특약에 세입자 부담이라고 써있는 불리한 전세계약(월세계약) 특약 효력 무효화시키는 법
전세나 월세 살다 보면 집주인과 가장 많이 얼굴 붉히는 일이 바로 수리비 문제입니다. 계약서 쓸 때는 대충 보고 넘겼는데 막상 보일러가 고장 나거나 누수가 생기면 그때부터 계약서에 적힌 전세계약(월세계약) 특약 한 줄이 족쇄처럼 느껴지실 겁니다.
특약에 수리비는 임차인이 부담한다고 적혀 있으면 정말 모든 수리비를 세입자가 다 내야 할까요?
오늘은 변호사인 제가 이 전세계약 특약과 월세계약 특약의 진실, 속 시원하게 정리해 드리겠습니다.
전세계약(월세계약) 특약에 세입자 수리 부담 적혀있으면 다 내가 내야 하나?
결론부터 말씀드리면 아닙니다.
전세계약(월세계약) 특약 사항에 수선 비용은 임차인이 부담한다라는 문구가 있어도 그 효력이 무제한으로 인정되는 것은 아닙니다. 우리 민법 제623조는 임대인인 집주인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 의무를 부과합니다. 즉 집주인은 세입자가 그 집에서 정상적으로 살 수 있도록 주요 시설을 유지하고 보수해 줄 의무가 있다는 뜻입니다.
단순히 월세계약 특약이나 전세계약 특약 한 줄 넣었다고 해서 집주인의 이 법적 의무가 완전히 사라지는 건 아닙니다. 판례에서도 특약이 있다고 하더라도 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본 설비 부분의 교체 등은 여전히 임대인이 부담해야 한다고 보고 있습니다.
무효가 되는 전세계약 특약, 유효한 월세계약 특약의 차이있나요?
어떤 특약은 힘이 있고, 어떤 건 힘이 없을까요? 핵심은 수리의 규모와 구체성입니다. 전세계약 특약이든 월세계약 특약이든 아래 기준을 따릅니다.
1. 무효일 가능성이 높은 특약 (임대인 부담)
• 광범위한 포괄적 문구 구체적인 항목 없이 그냥 모든 수리는 임차인이 한다라고 퉁쳐서 적은 전세계약(월세계약) 특약은 효력이 없을 확률이 높습니다.
• 주요 설비 고장 보일러 고장, 천장 누수, 수도관 파열, 벽 균열 등 집의 구조나 거주에 필수적인 설비가 망가진 경우입니다. 이런 건 특약이 있어도 집주인이 고쳐줘야 합니다.
2. 무효일 가능성이 낮은 특약 (임차인 부담)
• 소규모 비용 명시 전구, 문손잡이, 수도꼭지 등 1만 원 이하의 소모품 교체는 임차인이 한다처럼 구체적이고 비용이 적은 월세계약 특약은 유효합니다.
• 특정 항목 지정 입주 시 도배와 장판은 임차인이 비용을 들여 새로 한다라고 명확히 합의한 전세계약 특약 등은 지켜야 합니다.
전세계약(월세계약) 특약보다 우선하는 임차인 유리 원칙 3가지
집주인과 말싸움이 붙었을 때 기억해야 할 3가지 무기를 알려드립니다. 아무리 전세계약 특약을 들이밀어도 이 원칙이 우선할 때가 많습니다.
1. 임대인의 수선 의무는 강행규정 성격이 강하다
집주인은 세입자가 돈을 내고 사는 만큼 집을 사용 가능한 상태로 유지해 줄 의무가 있습니다. 비가 새거나 보일러가 안 돼서 잠을 못 잘 정도라면 이건 월세계약 특약과 상관없이 집주인 책임입니다.
2. 자연 마모(통상적인 손모)는 세입자 책임이 아니다
시간이 지나서 벽지가 누렇게 뜨거나, 장판이 조금 눌린 것, 햇빛에 바랜 것 등은 세입자가 물어줄 필요가 없습니다. 이건 집주인이 감수해야 할 감가상각의 영역이기 때문입니다.
3. 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없을 수 있다
주택임대차보호법의 취지에 따라 임차인에게 일방적으로 불리한 전세계약(월세계약) 특약은 효력이 제한될 수 있습니다. 법 위에 특약이 있는 것 같지만, 법의 기본 원칙을 흔드는 특약은 무효입니다.
전세 월세계약 특약 없어도 이건 임차인 부담이 맞습니다
그렇다고 집주인이 다 해주는 건 아닙니다. 현실적으로 전세계약 특약이나 월세계약 특약에 없더라도 세입자가 내 돈 내고 고쳐야 하는 것들을 정리해 드릴게요.
구분주요 항목 (임차인 부담)소모품
형광등, LED 전구, 도어락 건전지, 샤워기 헤드, 변기 커버 등
관리 소홀
환기를 안 시켜서 생긴 곰팡이, 겨울철 보일러를 꺼둬서 생긴 동파파손/멸실이사하다 찢은 벽지, 애완동물이 긁은 문지방, 아이가 낙서한 벽, 깨뜨린 유리창 즉 내가 쓰다가 닳아 없어지는 것이나 내 실수로 망가뜨린 것은 전세계약(월세계약) 특약 여부와 상관없이 내가 고치는 게 맞습니다.
불리한 전세계약 특약 무효 주장하려면? 문구보다 증거
법적 분쟁으로 갔을 때 판사님은 계약서 문구만 보지 않습니다. 언제, 어떻게 고장 났느냐를 더 중요하게 봅니다. 전세계약 특약 효력을 다툴 때 중요한 포인트입니다.
• 입주 시기 이사 온 지 일주일 만에 보일러가 고장 났다? 이건 노후화 때문일 확률이 높으므로 집주인 책임입니다.
• 노후도 15년 된 보일러가 고장 났다면 세입자 과실보다는 기계 수명이 다한 것으로 봅니다.
• 증거 확보 고장 난 즉시 사진과 동영상을 찍고, 집주인에게 바로 알린 문자나 통화 녹음 내역을 남기세요. 내가 건드려서 고장 난 게 아니라, 원래 낡아서 고장 났다는 걸 입증하는 게 불리한 월세계약 특약을 이기는 길입니다.
특약에 적혀있으니 수수료 내라? 부당한 독소조항을 무효화시킨 실제사례
집주인은 묵시적 갱신 후 해지 상황임에도 싱크대가 파손됐다, 계약서 특약 및 관행상 중개수수료는 세입자가 내야 한다며 억지를 부리고 보증금을 돌려주지 않았습니다.
이현의 증거 없는 수리비와 부당한 특약 깨뜨린 전략
원상회복(수리비) 방어: 집주인이 주장하는 싱크대 파손에 대한 객관적인 증거가 없음을 지적하여, 막무가내식 비용 청구를 원천 차단했습니다.
특약 무효화: 묵시적 갱신 해지 시 중개수수료는 임대인 부담이 원칙입니다. 저희는 임차인에게 불리한 특약이나 관행은 법적으로 효력이 없음(무효)을 입증했습니다.
집주인이 계약서에 있다거나 원래 그렇다고 우길 때, 일반인이 이를 반박하기란 쉽지 않습니다. 변호사는 법적 효력이 없는 억지 주장을 명확히 걸러내고, 의뢰인의 소중한 돈을 온전히 지켜드립니다.
변호사가 필요한 순간
대부분의 수리비 갈등은 대화나 내용증명 정도로 해결되지만, 다음의 경우에는 전문가의 도움이 필요합니다. 전세계약(월세계약) 특약을 악용하는 사례들입니다.
• 보증금 반환 거부 수리비를 핑계로 수천만 원, 수억 원의 보증금을 돌려주지 않을 때.
• 과도한 원상복구 요구 낡은 집을 새 집처럼 인테리어 해놓고 나가라는 식으로 수백만 원을 청구할 때.
• 누수 피해 확대 집주인이 수리를 거부해서 가구와 가전제품까지 다 망가지고 건강까지 해쳤을 때.
자주 물어보는 질문
Q1. 보일러가 고장 났는데 집주인이 전세계약 특약상 원래 세입자가 고치는 거라고 해요. 맞나요?
A. 틀린 말입니다. 전세든 월세든 보일러 같은 주요 설비의 노후로 인한 고장은 집주인이 고쳐줘야 합니다. 민법상 임대인의 수선 의무는 전세와 월세를 가리지 않습니다. 다만 아주 사소한 수리는 전세계약 특약 관행상 세입자가 부담하는 경우가 있지만, 보일러 교체나 중요 부품 수리는 집주인 몫입니다.
Q2. 결로 때문에 곰팡이가 피었는데 제 돈으로 도배해야 하나요?
A. 원인을 따져야 합니다. 만약 건물의 단열 시공 불량이나 외벽 균열로 인한 결로라면 집주인 책임입니다. 하지만 세입자가 환기를 전혀 안 하고 가습기를 과하게 틀어서 생긴 곰팡이라면 세입자에게 관리 소홀의 책임을 물어 비용을 일부 부담해야 할 수 있습니다.
Q3. 이사 올 때부터 문이 뻑뻑했는데 나갈 때 고쳐놓고 가라네요?
A. 억울하시겠지만 입증의 문제입니다. 입주 당시 사진이나, 입주 직후 집주인에게 문이 좀 이상해요라고 보낸 메시지가 있다면 100% 방어 가능합니다. 증거가 없다면 노후화로 인한 자연스러운 현상임을 주장하셔야 합니다.
집을 빌려 쓰는 사람에게 수리비 문제는 늘 골치 아픈 숙제입니다. 하지만 기억하세요. 전세계약(월세계약) 특약이 법 위에 있을 수는 없습니다.
상식적으로 너무 큰 비용이나 건물 자체의 문제는 집주인이 해결하는 것이 법의 원칙입니다. 혹시 지금 말도 안 되는 수리비 요구로 보증금을 못 받고 계신가요?
혼자 끙끙 앓지 마시고, 정확한 상황 진단을 받아보시는 게 해결의 지름길일 수 있습니다. 여러분의 소중한 보증금과 권리를 지키는 데 오늘 전세계약 특약과 월세계약 특약 정리 글이 도움이 되었기를 바랍니다.