나쁜 세입자 내보낼 수 있을까? 임차인 퇴거 기준 총정리
“계약이 끝났는데도 세입자가 나가지 않습니다.”
“월세는 몇 달째 밀리고, 건물은 엉망인데 도대체 어떻게 해야 하나요?”
임대인이 가장 답답해하는 상황 중 하나가 악성임차인 문제예요. 이럴 때 감정적으로 대응했다가 자칫 주거침입죄, 손해배상 책임을 지는 경우도 많죠.
그렇다면 법적으로 ‘정당한 퇴거 요구’가 가능한 경우는 언제일까요? 오늘은 임대인이 합법적으로 임차인 퇴거를 요구할 수 있는 모든 상황을 정리해드릴게요.
1️⃣ 임대료 연체 👉 임차인 퇴거 기본 사유
임차인이 3기(세 달) 이상 임대료를 연체하면,임대인은 계약해지 및 퇴거 요구를 할 수 있습니다. 이건 ‘상가건물임대차보호법’과 ‘민법’ 모두에서 명확히 규정된 내용이에요.
💬 예시:
“3개월째 월세를 안 주고 버티는 세입자”
→ 상가건물의 경우 3기(3개월 분)연체 시 계약 해지 통보 후 명도소송 가능
2️⃣ 무단 전대 👉 제3자에게 몰래 재임대한 경우
임차인이 임대인의 허락 없이 건물을 제3자에게 빌려주는 걸 무단전대라고 합니다.
이건 명백한 계약 위반이에요. 임대인은 계약을 해지하고 퇴거를 요구할 수 있습니다.
💬 예시:
“내가 임대한 카페 자리에, 세입자가 또 다른 사람을 들여 영업 중이라면?”
→ 즉시 계약해지 사유가 됩니다.
3️⃣ 건물 파손 및 훼손 👉 고의적 손상도 퇴거 사유
세입자가 건물이나 시설을 고의 혹은 과실로 손상시킨 경우도 임차인 퇴거 사유가 됩니다.
특히 상가의 경우 인테리어 변경, 불법증축 등으로 구조를 훼손했다면 즉시 해지 가능해요.
4️⃣ 불법 용도 사용 👉 계약 목적 위반
예를 들어 주거용 건물로 임대한 곳을 음식점, 무허가 유흥업소, 창고 등으로 쓰는 경우가 있어요. 이건 계약 목적을 위반한 행위로 임대인은 계약해지 및 퇴거 조치를 할 수 있습니다.
5️⃣ 계약기간 만료 후 재계약 거절
계약 기간이 끝났는데도 임차인이 “안 나가겠다”고 버티는 경우 임대인은 재계약 거절 의사를 명확히 표시했다면 퇴거 요구가 가능합니다.
다만 갱신요구권이 이미 소진된 상태여야 하고 내용증명 등으로 거절 의사를 증명할 수 있어야 합니다.
6️⃣ 불법행위 – 폭언, 협박, 불법영업 등
세입자가 임대인이나 다른 입주자에게 폭언·폭행·영업방해 등을 한 경우도 해지 사유로 인정돼요. 특히 이런 행동이 반복되면, 법원은 “임대차 신뢰관계가 파괴됐다”고 판단해 퇴거를 명령합니다.
💡 대법원 2010.10.14.선고 2010다48165 판결
계속적 계약은 당사자 상호간의 신뢰관계를 기초로 하는 것으로서, 당해 계약의 존속 중에 당사자 일방의 계약상 의무 위반이나 기타 부당한 행위 등으로 인하여 계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되어 계약관계를 그대로 유지하기 어려운 정도에 이르렀다면 상대방은 그 계약관계를 해지함으로써 장래에 향하여 그 효력을 소멸시킬 수 있습니다.
7️⃣ 재건축·철거 등 부득이한 사유
건물의 노후나 구조적 안전 문제로 인해 철거 또는 재건축이 불가피하다면 임대인은 정당한 사유로 계약 종료 및 퇴거 요청을 할 수 있습니다.
임차인 퇴거 절차는 이렇게 진행됩니다
1️⃣ 내용증명 발송 – 계약해지 및 퇴거 요구 명시
2️⃣ 점유이전금지가처분 신청 – 임차인이 제3자에게 점유를 이전할 우려가 있는 경우
3️⃣ 명도소송– 임차인이 퇴거 요구에 불응하는 경우
4️⃣ 강제집행(명도집행) – 법원 판결 후 실제 퇴거 진행
변호사의 조력이 필요한 이유
임차인 퇴거는 단순히 “나가라”로 해결되지 않습니다.
계약의 성격, 임차인의 권리, 증거 확보 등 변수가 너무 많아요. 감정적으로 대응하거나 임의로 출입문을 잠그면 주거침입죄, 손괴죄, 손해배상 청구로 되돌아올 수도 있습니다.
따라서 퇴거사유 분석 → 증거 확보 → 소송 절차 설계까지 변호사의 도움을 받는 것이 가장 안전하고 확실한 방법이에요.
📃 자주 묻는 질문
Q1. 임차인 퇴거 시 원상복구 기준이 궁금해요
A. 임차인은 임대차계약 종료 시, 임차 당시의 상태로 복구할 의무가 있습니다.
다만 통상적인 사용으로 인한 마모나 변색 등은 원상복구 의무에서 제외돼요.
하지만 무단 구조변경, 인테리어 철거 미이행 등은 손해배상의 대상이 됩니다.
Q2. 임차인 퇴거 요청은 법적으로 언제까지 해야 하나요?
A. 계약 만료일 전에 1~6개월 전까지 재계약 거절 의사를 통보해야 해요.
상가건물의 경우 ‘계약 종료 6개월 전~1개월 전’ 사이에 해야 효력이 있습니다.
이 기간을 놓치면 자동갱신이 적용되어, 다시 퇴거 요구가 어렵습니다.
Q3. 임차인 퇴거 불응 시 합법적인 대응 방법 알려주세요
A. 강제집행은 반드시 법원 절차를 거쳐야 합니다.
내용증명 발송 → 점유이전금지 가처분(필요시) → 명도소송 제기 → 판결 확정 → 강제집행 신청 순서로 진행하세요.
임의로 잠금장치를 교체하거나 짐을 내보내면 불법행위로 역고소당할 수 있습니다.
정리하자면 악성임차인을 내보내려면 ‘감정’이 아니라 ‘법’이 움직여야 합니다.
임대료 연체, 무단전대, 계약위반 등 명확한 사유가 있다면 법적으로 퇴거를 요구할 수 있지만 절차를 지키지 않으면 오히려 임대인이 불리해질 수 있어요. 따라서 전문가의 조력 아래 정당하고 안전한 절차로 내 권리와 건물을 지키시길 바랍니다.