권리금 계약서로 지켜낸 회수기회｜상가임대차 손해배상 1억 1천만 원 승소사례
새 임차인까지 구했는데, 임대인이 계약을 거절했습니다.”
“권리금 계약서를 썼지만, 회수기회를 잃었어요.”
상가를 운영하던 임차인이라면 누구나 한 번쯤 들어봤을 말입니다.
열심히 쌓은 영업 기반과 인테리어, 고객까지 모두 다음 임차인에게 넘길 준비가 되었는데 임대인의 한마디로 모든 계획이 무너져 버리는 순간이죠.
이번 사례는 바로 그런 억울함을 겪은 의뢰인이 법무법인(유) 이현을 통해 1억 1,368만 원의 손해배상을 받아낸 이야기입니다.
권리금 계약서가 있어도 억울한 상황
의뢰인은 건물주 A와 임대차계약을 체결한 뒤 전 임차인에게 권리금을 지급하고 상가를 인수해 영업을 해왔습니다.
이후 영업권을 넘기기 위해 새 임차인을 찾아 권리금 계약서를 체결했고 새로운 임차인과도 상가 인수 절차를 진행 중이었죠.
그런데 예상치 못한 문제가 발생했습니다. 관리소장과 공인중개사들이 신규 임대차계약 체결을 방해했고 건물주는 갑자기 보증금 8억 원, 월세 1,800만 원이라는 비현실적인 조건을 제시하며 결국 계약이 무산되고 말았습니다.
그 결과, 의뢰인은 2억 7,500만 원의 권리금 회수기회를 잃게 되었습니다. 의뢰인은 “이건 명백한 부당행위”라며 이현을 찾아 도움을 요청했습니다.
법이 지켜야 할 ‘권리금 회수기회’를 입증하다
이현은 사건의 쟁점을 ‘권리금 회수기회 보호’에 맞춰 집중했습니다.
1️⃣ 법적 근거 명확화
상가임대차보호법 제10조의4 조항을 근거로 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절한 행위는 권리금 회수기회 침해라는 점을 강조했습니다.
2️⃣ 객관적 증거 확보
실제 권리금 계약서, 신규 임차인과의 문자·통화 기록 임대인이 제시한 임대조건 등을 모두 증거로 제출했습니다.
3️⃣ 감정평가를 통한 현실적 손해 입증
임대인의 월세 요구가 시세보다 과도하다는 점을 감정평가서를 통해 객관적으로 입증했습니다.
4️⃣ 공인중개사 공모 정황 제시
중개인이 임대인과 공모하여 계약을 고의로 무산시켰다는 진술과 정황증거를 제시해 방조 책임까지 인정받았습니다.
📌 서울동부지방법원은 이현의 주장을 받아들여,
임대인 A가 의뢰인에게 1억 1,368만 원을 배상하라고 판결했습니다.
이는 단순한 계약 분쟁을 넘어, 권리금 회수기회 보호’ 원칙이 법적으로 확인된 사례입니다.
권리금 회수기회 상실에도 법이 보호합니다
권리금 회수 분쟁은 단순히 돈 문제처럼 보이지만 실제로는 ‘기회 상실’을 입증해야 하는 복잡한 법리 싸움입니다. 임대인의 계약 거절이 ‘정당했는가’, 새 임차인과의 계약이 ‘현실적으로 가능한 수준이었는가’ 등 모두 객관적인 자료로 증명해야만 승소할 수 있습니다.
“권리금 계약서만 있으면 괜찮겠지”라는 생각으로 혼자 대응하면 오히려 임대인의 주장(계약 거절의 정당성)에 밀려버리기 쉽습니다.변호사의 조력이 필요한 이유는, 바로 그 ‘정당성’의 경계를 명확히 세우는 데 있습니다.
자주묻는질문
Q1. 임대인이 새 임차인과의 계약을 거부하면 언제나 손해배상을 받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 임대인이 객관적으로 정당한 사유(예: 신축, 직영 목적 등)가 있다면 손해배상은 어렵습니다.
다만, 단순히 임대료를 터무니없이 높게 요구하거나 개인적 이유로 거부했다면 손해배상 대상이 됩니다.
Q2. 권리금 계약서를 작성할 때 꼭 넣어야 하는 문구가 있나요?
A. 권리금 계약서에는 다음 사항을 명확히 기재해야 합니다:
권리금 금액
임차인의 임대차계약 현황
권리금의 대가로 이전되어야 할 대상의 범위(시설·비품, 영업권 등)
임대차계약이 체결되지 못할 경우 권리금 계약이 무효가 되며, 임차인이 신규임차인으로부터 받은 계약금 등을 반환해야 한다는 내용 국토교통부가 정한 표준권리금계약서를 사용하시면 필수 내용을 빠짐없이 포함할 수 있습니다.
Q3. 중개사가 계약을 방해한 경우에도 책임을 물을 수 있나요?
A. 네. 공인중개사가 다음과 같은 행위를 한 경우 손해배상 책임을 물을 수 있습니다:
공인중개사법상 주의의무 위반: 공인중개사가 중개대상물의 권리관계를 제대로 조사·확인하지 않거나, 거짓 정보를 제공하여 임차인에게 손해를 입힌 경우
불법행위 책임: 공인중개사가 임대인과 공모하거나 부당하게 개입하여 신규임차인과의 계약을 방해한 경우, 민법상 공동불법행위 또는 방조자 책임을 물을 수 있습니다. 다만, 공인중개사의 책임을 인정받기 위해서는 공인중개사의 구체적인 위법행위와 이로 인한 손해 발생 사이의 인과관계를 입증해야 합니다.
권리금 계약서 한 장이 억울함을 막아줍니다
상가 권리금은 단순한 돈이 아니라 임차인이 쌓아온 시간, 노하우, 신뢰의 결실입니다.
그만큼 ‘회수할 기회’는 법적으로 보호받아야 할 권리입니다. 만약 임대인의 일방적 계약 거절이나 부당한 조건 변경으로 권리금 회수기회를 잃었다면, 반드시 전문가의 도움을 받아야 합니다.