건물경매로 넘어간 건물, 상가 임차인은 보증금을 어떻게 지킬까

🧐 대항력과 우선변제권 먼저 확인하세요.

대항력 있는 임차인인지 확인

다음 두 가지를 갖추고 있다면 ‘대항력 있는 임차인’으로 인정됩니다.

• 실제로 상가를 계속 점유(영업) 중인지

• 사업자등록을 해당 건물 주소지로 이전했는지

대항력이 있으면, 건물 소유자가 경매로 바뀌어도 임차인의 존재를 낙찰자에게 주장할 수 있는 힘이 생깁니다.

우선변제권이 있는지 확인

다음 세 가지 조건을 모두 갖춘 경우 우선변제권이 인정됩니다.

• 상가 점유

• 사업자등록

• 확정일자

우선변제권은 경매 배당에서 보증금을 먼저 회수할 수 있는 우선순위를 의미합니다.

장사를 준비하고 있는데 갑작스럽게 들려온 한 마디.

“건물이 경매로 넘어간대요.”

상가 임차인에게 건물경매는 단순한 소유자 변경이 아니라 보증금을 지키기 위해 즉시 대응해야 하는 긴급 상황입니다.

특히 임대인이 아직 보증금을 돌려주지 않은 상태라면 더욱 그렇습니다.

이때 가장 먼저 해야 할 일은 임차인으로서 어떤 권리를 갖고 있는지 확인하는 것입니다.

건물경매에서 보증금을 지키는 ‘상가 임차인 3단계’

권리가 있다고 해서 자동으로 보증금이 배당되는 것은 아닙니다.

경매는 ‘요구주의’ 절차이므로, 임차인이 직접 권리를 신고하고 배당을 청구해야만 돈을 돌려받을 수 있습니다.

아래 3단계를 반드시 순서대로 진행해야 합니다.

1단계: 권리신고 – “저는 이 건물의 임차인입니다”를 먼저 증명하기

권리신고는 임차인의 신분, 보증금, 확정일자, 점유 상태 등을 경매법원에 공식적으로 알리는 절차입니다. 권리신고는 배당을 받기 위한 필수요건은 아니지만 배당 절차에서 누락되지 않기 위해 반드시 하는 것이 좋습니다. 권리신고는 배당요구 종기까지 하는 것이 일반적이나, 배당요구 종기 이후에도 가능합니다. 다만, 배당요구 종기를 넘기면 배당을 받을 수 없으므로 주의해야 합니다.

2단계: 배당요구 – 보증금 반환을 위한 가장 중요한 절차

배당요구는 “저는 보증금을 돌려받아야 하는 채권자입니다”라고 선언하는 절차입니다.

배당요구의 핵심

• 반드시 배당요구 종기일 내 제출해야 함

• 기한을 넘기면 우선변제권이 있어도 배당 불가

• 제출 서류: 보증금 액수, 확정일자 증명, 점유 확인, 사업자등록증 등

실제로 가장 많이 발생하는 실수

• “당연히 배당해 주겠지”라고 생각해 제출 자체를 하지 않는 경우

• 보증금 일부를 이미 돌려받았음에도 금액을 정확히 기재하지 않는 경우

• 확정일자 증빙 누락

• 점유를 유지하지 않아 우선변제권이 부정되는 경우

경매 절차는 요청하지 않으면 절대 배당해 주지 않습니다.

3단계: 배당표 확인 – 누락이나 오류가 있다면 즉시 이의제기

권리신고와 배당요구를 했더라도, 배당표 작성 단계에서 임차인의 보증금이 잘못 기재되거나 누락되는 경우가 매우 많습니다.

배당표에서 반드시 확인해야 할 것

• 보증금 전액이 정확히 기재되었는지

• 확정일자 순위가 맞게 반영되었는지

• 선순위 채권이 잘못 배정되지는 않았는지

• 후순위 권리가 임차인보다 먼저 배당되는 오류가 없는지

문제가 발견되면 배당이의 신청으로 바로잡을 수 있습니다. 배당기일에 이의를 신청한 후 배당기일부터 1주일 이내에 배당이의의 소를 제기해야 합니다.

임대인이 보증금을 주지 않은 상태에서 건물경매가 시작되었다면?

많은 임차인들이 “임대인이 보증금을 안 주는데, 일단 임대인부터 소송해야 하나요?”라고 문의합니다.

하지만 경매 절차가 시작되면 임차인은 사실상 임대인을 상대하는 구조가 아니라, 채권자들과의 순위 싸움 구조로 들어가게 됩니다.

아래 상황에서는 특히 주의가 필요합니다.

✔ 임대인이 여러 채권자에게 압류·근저당이 잡혀 있는 경우

선순위 채권이 너무 많다면 임차인이 배당받을 금액이 0원으로 나올 수 있습니다.

이 경우 핵심은 낙찰자에게 대항할 수 있는지(대항력 유지 여부)입니다.

✔ 임대인이 잠적하거나 연락이 되지 않는 경우

임대인을 상대로 소송해도 집행할 자산이 없으면 실익이 없습니다. 이때 임차인이 보증금을 회수할 수 있는 거의 유일한 절차는 경매 배당 절차뿐입니다.

✔ 근저당 금액이 임차인 보증금보다 훨씬 큰 경우

후순위 임차인은 배당 가능성이 적기 때문에 현실적으로 고려해야 할 선택지가 넓어집니다.

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자주묻는질문

Q1. 사업자등록을 폐업하면 대항력이 상실되나요?

A. 네, 상실됩니다. 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 합니다. 따라서 임차인이 사업자등록을 폐업하거나 직권 말소된 경우, 대항력 및 우선변제권을 상실합니다.

Q2. 확정일자는 언제 받아야 하나요?

A. 임대차계약 체결 즉시 받는 것이 가장 안전합니다. 확정일자를 받은 시점이 우선변제권의 순위를 결정하는 기준이 되므로, 가능한 한 빨리 받아야 합니다. 임차인이 사업자등록 신청과 확정일자를 같은 날 받았더라도, 대항력은 그 다음 날부터 발생하므로, 같은 날 설정된 담보물권(근저당권 등)이 우선합니다.

저당권이 우선하는 이유를 알고 싶다면?

Q3. 소액임차인이란 무엇이고, 어떤 혜택이 있나요?

A. 소액임차인은 지역별로 정해진 소액 환산보증금 이하의 보증금으로 임대차계약을 체결한 임차인을 말합니다. 소액임차인은 최우선변제권이 인정되어, 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우 선후순위에 관계없이 다른 담보물권자보다 우선하여 일정 금액을 변제받을 수 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제14조)

Q4. 배당요구를 했는데 배당표에 누락되었어요. 어떻게 하나요?

A. 배당기일에 출석하여 즉시 이의를 신청해야 합니다 (민사집행법 제154조 제1항). 배당기일에 이의를 신청한 후, 배당기일부터 1주일 이내에 배당이의의 소를 제기해야 합니다. 배당기일에 이의를 신청하지 않으면, 배당이의의 소를 제기할 수 없습니다.

Q5. 보증금보다 선순위 근저당권이 더 많으면 어떻게 되나요?

A. 선순위 근저당권이 보증금보다 많으면 경매 절차에서 배당을 받지 못할 가능성이 높습니다. 만약 본인이 소액임차인이라면 최우선변제권으로 일부 배당이 가능하고 배당을 받지 못하더라도 대항력이 있으면 경락인에게 보증금 반환 청구 가능합니다. 또한 경락인과 협상하여 이사비 등을 받고 명도하는 것도 방법이죠.

건물경매에서는 임대인이 아니라 ‘배당 구조’를 상대해야 합니다

경매는 감정의 문제가 아니라 순위와 증빙의 문제입니다.

상가 임차인이 보증금을 지키려면 다음 세 가지를 반드시 챙겨야 합니다.

이 세 가지를 지키면 건물경매 상황에서도 보증금을 최대한 확보할 수 있습니다.