권리금 뜻 완벽 정리: 바닥·시설·영업 3가지 종류 쉽게 이해하기
이 돈은 누구한테 주는 거죠?
"보증금 5천은 건물주한테, 월세 200도 건물주한테... 그런데 권리금 3천만원은 누구한테 주는 건가요?"
상가를 알아보던 김대리는 부동산 중개인에게 물었습니다.
"아, 권리금은 지금 가게 하시는 분한테 주는 거예요. 건물주랑은 상관없어요."
많은 예비 창업자들이 놓치는 부분입니다. 권리금은 건물주(임대인)가 아니라, 현재 영업 중인 임차인에게 지급하는 돈입니다. 오늘은 이 헷갈리는 권리금의 정의와 종류를 법적 근거와 함께 명확하게 정리해드리겠습니다.
권리금, 법으로는 이렇게 정의합니다
권리금은 「상가건물 임대차보호법 제10조의3」에서 명확하게 정의하고 있습니다.
"영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도받거나 이용하는 대가로 보증금과 월세 외에 지급하는 금전"
핵심은 이것입니다:
지급 대상: 기존 임차인 (건물주 ✗)
지급 이유: 그 사람이 만들어놓은 영업 기반을 넘겨받는 대가
별도 계약: 임대차 계약과는 완전히 별개
쉽게 말하면, "이미 장사가 되는 가게를 인수받으니까 주는 웃돈"입니다.
권리금 거래의 기본 구조: 3자 관계 이해하기
권리금 계약: 기존 임차인 ↔ 신규 임차인 (당사자 2명)
임대차 계약: 건물주 ↔ 신규 임차인 (당사자 2명)
두 계약은 별개이지만, 연결되어 있음
권리금 3가지 종류: 누구에게, 왜 주는가?
부동산 실무에서 권리금은 ① 바닥권리금 ② 시설권리금 ③ 영업권리금으로 구분됩니다. 각각 지급 대상과 이유가 다릅니다.
1. 바닥권리금 (지역권리금): 위치값에 대한 대가
"강남역 앞이라서 비싸요."
바닥권리금은 그 장소 자체가 가진 상권의 가치에 대한 대가입니다.
일반적인 경우: 임차인 → 임차인
종전 임차인이 부동산 중개사무소를 운영했고, 당신은 카페를 열 계획입니다. 업종이 완전히 달라도 "이 자리가 좋으니까" 기존 임차인에게 권리금을 지급합니다.
예외적인 경우: 임차인 → 건물주
신축 상가의 경우, 건물주가 입지 프리미엄 등을 이유로 추가 금액을 요구할 수 있으나, 이는 법적으로 '권리금'이 아니라 보증금이나 차임의 일부, 또는 별도 약정금으로 봐야 합니다. 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 보호 규정도 임차인 간 권리금 거래를 전제로 하고 있습니다.
2. 시설권리금: 인테리어와 설비를 넘겨받는 대가
"주방시설이 다 갖춰져 있어요."
시설권리금은 기존 임차인이 설치한 내부 인테리어, 집기, 설비를 인수받는 대가입니다.
📌 법원의 판단
춘천지방법원은 "임차인이 특정 영업을 위해 직접 내부설비를 구입하는 것보다, 기존 설비의 사용대가를 지급하는 것이 경제적"이라며, 시설권리금의 법적 성질을 '사용대가' 또는 '설비 매매'로 판단했습니다 (춘천지방법원 1992. 4. 22. 선고 91가단3362 판결).
📌 실무 사례
음식점의 주방 설비 (냉장고, 가스레인지, 후드 등)
카페의 커피머신, 좌석, 인테리어
편의점의 진열대, POS 시스템
중요: 이 시설들은 기존 임차인의 소유물이므로, 권리금 계약서에 양도 목록을 구체적으로 명시해야 합니다.
3. 영업권리금: 무형의 가치를 사는 것
"단골손님이 많아서 오픈하자마자 장사돼요."
영업권리금은 기존 임차인이 쌓아온 거래처, 고객 DB, 영업 노하우, 브랜드 인지도 등에 대한 대가입니다.
대표적 사례
배달앱 리뷰 500개 이상인 맛집 인수
10년 단골이 있는 동네 카페 인수
개인 브랜드로 입소문 난 가게 인수
영업권리금은 계량화가 어려워 분쟁이 가장 많이 발생하는 부분입니다.
권리금 계약 전, 반드시 확인할 5가지
법학 전문가들은 "법률 지식 없이 권리금 계약을 하고 후회하는 사례가 많다"고 경고합니다.
✅ 필수 체크리스트
1. 임대인의 동의 확인
권리금은 임차인끼리 주고받지만, 건물주가 임대차 계약을 거부하면 무용지물입니다. 권리금 지급 전에 반드시:
건물주와 임대차 계약 조건 사전 합의
건물주가 신규 임차인 입점에 동의하는지 확인
2. 권리금 계약서 별도 작성
임대차 계약서와 권리금 계약서는 완전히 별개입니다:
권리금 계약 당사자: 기존 임차인 ↔ 신규 임차인
권리금 구성 명세 (바닥/시설/영업 각각 금액)
지급 방법 및 시기 명시
3. 시설물 목록 구체적 기재
시설권리금을 지급한다면:
양도받는 시설·비품 목록 상세 기재
각 항목별 상태 확인 (사진 촬영 권장)
고장 시 책임 소재 명시
4. 권리금 회수 기회 보장 조항
나중에 가게를 그만둘 때를 대비해:
계약 종료 시 신규 임차인에게 권리금 받을 권리 명시
건물주의 권리금 회수 방해 금지 조항 포함
5. 전문가 검토 필수
수천만원이 오가는 거래입니다:
계약 전 변호사 또는 공인중개사 검토
특히 영업권리금이 포함된 경우 필수
마무리: 권리금은 투자, 계약 주체를 명확히 하세요
많은 예비 창업자들이 착각하는 부분이 있습니다. "건물주한테 월세도 주고 권리금도 주는 건가?" 아닙니다.
건물주에게: 보증금 + 월세 (공간 사용료)
기존 임차인에게: 권리금 (영업 기반 인수료)
두 개는 완전히 다른 거래입니다. 하지만 서로 연결되어 있기 때문에, 한쪽이라도 잘못되면 전체가 무너집니다.
📌 특히 주의할 점:
권리금 3천만원을 기존 임차인에게 줬는데, 건물주가 임대차 계약을 거부하면? 당신은 가게도 못 열고, 권리금도 돌려받기 어렵습니다.
당신의 창업 자금, 계약 순서와 주체를 명확히 하세요.
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