월세 미납 세입자 강제퇴거, 법적으로 이렇게 하세요
요즘 경제가 어려워지면서 월세를 제때 내지 않는 세입자 때문에 곤란을 겪는 집주인분들이 많습니다.
“몇 달째 월세를 안 내는데, 나가달라고 해도 버티면 어떡하나요?”
이런 상황에서 법적으로 가능한 강제퇴거 절차가 있습니다. 다만 ‘방법’을 잘못 쓰면, 오히려 집주인이 불법행위로 처벌받을 수도 있기 때문에 주의가 필요합니다.
집주인이 지금 당장 선택할 수 있는 3가지
월세가 밀리고 세입자가 나가지 않을 때, 집주인이 취할 수 있는 선택지는 세 가지입니다.
1️⃣ 내용증명 발송 및 계약 해지 통보
– 월세 미납 사실과 계약해지 의사를 명확히 알립니다.
– “○월분 월세 미납으로 인해 임대차계약을 해지합니다. ○월 ○일까지 퇴거 바랍니다.”
– 이 서류가 훗날 소송에서 “정당한 통보” 증거가 됩니다.
또한, 묵시적 갱신 상태라면 바로 퇴거 요구가 안 됩니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 따라 해지 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.
(단, 2기 이상 미납의 경우엔 묵시적 갱신이 성립하지 않으므로 즉시 해지 가능)
2️⃣ 합의에 의한 퇴거 유도
– 분납약정서, 일정 합의서 등을 통해 원만히 정리할 수도 있습니다.
– 보증금 일부를 퇴거 시점에 정산해주는 조건으로 협의하면 실무적으로 빠릅니다.
3️⃣ 명도소송 및 강제집행 신청
– 세입자가 끝까지 버틴다면, 명도소송으로 법원의 인도명령을 받아야 합니다.
– 판결 확정 후 집행관을 통해 실제 퇴거가 이뤄집니다.
월세미납 세입자, 강제퇴거 시키기
소송은 결국 ‘증거 싸움’입니다. 다음 자료들을 꼭 챙겨두세요.
임대차계약서 원본 및 사본
월세 입금내역 (통장거래내역서로 확보)
카톡·문자·이메일 대화 내용 (미납 통보 및 퇴거 요청 내용 포함)
내용증명 발송 사본 및 등기부등본
이 자료들이 있어야, 세입자가 “월세 밀린 적 없다” “계약 해지 통보 받은 적 없다”는 주장을 막을 수 있습니다.
월세미납 세입자 ｜ 비용 적게, 빠르게 강제퇴거로 해결하는 법
1) 월세 독촉 문구 예시
“○○님, ○월분 월세가 아직 입금되지 않았습니다. 빠른 납부 부탁드립니다. 계속 미납 시 계약 해지 및 법적 조치를 진행할 수밖에 없습니다.”
2) 내용증명 보내기 — 증거 확보용 필수 단계
“임대차계약서 제○조에 따라 ○월분 월세 미납으로 계약을 해지합니다. ○월 ○일까지 퇴거 바랍니다. 기일 내 미이행 시 명도소송 등 법적 절차를 진행하겠습니다.”
내용증명은 우체국에서 쉽게 보낼 수 있고, 나중에 법원에 증거로 제출됩니다.
3) 합의 유도 전략
“2주 안에 퇴거 시 보증금 일부 반환”
“분납계획서 제출 시 소송 유예”
이런 조건부 합의로 시간을 절약할 수 있습니다. 실제로 많은 사건이 이렇게 마무리됩니다.
⚠️ 단, 집주인이 임의로 문을 바꾸거나 짐을 빼는 행위는 불법입니다. ‘점유이탈강요죄’ 또는 ‘주거침입죄’로 형사처벌될 수 있습니다.
강제퇴거 단계별 안내
1) 명도소송이란?
세입자가 계약 종료 후에도 방을 비워주지 않을 때, 법원에 “점유이전(퇴거)”을 청구하는 소송입니다.
2) 절차 흐름
소장 제출 (관할 법원은 건물 소재지 관할 지방법원)
변론기일 및 판결(인도명령)
판결 확정 후 강제집행 신청
집행관이 현장 방문 → 실제 퇴거 집행
👉 전자소송으로 접수 가능하며, 대법원 전자소송 사이트에서 진행하면 편리합니다.
3) 예상 소요기간 & 비용
평균 2~4개월 (합의 불응 시 6개월 이상)
법원 인지대 + 송달료 + 집행비용(약 50~100만 원 선)
변호사 선임 시 사건 복잡도에 따라 별도 수임료 발생
4) 흔한 실수
내용증명 없이 바로 소송 제기
임대차 종료일 명확히 표시 안 함
증거 미비로 “부당한 계약해지”로 반박당하는 경우
임차권 등기명령·임치금 문제
가끔 세입자가 보증금 때문에 버티는 경우가 있습니다. 이때 임차권 등기명령을 통해 임차인의 권리를 보전해주면, 퇴거가 더 원활해집니다. 집주인 입장에서도 ‘보증금 반환 의무’에 대한 법적 정리가 되므로 추가 분쟁을 예방할 수 있습니다.
또한, 보증금 반환보증보험 제도(주택도시보증공사 HUG)를 활용하면 보증금 회수 문제에 대비할 수 있습니다.
판결 이후 실제 퇴거까지
판결이 확정되면, 집주인은 법원 집행관실에 강제집행을 신청합니다.
필요서류: 확정판결문, 집행문, 송달증명원
집행관 역할: 퇴거 일정 통보 → 현장 방문 → 물건 운반 및 인도 확인
점유자 반발 시: 경찰 입회 요청 가능 (치안 협조 절차 있음)
집행 후 남은 물건은 일정 기간 보관 후 폐기 가능하며, 청소비나 체납 월세는 손해배상청구로 별도 청구할 수 있습니다. 다만, 임의로 폐기할 경우 재물손괴죄 또는 손해배상책임이 발생할 수 있으므로, 반드시 집행관의 지시에 따라 처리해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 월세 1달만 밀려도 퇴거시킬 수 있나요?
A. 보통 2기 이상 연체 시 해지 사유가 됩니다. 단, 계약서 내용과 연체 횟수에 따라 달라질 수 있으므로 전문가 검토가 필요합니다.
Q2. 세입자가 연락두절인데 짐을 그대로 두고 나갔어요. 버려도 되나요?
A. 무단처분은 위험합니다. ‘유체동산 인도명령’ 절차를 거쳐야 하며, 함부로 폐기하면 손해배상 문제가 생깁니다.
Q3. 명도소송 안 하고 그냥 문 잠그면 안 되나요?
A. 절대 안 됩니다. 형사처벌(주거침입·점유이탈강요죄) 위험이 큽니다. 반드시 법적 절차로 진행하세요.
세입자를 내보내는 일은 감정적으로 쉽지 않지만, 법적 절차만 제대로 밟으면 집주인의 권리를 충분히 지킬 수 있습니다. 억울하게 월세를 떼이거나, 불법행위로 오히려 처벌받는 일이 없도록 초기에 전문가의 도움을 받는 것이 가장 현명한 방법입니다.
법무법인 이현은 다수의 명도소송 및 강제집행 절차를 진행해온 경험으로,
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