환산보증금이란? 계산법·기준금액·적용범위 총정리

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환산보증금은 상가건물 임대차보호법의 일부 규정 적용 여부를 결정하는 기준 금액입니다. 보증금과 월세(차임)를 합산한 금액이 지역별 기준을 초과하면대항력, 우선변제권 등 일부 규정이 적용되지 않습니다.다만, 계약갱신청구권·임대료 5% 인상 제한 등 핵심 보호조항은 환산보증금 기준을 초과하더라도 적용됩니다.

환산보증금이란?

‘환산보증금’은 보증금 + (월세 × 100) 으로 계산한 금액을 말합니다.

임대차계약 시 보증금이 크거나 월세가 높은 경우, 이 금액이 일정 기준을 초과하면 「상가건물임대차보호법」의 일부 규정이 적용되지 않습니다.

즉, 상가임대차보호법은 환산보증금 이하의 임차인만 보호하고 그 초과분에 대해서는 민법 규정이 적용됩니다.

지역별 환산보증금 기준 (2024년 기준)

💡 이 금액은 2024년 1월 1일 기준으로 경제 상황에 따라 국토교통부 고시로 조정될 수 있습니다.

환산보증금 계산 예시

예를 들어보증금이 3억 원, 월세가 200만 원인 상가라면

환산보증금 = 3억 + (200만 × 100) = 5억 원입니다. 따라서 서울 지역(기준 9억 원 이하)이기에 상가는 「상가건물임대차보호법」의 적용을 받습니다.

하지만 보증금 7억 + 월세 300만 원이라면 7억 + (300만 × 100) = 10억 원 → 기준 초과, 보호 적용 제외입니다.

환산보증금 기준을 초과하면 어떻게 되나요?

환산보증금이 기준을 넘으면 다음과 같은 규정이 적용되지 않습니다.

❌ 대항력 (제3조)

❌ 우선변제권 (제14조)

❌ 최우선변제권 (제14조의2)

다만, 다음 핵심 보호조항은 환산보증금 기준 초과 시에도 여전히 적용됩니다.

✅ 계약갱신청구권 (최대 10년 보장) - 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문

✅ 임대료 증액 제한 - 제11조의2

✅ 권리금 회수기회 보호 - 제10조의4부터 제10조의9

환산보증금이 중요한 이유

상가임대차보호법은 소규모 임차인을 두텁게 보호하기 위한 법입니다. 환산보증금이 기준을 초과하는 고가 상가의 경우 대항력과 우선변제권 등 일부 규정은 적용되지 않으나 계약갱신청구권, 차임증액 제한, 권리금 보호 등 핵심 규정은 여전히 적용됩니다.

자주묻는질문

1. 환산보증금 계산 방법 예시를 알려주세요.

환상보증금은 보증금+(월 차임 X 100 )으로 계산합니다. 예를 들어 서울 소재 상가로 보증금 2억원,월차임은 300만원이라면 환산보증금은 2억원+(300X100)으로 5억원이 됩니다. 서울 기준으로는 9억원 이하이므로 상가건물 임대차보호법 적용 대상이죠.

반면 서울 소재 상가로 보증금 7억원,월차임 300만원이라면 환산보증금은 7억원+(300X100)으로 10억원이 됩니다. 그렇기에 서울 기준 9억원을 초과하므로 일뷰 규정 적용은 제외되죠.

2.서울과 지방의 환산보증금 상한 차이는?

지역별 환산보증금 기준 (2019년 4월 2일 개정 이후 현재까지 적용)

3.환산보증금 초과 시 권리 보호는 어떻게 되나요?

대항력,계약갱신청구권,차임 등 증액 제한, 권리금 회수 기호는 보호됩니다. 하지만 환산보증금 기준 초과 시에는 우선변제권,최우선변제권이 적용되지 않습니다.

💡 변호사가 알려주는 팁

상가 보증금이 경계선(예: 서울 9억) 근처라면 보증금 일부를 월세로 전환하는 방법을 고려할 수 있으나 이는 실제 거래 내용을 반영해야 하며 단순히 법 적용을 받기 위한 형식적 조정은 탈법행위로 간주될 수 있습니다.

또한 환산보증금 기준 초과 시에도 계약갱신청구권 등 핵심 보호 규정은 여전히 적용되므로 반드시 법률전문가와 상담하여 실질적 필요성을 검토해야 합니다.

📌상가임대차보호법 총정리, 임차인 · 임대인 권리와 의무 완벽 가이드

환산보증금은 단순한 금액 기준이 아니라 상가임대차보호법의 적용 여부를 가르는 핵심 기준입니다.

계약 전에 반드시 계산식을 적용해보세요.

기준을 초과하면 우선변제권 등 임차인 보호 제도를 활용할 수 없습니다.