분양권 불법 전매·다운계약 적발 시 계약 취소 막으려면?
분양권 불법 전매·다운계약, 그냥 벌금 좀 내면 끝 아니냐고요?
"부동산 사장님이 다 알아서 해준다고 해서 믿고 맡겼는데요..."
"매수인이 먼저 다운계약서 쓰자고 제안해서 어쩔 수 없이 해준 건데, 이제 와서 신고한다니요?"
지금 이 글을 읽고 계신 분들의 심정이 아마 이렇지 않을까 싶습니다.
처음에는 그저 관행이라고 가볍게 생각하셨을 겁니다.
하지만 국토교통부의 합동 단속 예고나 세무서의 등기 우편 하나에 일상은 순식간에 공포로 변합니다.
분양권 전매 문제는 단순한 민사 분쟁이 아닙니다.
자칫 잘못 대응하면 어렵게 당첨된 분양권 자체가 날아가는 것은 물론, 형사 처벌까지 받을 수 있는 중대한 사안입니다.
오늘은 인터넷에 떠도는 얕은 정보 대신, 실무에서 직접 의뢰인들을 구제하며 경험한 분양권 불법 거래 리스크와 실질적 대응책을 아주 솔직하게 말씀드리려 합니다.
전매 제한 기간, 하루라도 어기면 범죄입니다
많은 분들이 등기 치기 전에만 팔면 되는 거 아니냐고 오해하십니다. 하지만 주택법 시행령은 전매 행위 제한 기간을 아주 엄격하게 규정하고 있습니다.
📌대원칙
기산일: 입주자 모집을 하여 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 시작됩니다.
중복 시 적용: 한 주택에 두 가지 이상의 제한 기간이 적용될 경우, 가장 긴 기간을 적용합니다. (단, 위축지역은 가장 짧은 기간 적용 ).
등기 시 종료: 제한 기간이 3년을 초과하더라도, 3년 이내에 소유권이전등기를 완료하면 그 시점에 3년이 지난 것으로 봅니다(즉, 전매 가능).
수도권 주요 지역이나 분양가 상한제 적용 주택의 경우, 당첨자 발표일로부터 짧게는 3년, 길게는 10년까지 전매가 금지됩니다.
(※ 규제 지역 및 분양 시기에 따라 상이하므로, 반드시 본인 아파트의 입주자 모집 공고문을 확인해야 합니다.)
지역 및 지위에 따른 제한 기간
투기과열지구
기간: 소유권이전등기일까지.
최대 한도: 등기가 5년을 초과하여 늦어질 경우, 5년까지만 제한됩니다.
조정대상지역 : 제1~3지역 구분(국토부 장관 지정)에 따라 다릅니다
지역 구분
전매 제한 기간
제1지역
소유권이전등기일 (단, 3년 초과 시 3년)
제2지역
1년 6개월
제3지역
공공택지: 1년 / 민간택지: 6개월
위축지역
공공택지: 6개월 / 민간택지: 제한 없음(명시 안 됨)
"우리 아파트도 해당되나요?" 한눈에 보는 규제 지역 & 전매 제한
가장 확실한 팩트 체크 방법 2가지
인터넷 뉴스나 블로그를 검색하다 보면 머리만 더 아파집니다. "A동네는 1지역이다", "아니다, 이번에 해제됐다" 등 정보가 뒤섞여 있기 때문입니다.
더 이상 헤매지 마십시오. 법적으로 효력이 있는 유일한 기준은 딱 하나, 여러분이 청약할 때 발행된 입주자 모집 공고문과 국토교통부 고시뿐입니다.
조정대상지역은 제1지역, 제2지역, 제3지역으로 세분화되어 있으며, 이에 따라 전매 제한 기간이 '소유권이전등기일(최대 3년)'부터 '6개월'까지 달라집니다.
내 아파트의 운명을 결정짓는 지역 확인법, 반드시 알아두셔야 합니다.
전매 제한만 풀리면 바로 팔아도 되나요?"
여기에 또 하나의 함정이 있습니다. 바로 실거주 의무(거주의무기간)입니다.
분양가 상한제 적용 주택의 경우, 전매 제한이 풀렸더라도 최초 입주 가능일로부터 2~5년간 직접 살아야 하는 의무 붙어있을 확률이 매우 높습니다.
(※ 최근 법 개정으로 입주 시점을 유예받을 수는 있으나, 의무 자체가 사라진 것은 아닙니다.)
실거주 의무를 어기고 전매를 했다가 적발되면?
1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금은 물론, LH(한국토지주택공사)에 분양가 수준으로 집을 강제 매각해야 합니다. 시세 차익은 '0원'이 되는 셈입니다.
내 아파트의 정확한 규제 상태를 모른다면, 지금 바로 '입주자 모집 공고문' 첫 페이지를 펴보십시오. 거기에 적힌 깨알 같은 글씨가 여러분의 전 재산을 지켜줄 것입니다.
국세청과 검찰이 가장 주시하는 사안
가장 흔하면서도 가장 위험한 케이스가 바로 다운(업)계약서 작성과 미등기 전매(중간생략등기)입니다.
저희를 찾아오셨던 의뢰인 B씨의 사례를 들려드리겠습니다.
B씨는 양도세를 아끼기 위해 프리미엄 1억 원을 5천만 원으로 낮춰 신고하는 다운계약서를 작성했습니다.
하지만 2년 뒤, 매수인이 집을 되팔면서 취득가액을 원래대로(1억) 신고해버렸습니다.
국세청 시스템(NTIS)에서 즉시 거래 가액 불일치 경보가 떴고, B씨는 덜 낸 세금의 수배에 달하는 추징금을 맞게 되었습니다.
여기서 끝이 아닙니다. 불법 전매와 다운계약은 '3단 콤보' 제재가 들어옵니다.
형사 처벌: 앞서 말씀드린 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 위반 포함).
행정 처분 (가장 치명적): 이미 체결된 분양 계약(공급 계약) 자체가 취소될 수 있습니다. 즉, 집을 뺏깁니다. 또한, 향후 10년간 청약 재당첨이 제한될 수 있습니다.
세금 폭탄:
비과세/감면 혜택 박탈.
납부 불성실 가산세(일 0.022%) + 과소신고 가산세(40%).
취득세의 3배 이하 과태료 부과.
특히 미등기 전매의 경우, 부동산등기 특별조치법에 따라 조세 포탈 목적으로 간주되어 더욱 강력한 처벌을 받습니다.
단순 실수가 아니라 고의적 투기로 보기 때문입니다.
이미 엎질러진 물, 어떻게 수습해야 할까요?
이미 불법 거래가 이루어졌고, 조사가 시작될 기미가 보인다면 해결할 수 있는 시간은 오직 지금입니다.
무조건 부인하거나 상대방과 말을 맞추려는 시도는 오히려 구속 수사의 빌미가 될 수 있습니다.
상황 1 : 아직 적발 전이지만 상대방이 협박하는 경우
상대방도 '공범'이기 때문에 처벌을 받습니다. 이 점을 활용해 협상하되, 최악의 경우자진 신고를 통해 과태료 감면(최대 50~100% 감면 규정 존재)을 노리는 전략을 짜야 합니다. 누가 먼저 신고하느냐 싸움이 될 수 있습니다.
상황 2 : 세무조사 통지서가 날아온 경우
자금 출처 소명 단계에서 어설프게 거짓말을 하면 검찰 고발로 이어집니다.
실제 거래 내역을 인정하되 고의성이 없었음이나 경제적 사정 등을 참작 사유로 제출하여 형사 처벌 수위를 낮추는 데(기소유예 등) 집중해야 합니다.
절대 하면 안되는 행동
"현금으로 주고받아서 기록 없다" 우기기: 요즘은 ATM 인출 내역, 수표 추적, 기지국 위치 조회까지 다 합니다. 거짓말하는 순간 '괘씸죄'가 추가됩니다.
허위 차용증 급조하기: 가장 많이 걸리는 패턴입니다. 이자 지급 내역이 없거나, 차용증 날짜가 조작된 것이 밝혀지면 사문서 위조 혐의까지 추가됩니다.
지인 계좌로 '세탁' 시도: 자금 세탁법 위반으로 가족이나 친구까지 범죄자로 만듭니다.
전문가가 추천하는 행동 가이드
형사 사건(검찰/법원)으로 넘어가기 전에, 탈루한 세금(양도세 등)과 가산세를 즉시 수정 신고하고 납부하십시오.
법원은 국고 손실을 복구했느냐를 양형의 가장 중요한 기준으로 봅니다.
세금을 다 냈다면, 검찰 단계에서 '기소유예' 처분을 받거나 법원에서 벌금형/집행유예'로 끝날 확률이 비약적으로 높아집니다.
혼자 끙끙 앓다가 모든 것을 잃지 마십시오.
지금 당장 무엇을 해야 할까요?
지금 이 글을 읽으면서도 심장이 쿵쾅거리고 손이 떨리실 겁니다. 당연합니다. 하지만 공포에 질려 아무것도 하지 않으면, 상황은 최악으로 치닫습니다.
협박 문자/통화 내용 저장: 상대방의 협박은 추후 형사 재판에서 여러분을 피해자로 보이게 할 중요한 증거입니다. 절대 삭제하지 마세요
자금 흐름표 정리: 통장 거래 내역을 엑셀로 정리하여, 어디서 구멍이 났는지 스스로 파악하세요
전문가 상담: 소명 요구서 답변 기한이 지나기 전에, 반드시 관련 성공 사례가 있는 변호사를 찾아가 예상 진술을 점검받으세요
지금 움직여야, 당신의 집과 일상을 지킬 수 있습니다.
초기대응에 따라 결과 많이 달라집니다.
수사기관과 국세청은 여러분의 계좌 내역과 통화 기록까지 볼 수 있는 권한이 있습니다.
하지만, 초기 대응에 따라 결과는 천지차이입니다.
누군가는 징역형을 받고 분양권도 박탈당하지만, 누군가는 적절한 법리 대응과 정상 참작을 통해 벌금형이나 과태료 선에서 사건을 마무리하고, 소중한 자산을 지켜내기도 합니다.
지금 당장 전문가의 도움을 받아 내 상황에서 가장 피해를 줄일 수 있는 출구 전략을 세우시길 바랍니다.