환산보증금 계산기로 바로 확인, 기준 초과 시 잃는 권리·남는 권리 정리
환산보증금이란? 계산식과 의미
‘환산보증금’은 보증금 + (월세 × 100) 으로 계산한 금액을 말합니다.
상가 임대차계약에서 보증금만 있는 경우도 있고, 보증금과 월세가 함께 있는 경우도 있습니다. 이 두 가지를 하나의 기준으로 통일하기 위해 월세에 100을 곱해서 보증금과 합산하는 것이죠.
이 금액이 지역별 기준을 초과하면 상가건물임대차보호법의 일부 규정이 적용되지 않고, 초과하지 않으면 모든 규정의 보호를 받습니다.
환산보증금 계산기
아래에 보증금과 월세를 입력하면 환산보증금과 상가건물임대차보호법 적용 여부를 바로 확인할 수 있습니다.
환산보증금 계산기
지역별 환산보증금 기준금액
지역 구분 | 기준금액 |
|---|---|
서울특별시 | 9억 원 이하 |
수도권 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시 | 6억 9천만 원 이하 |
광역시(과밀억제권역·군지역·부산 제외), 세종시, 파주·화성·안산·용인·김포·광주시 | 5억 4천만 원 이하 |
그 밖의 지역 | 3억 7천만 원 이하 |
이 기준금액은 상가건물임대차보호법 시행령 제2조 제1항에 따른 것으로, 2019년 4월 2일 개정 이후 현재까지 동일하게 적용되고 있습니다.
(경제 상황에 따라 국토교통부 고시로 조정될 수 있습니다)
환산보증금 초과 시 잃는 권리와 남는 권리
환산보증금이 지역별 기준을 넘으면, 상가건물임대차보호법의 모든 규정이 적용되는 것이 아니라 일부만 적용됩니다.
초과해도 유지되는 권리
대항력: 건물을 인도받고 사업자등록을 마치면, 건물 소유자가 바뀌더라도 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 환산보증금과 관계없이 적용됩니다.
계약갱신청구권: 임차인은 최초 임대차 기간을 포함해 최대 10년간 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.
권리금 회수 기회 보호: 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다.
차임 3기 연체 시 해지: 임차인이 차임을 3기 이상 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
초과하면 잃는 권리
우선변제권: 경매나 공매 시 확정일자를 갖춘 임차인이 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다. 환산보증금 초과 시 적용되지 않으므로, 보증금 회수를 위한 별도 안전장치(전세권 설정 등)가 필요합니다.
최우선변제권: 소액임차인이 다른 담보물권자보다 가장 먼저 보증금 일정액을 배당받을 수 있는 권리입니다. 환산보증금 초과 시 적용되지 않습니다.
차임·보증금 증액 5% 상한 제한: 임대인의 차임 또는 보증금 증액 청구를 연 5% 이내로 제한하는 규정입니다. 환산보증금 초과 시 이 제한이 적용되지 않으므로, 임대인이 5%를 초과하여 증액을 청구할 수 있습니다. 계약서에 증액 상한 특약을 별도로 넣어 두는 것이 실무적 대안입니다.
자주 묻는 질문
Q. 환산보증금에 부가가치세(VAT)가 포함되나요?
계약서에 부가가치세를 별도로 기재하지 않았다면, 월차임은 부가가치세를 포함한 금액으로 계산합니다.
계약서에 VAT 별도라고 명시한 경우에는 판례에 따라 달리 해석될 수 있으므로, 환산보증금이 기준금액 경계에 있다면 법률 검토가 필요합니다.
Q. 환산보증금 초과 시 보증금을 보호받을 방법이 있나요?
우선변제권은 적용되지 않지만, 전세권 설정등기나 임차권등기명령 등 별도의 법적 수단으로 보증금을 보호할 수 있습니다.
고액 보증금 상가의 경우 전세권 설정을 임대인과 협의하는 것이 실무적으로 가장 확실한 방법입니다.
Q. 보증금을 낮추고 월세를 올리면 환산보증금이 더 커지나요?
그렇습니다. 환산보증금 계산식에서 월세에 100을 곱하기 때문에, 보증금 100만 원을 줄이고 월세를 1만 원 올리면 환산보증금은 동일하지만, 보증금 100만 원을 줄이고 월세를 2만 원 올리면 환산보증금은 오히려 100만 원 증가합니다.
보증금과 월세의 비율을 조정할 때는 환산보증금 변동을 반드시 확인해야 합니다.
변호사가 알려주는 팁
상가 보증금이 기준금액(예: 서울 9억 원) 근처라면 월세 일부를 보증금로 전환하여 환산보증금을 낮추는 방법 고려할 수 있습니다.
다만 이는 실제 거래 내용을 반영해야 하며, 법 적용을 받기 위한 형식적 조정은 탈법행위로 간주될 수 있습니다.
환산보증금 기준 초과 시에도 대항력, 계약갱신청구권, 권리금 보호 등 핵심 규정은 여전히 적용됩니다.
반면 우선변제권과 차임 증액 5% 상한은 적용되지 않으므로, 고액 보증금 상가를 임차하는 경우에는 전세권 설정이나 증액 상한 특약 등 별도 조치를 반드시 검토해야 합니다.
환산보증금은 상가건물임대차보호법이 어디까지 적용되는지를 가르는 기준입니다.
계약 전에 위 계산기로 직접 확인하고, 기준을 초과한다면 우선변제권 부재에 대한 대비책을 반드시 마련해 두시기 바랍니다.