문자, 이메일, 녹취 등 명시적 거부 증거 확보

   • 임대인이 “권리금 인정 못 한다”는 말 한마디로도 충분히 입증 가능

3. 내용증명 발송 → 협의 불가 시 손해배상 청구

   • 임대차 종료일로부터 3년 이내 청구 가능 (소멸시효)

💡 참고로, 임대인의 “직접 사용” 주장은 대부분 정당한 사유로 인정되지 않습니다. 실제로 사용하지 않거나, 다른 세입자에게 임대한 경우 손해배상 판결이 나옵니다.

권리금은 내 가게의 노력값입니다

권리금은 단순한 웃돈이 아니라, 임차인이 쌓아온 영업 자산입니다.

그 회수 기회를 막는 행위는 법이 금지하는 손해배상 사유로, 이미 여러 법원에서 인정되어 왔습니다.

지금 내 상황이 어떤지 알려주세요. 이현의 30년 노하우를 바탕으로, 최선의 전략을 안내해드리겠습니다.

자주 물어보는 질문

Q. 새 세입자랑 권리금 계약서를 꼭 써야 하나요? 꼭은 아닙니다. 대법원은 “계약서가 없어도 실제로 권리금을 받을 기회를 막았다면 손해배상 가능하다”고 봅니다. 다만 계약서는 ‘계약 불이행’을 대비하기 위해 작성한다는 본질만 기억해주세요.

Q. 임대차 계약이 끝난 지 1년 넘었는데, 이제라도 소송이 가능할까요? 가능합니다. 권리금 회수방해 손해배상 청구는 임대차 종료일로부터 3년 이내면 제기할 수 있습니다. (상가건물임대차보호법 제10조의4 제4항)

Q. 내용증명만으로 해결될 수도 있나요? 경우에 따라 충분히 가능합니다. 임대인이 법적 책임을 인식하고 협의에 응하는 사례도 많습니다. 다만 명확한 거부 의사나 손해 발생이 이미 드러난 경우에는, 초기에 변호사 이름으로 보내는 내용증명이 훨씬 효과적입니다.