상속 부동산에 근저당권? 상속포기 vs 한정승인 판단 기준

🎯 이런 분들이 꼭 읽어야 합니다

• 돌아가신 부모님 명의의 부동산에 근저당권이 설정되어 있는 경우

• “상속을 받아야 할까, 포기해야 할까” 고민 중인 분

• “대출이 걸린 집을 상속받으면 내 재산까지 빚으로 이어지나?” 불안한 상속인

근저당권이 설정된 상속 부동산, 왜 문제가 되나요?

부동산에 근저당권이 걸려 있다는 것은, 이미 고인이 생전에 채무(대출)를 담보로 제공했다는 뜻입니다.

상속인이 상속을 그대로 받아들이면, 부동산뿐 아니라 그 빚까지 물려받게 됩니다.

따라서 상속인은 3개월 안에 반드시 포기와 한정승인, 2가지 중 하나를 선택하지 않으면 내 재산으로 부모의 빚을 갚게 될 수도 있습니다.

상속포기 vs 한정승인, 개념부터 구분하기

즉, 상속포기는 깔끔히 손 떼는 선택이고, 한정승인은 ‘받을 건 받고, 내 돈까진 안 낸다’는 선택입니다.

근저당권이 설정된 상속재산의 실제 가치 계산법

근저당권이 설정된 부동산의 가치는 단순 시세가 아닙니다.

시가 – 피담보채권액 = 실질적 상속재산 가액으로 봐야 합니다.

예를 들어,

• 부동산 시가: 5억 원

• 근저당 피담보채권액: 3억 원

  → 실질 상속가액: 2억 원

이때, 부동산보다 채무가 많다면 상속을 받는 순간 빚이 됩니다.

📌 피담보채권 확정 시점 주의:

피상속인 사망으로 근저당권이 자동 확정되는 것은 아닙니다. 다만, 거래 종료나 경매신청 등 사유가 생기면 확정됩니다.

상속포기 vs 한정승인, 이렇게 판단하세요

💬 예시

• 시가 3억 원, 채무 4억 원 → 상속포기 유리

• 시가 5억 원, 채무 3억 원 → 한정승인 or 단순승인 가능

• 시가 3.5억 원, 채무 3억 원 → 한정승인 안전

⚠️ 숨은 채무가 나중에 나왔다면? – 특별한정승인 제도

이미 단순승인을 했더라도, 뒤늦게 “빚이 더 많았네?”라는 사실을 알았다면 구제 가능성이 있습니다.

중대한 과실 없이 상속채무 초과를 몰랐다면, 알게 된 날로부터 3개월 내 한정승인을 다시 할 수 있다. — 민법 제1019조 제3항·제4항

즉, 상속채무가 뒤늦게 드러나더라도 특별한정승인으로 보호받을 수 있습니다.

👉 특별한정승인이란? 3개월 지나도 포기 가능한 경우

상속재산과 내 재산은 완전히 분리됩니다

한정승인을 하면 내 재산과 상속재산은 법적으로 구분됩니다.

즉, 상속채권자가 내 개인 재산을 압류할 수 없습니다. 다만, 상속재산에 대해 새 근저당을 설정했다면 그 순위에 따라 배당이 결정됩니다. (선순위 근저당권자는 항상 우선변제권)

해야 할 일 요약

상속은 단순히 ‘받을지 말지’의 문제가 아닙니다. 근저당권이 걸린 상속 부동산이라면, 상속포기·한정승인의 선택 하나로 내 재산까지 지킬 수도, 잃을 수도 있습니다.

혼자 판단하기 어렵다면, 편하게 연락 주셔도 좋습니다. 첫 상담은 비용이 들지 않으니 변호사 도움이 필요할지 확인해보세요. 이현의 30년 노하우로 최선의 방법을 알려드리겠습니다.

👉 상속에도 빚이 있다면? 한정승인 상속포기 알아야 할 것

자주 묻는 질문

Q. 부모님이 돌아가신 후 아직 상속 절차를 안 했는데, 은행에서 압류 통보가 왔어요. 상속포기하면 해결되나요?

상속포기를 하면 상속인은 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 보므로, 은행은 더 이상 당신에게 채무를 청구할 수 없습니다.

단, 상속포기 신고가 법원에 접수되기 전까지는 은행이 절차를 진행할 수 있으므로, 가능한 한 빨리 법원에 신고해야 합니다.

Q. 한정승인을 하면 상속재산으로 채무를 갚고 남은 건 제가 가져올 수 있나요?

네. 한정승인은 상속재산의 한도 내에서만 채무를 갚는 절차이기 때문에, 채무를 다 갚고 남은 재산이 있으면 상속인이 가져갈 수 있습니다.

Q. 상속받은 부동산이 근저당으로 경매 중인데, 상속포기하면 경매도 멈추나요?

아니요. 상속포기를 해도 이미 진행 중인 경매 절차는 계속됩니다. 다만 포기한 상속인에게 추가 채무 부담은 생기지 않습니다. 즉, 부동산은 경매로 팔리더라도 본인의 개인 재산은 안전합니다.