전세계약중도해지, 보증금 안 돌려줄 때 대응법

“계약기간이 아직 남았다고 무조건 기다리래요.”

전세계약을 하고 계약 기간을 다 채우지 못하고 나오는 경우가 생각보다 많습니다. 나에게 사유가 있을 수도 있지만 집 자체의 문제로 중도해지를 하는 경우가 있죠. 계약기간이 안됐다고 해서 무조건 보증금을 돌려받지 못하는 것은 아닙니다. 오늘은 임차인 입장에서 전세계약을 중도해지할 때, 법적으로 어떤 절차를 밟아야 하는지, 그리고 변호사가 실제로 어떻게 도와드리는지를 정리해드리겠습니다.

전세계약 중도해지, 언제 가능한가?

1) 해지통보시기

민법 제635조 제2항은 기간의 약정이 없는 임대차에 대해

임차인이 해지를 통보하면 1개월 후 효력이 발생한다고 규정합니다.

다만 기간이 정해진 전세계약의 경우에는 계약서에 별도의 해지 통보 조항이 없으면 이 규정이 그대로 적용되지는 않습니다. 그래서 보통 1개월 이상 미리 통보하는 것이 분쟁 예방 차원에서 가장 바람직합니다.

2) 전세계약 중도해지 사유

전세계약은 기본적으로 계약기간이 끝나기 전에는 함부로 해지할 수 없습니다. 하지만 예외적으로 정당한 사유가 있다면 중도해지가 가능합니다. 대표적인 경우는 다음과 같습니다.

• 법정 해지 사유

  → 집주인의 잘못으로 계약을 유지하기 어려운 경우입니다. 예를 들어, 집에 큰 하자(곰팡이, 누수 등)가 있는데 고쳐주지 않거나, 근저당·경매로 전세사기 위험이 생긴 경우 등이 해당됩니다.

• 약정 해지 사유

  → 계약서에 “중도해지 가능” 조항이 있거나, 집주인과 서면으로 “언제까지 나가기로 합의”한 경우입니다. 이런 합의가 있으면 중간에 나가도 법적으로 문제가 없습니다.

• 사정변경의 원칙

  → 계약 당시엔 예측 못한 사정이 생겨 그대로 유지하면 너무 불공평한 경우에 한해 예외적으로 인정됩니다. (예: 집이 재건축 구역으로 지정되어 거주 불가능해진 경우 등)

이런 경우에는 ‘임차인이 계약을 유지할 수 없는 사정’으로 인정될 가능성이 높습니다. 다만 단순히 “이사 가고 싶다”는 이유만으로는 해지가 어렵기 때문에, 증빙자료와 해지 의사 표시를 정확히 남겨두는 것이 중요합니다.

집주인이 보증금 반환을 거부할 때의 법적 문제

임차인이 정당하게 계약을 해지했음에도, 집주인이 “새 세입자 들어와야 준다”거나 “지금 돈이 없다”며 보증금을 미루는 경우가 많습니다.

하지만 법적으로는,

임대인은 임차인이 퇴거 의사를 명확히 밝히면 즉시 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다.

‘새 세입자가 들어올 때까지 안 준다’는 말은 상황에 따라 다르게 판단됩니다. 만약 계약이 적법하게 종료가 되었다면 임대인은 즉시 보증금을 반환해야 하지만, 임차인이 일방적으로 중도해지를 했다면 계약은 여전히 유효하므로 임대인에게 보증금 반환 의무가 없습니다.

💡중개수수료 부담 기준

• 합의해지라면 당사자 간 합의로 부담 주체를 정할 수 있습니다.

• 임차인의 귀책으로 중도해지한 경우에는 새 세입자 중개비를 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다.

• 임대인의 귀책으로 계약이 해지됐다면, 임대인이 부담해야 합니다.

전세계약 중도해지 소송 절차

보증금을 돌려받지 못했다면 다음 절차를 밟게 됩니다.

1. 내용증명 발송 – 해지 의사 및 보증금 반환 요구

2. 임차권등기명령 신청 – 이사를 가더라도 임차인 권리 보전

3. 보증금 반환청구소송 제기 – 법원에 직접 반환을 청구

4. 강제집행(압류, 경매 등) – 판결 후에도 지급하지 않으면 집행 진행

변호사는 이 과정을 증거 확보 → 서류 작성 → 재산 추적 → 집행까지 전문적으로 도와드리기 때문에, 단독 진행보다 시간과 비용을 절감할 수 있습니다.

전세계약 중도해지 시 손해배상 책임은 누구에게 있을까?

전세계약 중도해지에서는 누가 계약을 어겼는지에 따라 손해배상 책임이 달라집니다.

1) 임차인이 무단으로 나간 경우

정당한 사유 없이 계약 중간에 이사 나간 경우에는 임차인이 임대인의 손해를 배상할 책임이 있습니다.

→ 새 세입자가 구해질 때까지의 공실 기간 손해

→ 새 계약 체결 시 발생한 중개수수료

→ 기타 실제 발생한 비용

2) 반대로 임대인이 해지를 거부해 손해가 커진 경우

임차인이 정당한 사유로 해지를 요청했는데, 집주인이 계속 “안 된다”고 버티다 보증금을 늦게 반환했다면, 지연손해금(연 5%)을 부담해야 합니다. 즉, 계약을 부당하게 유지한 책임은 임대인에게 돌아갑니다.

3) 실제 판례로 본 손해배상 기준

법원은 “누가 더 계약을 위반했는가”, “상대방에게 손해가 실제로 발생했는가”를 종합적으로 봅니다. 따라서 퇴거 전후의 대화, 문자, 공실기간 자료 등이 중요 증거가 됩니다.

전세계약 중도해지 시 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 대응법

① 내용증명으로 해지 의사 명확히 남기기

‘언제, 어떤 이유로 나가겠다’는 의사표시를 내용증명으로 남기면 법적으로 해지의 효력이 인정됩니다.

② 임차권등기명령으로 보증금 회수권 확보

이사를 가야 하는데 보증금이 안 나올 경우, 임차권등기를 해두면 새 세입자 입주가 가능하고 나중에 소송에서 보증금 반환 우선순위도 확보됩니다.

③ 소송 및 강제집행

집주인이 끝까지 반환하지 않으면 소송을 통해 판결을 받고, 그 이후에는 임대인의 예금, 급여, 부동산 등에 압류·경매를 진행할 수 있습니다. 변호사는 이 단계에서 집주인 재산 조회, 법원 집행절차를 대신 진행하여 임차인이 실제 돈을 돌려받을 수 있게끔 끝까지 대응합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 전세 중도해지 시 중개수수료는 누가 부담하나요?

➡️ 일반적으로 새 세입자를 구하는 경우, 임차인이 중개수수료를 부담하는 것이 관행입니다. 다만 임대인의 귀책으로 해지된 경우에는 임대인 부담이 원칙입니다.

Q2. 전세 중도해지 통보는 몇 개월 전에 해야 하나요?

➡️ 법적으로 명시된 기한은 없지만, 최소 1개월 이상 전에 통보하는 것이 바람직합니다. 그래야 임대인이 새 세입자를 구할 시간을 확보할 수 있고, 임차인도 손해배상 위험을 줄일 수 있습니다.

Q3. 묵시적 갱신 후 중도해지는 어떻게 하나요?

➡️ 묵시적 갱신된 전세계약은 언제든 해지 통보가 가능하며, 통보일로부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 이 경우에도 해지 통보를 서면으로 남겨야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

전세계약 중도해지 시 보증금을 돌려받지 못하면 당장의 생계에도 큰 위협이 될 수 있습니다. 전세보증금은 보통 억단위부터 시작하는만큼 재산에 타격이 큽니다. 집주인 말대로 기다리다가 그 피해는 온전히 본인의 몫이 되죠. 하지만 방법을 찾아볼 수 있습니다. 처음부터 포기하지 마시고 전세계약 중도해지를 했거나 할 예정인데 보증금을 돌려받을 수 있는지 상담부터 받아보시길 바랍니다. 대응은 늦출수로 피해는 커집니다.