전세나 월세 계약 기간이 끝났음에도 별도의 말 없이 계약이 연장되는 것을 묵시적 갱신이라고 합니다. 세입자 입장에서는 편리한 제도이지만, 막상 이사를 나가려 할 때 가장 많은 분쟁이 발생하는 원인이 되기도 합니다.
특히 새로운 집으로 이사를 가야 하는데 집주인이 다음 세입자가 구해질 때까지 돈을 줄 수 없다고 버티거나, 묵시적 갱신 상태임에도 중개수수료를 내라고 강요하는 상황은 세입자에게 큰 스트레스입니다. 이사 날짜는 다가오는데 보증금 반환이 불투명하다면 그 불안감은 이루 말할 수 없을 것입니다.
오늘은 묵시적 갱신 상태에서 합의 해지를 했음에도 보증금을 돌려받지 못했던 의뢰인이, 법무법인의 조력을 통해 부당한 비용 공제 요구를 막아내고 전액 승소 판결을 받아낸 사례를 소개해 드리려 합니다. 비슷한 상황에 처해 계시다면 이 글이 실질적인 해결책이 되기를 바랍니다.
보증금 준다고 하더니 하루아침에 태도를 바꾸는 집주인
의뢰인 김지은 씨(가명)는 2023년 9월, 임대인 박영희 씨(가명)와 보증금 5,000만 원에 임대차 계약을 맺고 거주를 시작했습니다. 2년의 계약 기간이 지난 후 양측 모두 별도의 통지 없이 계약은 묵시적 갱신되어 연장되었습니다. 그러던 중 김지은 씨는 직장 문제로 급하게 다른 곳으로 이사를 가야 할 사정이 생겼습니다. 의뢰인은 이사 예정일 두 달 전인 2025년 5월경 임대인에게 계약 해지를 요청했고, 임대인 역시 7월 1일 자로 계약을 해지하고 보증금을 돌려주기로 흔쾌히 동의했습니다.
문제는 약속한 이사 당일인 7월 1일에 발생했습니다. 김지은 씨는 짐을 뺄 준비를 모두 마쳤으나, 임대인 박영희 씨는 갑자기 태도를 바꾸어 보증금을 돌려주지 않았습니다. 당장 새집으로 잔금을 치르고 넘어가야 하는 김지은 씨 입장에서는 날벼락 같은 상황이었습니다. 임대인은 돈이 없다는 핑계만 댈 뿐 구체적인 반환 계획을 제시하지 않았고, 오히려 적반하장으로 나오기 시작했습니다.
임대인은 보증금을 주지 않는 것도 모자라, 김지은 씨에게 터무니없는 비용 공제를 주장했습니다. 싱크대 등이 파손되었다며 원상회복 비용을 요구하는가 하면, 계약 기간 만료 전에 나가는 것이니 새 임차인을 구하는 중개수수료까지 김지은 씨가 부담해야 한다고 억지를 부렸습니다. 묵시적 갱신 후 합의하에 해지하기로 했음에도 불구하고, 임대인은 보증금 반환을 미끼로 의뢰인에게 부당한 금전적 손해를 강요하며 시간만 끌고 있었습니다.
묵시적 갱신 임차인의 권리 보호와 신속한 대처
법무법인 이현은 의뢰인 김지은 씨가 묵시적 갱신 상태에서 임대차 계약을 해지했음에도 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 타개하기 위해 신속하고 전략적인 조치를 취했습니다. 단순히 반환을 독촉하는 것을 넘어, 법적으로 임차인의 지위를 단단히 고정하는 것이 최우선이었습니다.
첫째, 선제적인 임차권등기명령과 소송 제기 임대인이 보증금을 주지 않은 채 시간만 끌고 있었기에, 이현은 약속된 해지일인 7월 1일이 되자마자 즉시 보증금 반환 청구 소송과 주택임차권등기명령 신청을 동시에 접수했습니다. 보통은 기다려보다가 늦게 조치하는 경우가 많으나, 이번 사건은 묵시적 갱신 후 이사가 급한 의뢰인의 상황을 고려하여 공백 없이 권리를 확보했습니다. 덕분에 의뢰인은 등기가 완료된 직후 대항력과 우선변제권을 유지한 채 안전하게 이사를 나갈 수 있었습니다.
둘째, 부당한 공제 주장에 대한 법리적 방어 임대인은 싱크대 파손 등 원상회복 비용과 새 세입자를 구하는 중개수수료를 보증금에서 빼겠다고 주장했습니다. 이에 대해 이현 변호사는 임대인이 주장하는 파손에 대한 증거가 없음을 지적하여 원상회복 청구를 무력화했습니다.
특히 묵시적 갱신 중 해지와 관련하여 임대인이 요구한 중개수수료 부담 약정에 대해 강력히 반박했습니다. 이현은 해당 약정이 임차인에게 불리한 조항으로 주택임대차보호법상 무효임을 주장했고, 설령 유효하다 하더라도 이번 건은 당사자 간의 합의 해지이므로 임차인이 위약금 성격의 수수료를 물 이유가 없다는 점을 법리적으로 명확히 입증했습니다.
묵시적 갱신 해지 인정 및 보증금 전액 승소
치열한 법적 공방 끝에 법원은 의뢰인 김지은 씨의 손을 완벽하게 들어주었습니다. 묵시적 갱신 상태에서의 합의 해지 사실과 임대인의 반환 의무 불이행이 명백히 인정된 것입니다. 법원은 임대인 박영희 씨에게 보증금 5,000만 원 전액을 반환하라고 판결했습니다. 또한 보증금 반환이 지체된 기간에 대하여 연 12퍼센트라는 높은 비율의 지연손해금까지 지급할 것을 명령했습니다.
임대인이 끝까지 주장했던 원상회복 비용과 중개수수료 공제 주장은 모두 기각되었습니다. 특히 묵시적 갱신 후 이사를 나가는 과정에서 임차인에게 중개수수료를 전가하려던 임대인의 시도는 법적으로 인정받지 못했습니다. 결과적으로 의뢰인은 부당하게 깎일 뻔했던 돈을 모두 지켜낼 수 있었습니다.
묵시적 갱신 세입자가 겪었을 불이익
만약 의뢰인이 전문가의 도움 없이 홀로 대응했다면 어떤 불이익을 겪었을까요? 묵시적 갱신 상황에서 법률 지식이 부족한 임차인은 다음과 같은 위험에 노출되기 쉽습니다.
보증금을 받지 못한 채 이사하여 권리 상실 새집 잔금 때문에 급하게 이사를 나가버리면 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다. 이 경우 집이 경매로 넘어가거나 문제가 생겼을 때 보증금을 영영 돌려받지 못할 수 있습니다. 변호사는 임차권등기명령을 통해 이 위험을 원천 차단했습니다.
관행이라는 말에 속아 중개수수료 부당 지출 많은 임대인이 묵시적 갱신 중 계약을 해지하면 관행적으로 세입자가 복비를 내야 한다고 우깁니다. 법적으로 따져보면 내지 않아도 될 수십만 원에서 수백만 원의 수수료를, 변호사의 조력이 없었다면 울며 겨자 먹기로 냈을 가능성이 큽니다.
근거 없는 원상회복 비용 차감 집주인이 막무가내로 도배나 장판, 시설물 파손을 이유로 돈을 깎겠다고 나올 때, 이를 법리적으로 반박하지 못하면 억울하게 보증금의 일부를 떼이게 됩니다.
자주 묻는 질문 : 묵시적 갱신 이것만은 알아두세요
Q. 묵시적 갱신이 된 상태에서 이사를 가려면 언제 말해야 하나요?
임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 단, 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 발생합니다. 따라서 이사 계획이 있다면 최소 3개월 전에는 통보하는 것이 안전합니다.
Q. 묵시적 갱신 후 나갈 때 중개수수료는 누가 내나요?
원칙적으로 임대인이 부담합니다. 계약 기간이 남았더라도 묵시적 갱신 중 해지는 정상적인 계약 종료로 보기 때문입니다. 다만, 특약사항에 별도의 약정이 있는지 꼼꼼히 확인해야 하며, 불리한 특약은 무효를 주장할 수 있습니다.
Q. 집주인이 보증금을 안 주는데 이사를 가야 합니다. 어떡하죠?
절대로 그냥 짐을 빼면 안 됩니다. 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부등본에 등기된 것을 확인한 후 이사해야 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
📌 특약에 세입자 부담이라고 써있는 불리한 전세계약(월세계약) 특약 효력 무효화시키는 법
묵시적 갱신 후 이사 과정에서 겪는 보증금 분쟁은 임차인에게 큰 고통을 줍니다. 임대인이 보증금 반환을 차일피일 미루거나, 말도 안 되는 비용 공제를 주장한다면 망설이지 말고 법률 전문가의 조언을 구하시기 바랍니다.
소중한 내 보증금을 지키는 일, 정확한 법리 분석과 신속한 대응만이 해결책입니다. 현재 비슷한 상황으로 고민하고 계신다면, 언제든 문의해 주시기 바랍니다. 의뢰인의 권리를 되찾아드릴 수 있도록 최선을 다해 돕겠습니다.