17개월치 월세 안 내고 버틴 상가 세입자 내보내기 성공한 썰
상가 세입자 내보내기, 생각보다 쉽지 않습니다
“계약은 내가 했는데, 가게는 다른 사람이 쓰고 있다?”
상가 임대인이라면 이런 상황, 정말 억울하죠.
특히 실제 점유자와 계약서상 임차인이 다를 때는 단순히 계약 해지 통보로는 해결이 어렵습니다. 오늘은 제가 직접 맡았던 상가 세입자 내보내기 소송 사례를 중심으로, 실제 법원이 어떤 판단을 내렸고, 변호사가 어떤 전략으로 해결했는지 이야기해보겠습니다.
월세를 내지도 않으면서 나가지도 않습니다
이번 사건의 의뢰인은 안산의 한 상가 건물주 P씨였습니다. P씨는 보증금 500만 원, 월세 40만 원 조건으로 상가 일부를 임대했습니다. 문제는 계약서상 임차인과 실제 가게를 쓰는 사람이 달랐다는 점입니다.
계약서에는 ‘김모 씨’ 이름이 있었지만, 실제로는 ‘최모 씨’가 다른 상호로 사업자 등록을 하고 영업을 하고 있었습니다.
이런 상황이 바로 월세 세입자 내보내기에서 자주 문제가 되는 ‘명의 불일치’입니다.
이후 최모 씨는 17개월간 월세를 내지 않았습니다. 밀린 월세만 총 680만 원이었죠. P씨는 두 차례 내용증명을 보내며 계약 해지를 통보했지만, 세입자는 나가지 않았습니다.
결국 2023년 7월, 월세 세입자 내보내기 명도소송을 제기했습니다.
상가 월세 세입자 내보내기 성공할 수 있던 이유
법원은 명의가 아닌 “실제 점유자”를 기준으로 판단했습니다. 결과적으로, 건물주 P씨는 다음과 같은 판결을 받았습니다.
실제 점유자인 최모 씨는 상가를 인도(퇴거)해야 한다.
밀린 월세 1,750,000원(보증금 공제 후) 과 연 12% 지연손해금을 지급해야 한다.
임대차 종료 후에도 계속 점유했으므로, 인도일까지 월 40만 원의 부당이득금을 지급해야 한다.
반면 계약서상 임차인 김모 씨는 “실질적인 점유나 사용이 없었다”는 이유로 청구 기각 판결을 받았습니다. 이 판결은 월세 세입자 내보내기 소송에서 ‘실사용자 중심 판단’의 대표 사례라 할 수 있습니다.
상가 세입자 내보내기에서 가장 중요한 건 ‘상대 특정’
이 사건의 핵심은 누구를 상대로 소송을 해야 하느냐였습니다.
계약서만 보고 김모 씨를 상대로 소송을 제기했다면, 판결을 받아도 실제 세입자 최모 씨를 내보낼 수 없었을 겁니다.
그래서 저는 의뢰인과 함께
실제 점유자 확인 (사업자등록, 월세 입금 내역, CCTV 출입기록 등),
점유이전금지가처분 신청 (제3자에게 점포를 넘기는 걸 방지),
차임 및 부당이득금 계산,
이 세 가지를 중심으로 전략을 짰습니다. 결국 법원은 “실제 점유자인 최모 씨가 임차인 지위를 가진다”고 인정했고, 상가 세입자 내보내기는 완벽히 성공했습니다. 판결 후에도 강제집행 절차까지 진행해 의뢰인은 상가를 되찾을 수 있었습니다.
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상가 세입자 내보내기의 함정
솔직히 이 사건은 변호사 없이 혼자 진행했다면 실패했을 가능성이 높았습니다.
왜냐하면 월세 세입자 내보내기는 ‘계약서상 임차인’과 ‘실제 점유자’가 다를 때, 누구를 피고로 삼아야 하는지부터가 복잡하기 때문입니다.
잘못된 상대를 상대로 소송하면 판결이 나와도 실제 세입자를 내보내지 못하고, 다시 소송을 처음부터 해야 하는 경우가 많습니다.
또한 가처분 신청을 놓치면 세입자가 제3자에게 점포를 넘겨 집행 자체가 불가능해질 수도 있습니다. 이런 함정은 실제 사건을 다뤄본 변호사만 알고 있습니다.
상가 세입자 내보내기, 법적 절차로 해결하세요
상가 세입자를 내보내는 일은 감정이 아니라 법의 절차로 접근해야 합니다. “언제까지 버틸 건가요?” 하고 기다리기보다는, 계약 해지, 인도소송, 가처분, 강제집행까지 순서대로 밟는 게 확실한 방법입니다.
상가 세입자 내보내기 문제로 고민 중이라면, 혼자 끙끙대지 말고 전문가의 도움을 받으세요.
법의 절차를 정확히 밟으면, 생각보다 빠르게 해결할 수 있습니다.