승인도 없이 분양 계약? 건분법 위반으로 무효될 수 있습니다

최근 상가·오피스텔 등 소규모 건축물 분양이 늘면서 ‘건축물의 분양에 관한 법률(건분법)’을 모르고 계약하는 경우가 많습니다. 하지만 건분법은 분양 절차, 광고, 계약 요건까지 엄격히 규제하고 있어요. 이 절차를 거치지 않은 분양은 무효 또는 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

건분법의 목적

건축물분양법은 건축물의 분양 절차 및 방법에 관한 사항을 정함으로써 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 합니다.

주택법이 아파트 등 '주택 분양'을 규율 한다면, 건축물분양법은 상가·오피스텔·근린생활시설 등 비주거용 건물 분양에 적용됩니다. 핵심은 "분양사업자가 분양신고를 하고 수리를 받은 뒤에만 일반인에게 분양할 수 있다"는 점이에요

건분법에서 정한 정식 분양 절차

① 분양신고

분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 「건축법」 제11조에 따른 허가권자(이하 "허가권자"라 한다)에게 신고하여야 합니다.

② 분양신고 수리

허가권자는 분양신고의 내용을 검토하여 이 법에 적합한 경우에는 분양신고를 수리하고 그 사실을 분양사업자에게 통보하여야 합니다.

③ 분양광고 및 공개모집

분양사업자는 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 합니다.

④ 공개추첨 및 분양계약 체결

분양사업자는 분양 광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 합니다.

절차를 어기면 생기는 위험

• 미등록 분양: 계약 자체가 가 무효가 될 수 있음

• 무승인 광고: 표시광고법 및 건분법 위반

• 분양대금 유용: 횡령죄로 형사처벌 가능

즉, 건분법 절차를 지키지 않은 분양은 ‘계약금 돌려받기’ 소송으로 이어질 가능성이 높아요.

자주 묻는 질문

Q1. 건분법에서 규정하는 분양 절차는 어떻게 되나요?

① 분양신고 → ② 분양신고 수리 → ③ 분양 광고 및 공개모집 → ④ 공개추첨 및 분양계약 체결 순으로 진행됩니다. 이 중 하나라도 누락되면 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

Q2. 건분법 위반 시 처벌 수위는 어떻게 되나요?

무등록 분양은 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금
분양신고 수리 사실을 통보받지 않고 분양 광고를 하거나 공개모집이 아닌 방법으로
분양받을 자를 모집한 경우 1년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금입니다.

Q3. 건분법과 주택법의 차이점은 무엇인가요?

• 건분법: 상가, 오피스텔 등 비주거용 건물 분양에 적용

• 주택법: 아파트, 빌라 등 주거용 건물 분양에 적용

  두 법은 적용 대상이 다르지만, 모두 소비자 보호가 목적입니다.

변호사 조력이 필요한 이유

무등록 분양이나 허위 광고로 계약을 체결했다면 단순 민원으로는 해결되지 않습니다.

변호사는

• 해당 건축물의 등록·승인 여부를 확인

• 분양계약의 무효 주장 또는 손해배상 청구를 진행

• 필요 시 형사고소와 병행해 계약금 회수를 도와드립니다.

승인 절차 없는 분양은 위험합니다

분양받기 전에 “분양승인서가 있는지”부터 꼭 확인하세요.

건분법에서 정한 절차를 지키지 않은 분양은 계약이 무효가 되거나, 보상받기 어려운 피해로 이어질 수 있습니다. 법무법인(유) 이현은 건분법 위반·무등록 분양 피해 사건을 다수 수행하며, 계약 무효 확인소송부터 계약금 반환 청구까지 체계적으로 지원합니다. 분양계약 전후, 의심스러운 부분이 있다면 지금 바로 상담하세요.