월세 미납으로 비밀번호 변경했다가 고소? 집주인 주거침입 불송치(무혐의) 받는 법
"내 집인데!" 주거침입죄로 고소당한 임대인 A씨의 절규
부동산 문제, 특히 임대차 분쟁은 늘 복잡합니다. 그중에서도 임차인이 월세를 연체하고 버티는 상황은 임대인의 속을 새까맣게 태우죠. 오피스텔 임대인인 의뢰인 A씨 역시 이런 고통을 겪고 있었습니다.
2024년 5월부터 시작된 3개월 단기 계약을 맺은 임차인은 10월분 월세를 연체했고, 퇴거 요청에도 응하지 않았습니다. 계약서 특약에는 ‘연체 일주일 후부터는 비밀번호를 변경하고 퇴거시킬 수 있다’는 조항이 명시되어 있었죠. 과거에도 이 조항을 활용해 연체된 돈을 받았던 경험이 있었기에, A씨는 2024년 12월경 도어락 비밀번호를 변경했습니다.
"내 집에 내가 들어가는 것도 안 되나요?"
하지만 결과는 예상 밖이었습니다. 임차인이 A씨를 주거침입죄 등으로 고소한 것입니다. 참고인 조사인 줄 알고 혼자 갔던 경찰 조사는 피의자 신분으로 바뀌었고, 결국 2025년 2월 서울중앙지방검찰청에 사건이 송치되었다는 연락을 받았습니다. 내 재산을 지키려던 행동이 하루아침에 형사 피의자가 되는 비극으로 돌아온 것입니다.
억울함만으로는 법적 책임을 피할 수 없음을 직감한 A씨는, 법무법인 이현의 문을 두드렸습니다. 과연 임대인의 정당한 권리 행사는 형사 처벌을 피할 수 있을까요?
임대차 계약서 특약과 '정당한 이유 있는 오인'의 딜레마
집주인 주거침입죄 사건에서 가장 핵심 쟁점은 고의성과 위법성 인식입니다.
대부분의 임대인들은 계약서 특약 사항에 근거한 자신의 행위가 계약상 권리 행사이자 불법 점유자에 대한 정당한 조치라고 굳게 믿습니다. A씨 역시 마찬가지였습니다. 계약서 제6조에는 연체 시 열쇠 교체 및 출입 금지 조항이 있었고, 이는 공인중개업소에서 사용하는 일반적인 계약서였기 때문에 전문가를 믿고 행동한 것입니다.
하지만 대법원 판례는 임차인의 주거의 평온을 보호하며, 계약서 특약이라 하더라도 주거침입죄의 성립 가능성을 열어두고 있습니다. 이 지점에서 바로 딜레마가 발생합니다. 일반인이 계약서 내용을 믿고 행동했을 때, 그것이 법적으로는 위법이 될 수 있다는 사실이죠.
여기서 변호인의 조력이 필요했습니다. 저희는 A씨의 행위가 단순히 위법성 인식의 착오에 해당하며, 특히 그 착오에 정당한 이유가 있었다는 점을 강력히 주장했습니다.
사건의 전환점: 형법 제16조 '법률의 착오'의 입증
형법 제16조 법률의 착오는 자기가 행한 행위가 법령에 의하여 죄가 되지 아니한 것으로 오인하고, 그 오인에 정당한 이유가 있는 때에는 벌하지 않는다고 규정하고 있습니다. 실무상 적용 사례가 극히 드문 조항입니다. 하지만 A씨의 사례는 이 드문 법리를 적용할 가치가 충분했습니다.
변호인 의견서의 핵심 전략은 다음과 같았습니다.
계약서 조항에 대한 신뢰: A씨는 계약서 제6조를 기반으로 행동했으며, 임차인에게 사전 통지까지 마쳤습니다.
전문가 의견 신뢰: A씨는 사건 전 다른 변호사로부터 "단기 임대는 임대차보호법의 적용을 받지 않고, 계약서상 조치를 취하는 것이 낫다"는 자문을 받은 바 있습니다. 저희는 이것이 '법률전문가의 의견을 신뢰하여 행동한 경우'에 해당하므로, 오인에 정당한 이유가 있다는 대법원 판례의 취지에 부합함을 강력히 피력했습니다.
정상참작 사유: 임차인의 월세 연체 및 연락 회피로 인한 약 350만 원의 경제적 손실, A씨의 생계 문제, 그리고 이후 명도소송을 진행하며 적법 절차를 준수하려는 노력 등을 입증 자료와 함께 제출했습니다.
이러한 변호인의 의견서는 1차 담당 검사에게 수용되어 사실상 무혐의 취지로 수사관에게 회신되었습니다. 비록 이후 검사 인사이동으로 인해 추가적인 법리 검토와 보완 수사가 지시되기도 했으나, 변호인의 치밀한 의견서는 사건의 방향을 결정짓는 나침반이 되었습니다.
성공적인 방어, 무혐의(불송치) 결정을 이끌어내다
장기간의 수사 끝에, A씨 사건은 2025년 10월 불송치(혐의없음) 결정으로 종결되었습니다.
이미 검찰로 사건이 송치되었던 상황이었지만, 경찰은 검사의 보완수사 요구를 충실히 이행한 결과 "혐의가 없다"고 최종 판단했습니다. 이에 따라 경찰은 기존의 송치 결정을 취소하고, 최종적으로 불송치 결정을 내린 것입니다.
이는 법률의 착오라는 까다로운 법리가 인정되어, 임대인의 행위가 단순한 증거 부족이 아닌 법률상 범죄가 성립되지 않는다는 판단을 받았다는 점에서 큰 의미가 있습니다. 임대인의 억울함과 변호인의 치밀한 법리 주장이 만들어낸 값진 결과였습니다.
A씨는 자신이 원했던 무혐의 처분을 받았고, 결과적으로 형사 처벌의 불안에서 완전히 벗어날 수 있었습니다. 이 성공사례는 계약서 특약만 믿고 행동하다 형사 처벌의 위기에 놓인 모든 임대인에게 중요한 희망의 메시지가 될 것입니다.
FAQ
Q1. 계약서 특약 사항에 ‘연체 시 비밀번호 변경’ 내용을 넣었는데도 주거침입죄가 성립하나요?
A. 네, 안타깝게도 성립할 가능성이 높습니다. 많은 임대인분들이 계약서만 믿고 행동하시지만, 형법은 사적 계약보다 우선하여 '임차인의 사실상 주거의 평온'을 보호합니다. 즉, 임차인이 실제로 거주하고 있는 이상, 동의 없는 비밀번호 변경이나 출입은 주거침입으로 간주될 수 있습니다. 따라서 자력구제보다는 명도소송 등 적법한 절차를 밟으셔야 안전합니다.
Q2. 저는 변호사에게 자문받고 행동했는데도 처벌받을 수 있나요?
A. 전문가의 자문을 받았다면 참작의 여지가 큽니다. 형법 제16조에 따라 '자신의 행위가 죄가 되지 않는다고 오인할 만한 정당한 이유'가 인정될 수 있기 때문입니다. 그러나 단순히 물어봤다는 사실만으로는 부족하며, 자문 내용의 구체성과 임대인의 위법성 회피 노력을 법리적으로 입증해야 합니다. 이 점이 A씨 사건 무혐의의 결정적 열쇠였습니다.
Q3. 주거침입죄로 신고당하면 어떻게 대처해야 하나요?
A. 절대 혼자 출석하지 마시고, 초기 진술을 철저히 대비해야 합니다.A씨의 경우 참고인 조사인 줄 알고 홀로 출석했다가 피의자로 전환된 사례입니다. 수사 초기 단계에서부터 변호인을 선임하여 '고의가 없었음'과 '법률적 오인에 정당한 사유가 있었음'을 논리적으로 주장하는 변호인 의견서를 제출해야 합니다. 그래야만 기소되어 재판까지 가는 것을 막고, 경찰 단계에서 불송치(혐의없음)로 사건을 조기에 종결지을 수 있습니다.
📌 월세 미납 세입자 강제퇴거, 법적으로 이렇게 하세요
📌 월세 미납 후 잠수 탄 세입자에 대한 단계별 법적 대응 절차
위기의 임대인에게 드리는 실전 조언
임대차 분쟁은 감정싸움으로 번지기 쉽습니다. "내 집인데!"라는 분노가 앞서면 자칫 불법적인 자력구제에 손을 댈 수 있고, 그 결과가 집주인 주거침입이라는 형사 처벌로 돌아올 수 있습니다.
억울함은 이해하지만, 현실은 냉정합니다.
위기에 놓인 임대인이라면 감정적 대응 대신 법률 전문가와 함께 '법률의 착오' 등 복잡한 법리를 처음부터 치밀하게 설계하여 대응해야 합니다. A씨의 사례가 보여주듯, 정확한 법리 검토와 적극적인 변호인의 조력만이 여러분을 형사처벌의 위기에서 구해낼 수 있습니다.
위기의 순간, 이현은 임대인의 정당한 권리를 지키기 위해 가장 치밀하고 전문적인 방어 전략을 제시합니다. 당신의 억울함을 전문가와 함께 풀어내세요.