본 사례는 법무법인 이현이 실제 수임하여 진행한 사건을 바탕으로 작성되었습니다. 의뢰인의 개인정보 보호를 위해 인물·지역·사업명 등 일부 내용은 각색되었으며, 본문에 삽입된 이미지는 이해를 돕기 위해 AI로 제작되었습니다.
만약, 소수지분권자의 매각 거부로 사업이 지연되고 있다면
소수지분권자가 매각·동의를 거부해 공익사업이나 개발이 진행되지 못하는 경우
상속이나 과거 정산 과정에서 원치 않게 공유관계가 생겼는데 협의가 안 되는 경우
이른바 '알박기'로 사업 전체가 지연되고 있는 경우
지분이 적어도, 소수지분권자가 '동의'라는 조건으로 전체 사업을 막을 수 있는 게 현행 제도의 허점처럼 보이실 수 있습니다. 하지만 공유물분할청구소송을 통해 이 상황을 법원의 판단으로 해결할 수 있습니다.
지분 90%를 가지고도 땅을 팔지 못한 이유
"제 땅인데, 공동명의로 걸려 있는 지분 하나 때문에 아무것도 못 하고 있어요."
의뢰인 정씨가 가져온 건 낡은 등기부 등본과 지자체에서 보낸 협의요청 공문 한 장이었습니다. 남편이 남긴 토지 대부분의 지분을 상속받아 소유하고 있었는데, 그 땅의 아주 작은 지분, 전체의 십분의 일도 안 되는 몫을 이웃 토지주인 이씨가 함께 가지고 있었습니다.
지자체가 조성사업을 추진하면서 이 토지를 매입하겠다고 손실보상 협의를 요청해왔는데, 이씨가 매각에 응하지 않고 있었습니다.
의뢰인은 협의에 응할 마음이 있었습니다. 하지만 공유자 전원의 동의가 없으면 협의보상 자체가 불가능하다는 답변만 돌아왔습니다.
이씨의 아들을 통해 몇 차례 설득도 시도했지만 소용없었습니다. 공익사업 전체가 소수지분권자 한 명 때문에 진행되지 못한, 이른바 '알박기' 상황이었습니다.
경계분쟁 정산으로 넘겨준 지분이 공익사업 보상을 막다
의뢰인 남편은 수년 전 이 토지를 취득하고 그 위에 건물까지 지었습니다. 그런데 취득 얼마 후, 옆 토지를 소유한 이씨와 경계를 두고 다툼이 생겼습니다.
당시 두 사람은 분쟁을 정산하는 조건으로, 의뢰인 남편이 이씨에게 이 토지 중 아주 일부 지분을 이전해주기로 합의했습니다. 그렇게 두 사람은 한 필지를 공유하는 사이가 됐습니다. 의뢰인 남편은 이 지분 하나가 훗날 이런 문제로 돌아올 거라고는 짐작하지 못했을 겁니다.
시간이 흘러 의뢰인 남편이 세상을 떠났고, 의뢰인이 협의분할로 이 토지를 상속받았습니다.
여기서 흥미로운 지점이 하나 있습니다. 지자체는 처음에 의뢰인을 이 토지의 단독 소유자로 알고 협의요청 공문을 보냈습니다. 그런데 뒤늦게 등기부를 확인하는 과정에서 이씨의 지분을 발견했고, 그제야 이씨에게도 협의를 제안했습니다.
경매가 아니라 현물분할을 선택한 이유
공유물분할 사건을 맡으면 흔히 "경매로 팔아서 돈으로 나누면 되는 거 아니냐"고 생각하시는데, 그렇지 않습니다.
민법 제269조는 분할 방법을 이렇게 정하고 있습니다.
제269조(분할의 방법)
① 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.
② 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.
법이 정한 원칙은 현물분할이고, 경매(대금분할)는 현물분할이 불가능하거나 가치가 크게 떨어질 때만 쓰는 예외적인 방법입니다. 저는 이 사건을 처음 검토할 때부터 경매로 갈 이유가 없다고 판단했습니다.
토지가 반듯한 필지였고, 지분 비율대로 선을 그어 나누는 데 걸림돌이 없었기 때문입니다. 경매로 넘어가면 절차가 길어지고 낙찰가가 시세보다 낮게 형성될 위험도 있습니다.
의뢰인에게는 시간이 곧 문제였습니다. 지자체의 보상 협의도, 사업 진행도 모두 이 소송의 결과에 걸려 있었으니까요.
경매보다 현물분할이 유리한 경우
소수지분권자 한 명 때문에 내 땅을 마음대로 쓰지 못하는 상황은 생각보다 자주 발생합니다. 경매로 가면 절차가 길어지고 손해를 볼 수도 있지만, 현물분할로 정리하면 더 빠르고 유리한 결과를 얻는 경우가 많습니다.
비슷한 상황으로 고민 중이시라면 아래 글을 읽어보시고, 상담을 통해 현물분할이 가능한 사안인지부터 확인해보시길 권합니다.
👉현물분할 가능한 경우 vs 경매분할로 가는 경우, 법원 판단 기준 정리
👉공유물분할 종류: 현물분할·가액보상·경매분할 비교하기
*반대로, 경매가 유리한 경우도 참고해보시길 바랍니다
👉공유물분할청구소송 경매 사례: 소수지분으로 5억 정산받은 비결
청구취지 도면 한 장에 담아야 했던 것들
소송을 준비하면서 가장 오래 붙들고 있었던 건 도면이었습니다.
먼저 계산부터 다시 했습니다. 등기부에 적힌 지분 비율을 전체 면적에 그대로 곱하면 이씨 몫은 3평도 채 안 되는 좁은 면적이 나왔습니다.
소수점 처리 방식
이 숫자 하나도 소수점 처리 방식에 따라 결과가 미세하게 달라지기 때문에, 이씨 몫은 올림으로, 의뢰인 몫은 버림으로 계산했습니다. 법원이 나중에 면적 산정을 두고 트집 잡을 여지를 아예 없애기 위해서였습니다.
토지의 경계선 배치
그다음이 진짜 고민이었습니다. 같은 면적이라도 어느 쪽에 선을 그어 이씨에게 줄 것인가. 등기부와 지적도를 다시 펼쳐놓고 이씨가 원래 소유하고 있던 옆 토지의 경계선을 확인했습니다.
이씨 몫을 그 경계선에 딱 붙여서 배치하면, 이씨 입장에서는 자기 소유 토지에 바로 붙는 부분을 받는 셈이 됩니다. 반대로 엉뚱한 자리에 떼어주면, 이씨로서는 쓸모없는 땅만 받고 오히려 반발할 이유가 생깁니다.
저는 전자를 택했습니다. 상대방이 반대할 명분을 최대한 줄여야 재판이 길어지지 않기 때문입니다.
협의 시도의 기록
마지막으로 챙긴 건 협의 시도의 기록이었습니다. 민법 제269조는 "협의가 성립되지 아니한 때"에만 법원에 분할을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다.
의뢰인이 이씨의 아들을 통해 수차례 설득을 시도했던 정황, 지자체가 공유자 전원의 동의를 요구하며 협의를 요청했던 공문, 이씨가 끝내 응하지 않았다는 사실관계를 시간 순서대로 정리해 소장에 담았습니다. 협의가 안 됐다는 걸 법원에 설명이 아니라 증명으로 보여줘야 했기 때문입니다.
대구지방법원 판단, 본안 청구 전부 인용
대구지방법원은 이 청구를 그대로 받아들였습니다. 법원은 각 지분 비율에 따라 정확히 면적을 산정했고, 도면상 분할선대로 나누는 데 별다른 장애가 없다는 점, 이씨 몫이 이씨 소유의 인접 토지와 접해 있다는 점을 분할 방법의 타당성 근거로 들었습니다.
본안 청구는 청구취지 그대로 전부 인용됐습니다. 의뢰인은 이 판결을 근거로 곧바로 지자체와 협의보상 절차를 다시 진행할 수 있는 위치에 서게 됐습니다.
이 사건도 처음에는 저조차 '결국 10분의 1도 안 되는 지분인데 뭐가 문제겠어' 싶었습니다. 그런데 실제로는 그 작은 지분 하나가 공익사업 전체를, 그리고 의뢰인의 재산권 행사 자체를 가로막고 있었습니다.
지분 비율이 아무리 낮아도 상대방이 버티면 상황이 이렇게까지 꼬일 수 있다는 걸 이번 사건으로 다시 확인했습니다.
오늘 소개해드린 사례와 비슷한 처지에 놓여있다면, 현물분할이 가능한 사안인지부터 확인해보시길 권합니다. 상담이 필요하다면 언제든 문의 남겨주시길 바랍니다.
실무에서 가장 많이 묻는 질문
Q1. 소수지분권자가 계속 매각에 동의하지 않으면 정말 방법이 없나요?
아닙니다. 민법 제268조에 따라 공유자는 지분 크기와 무관하게 언제든 분할을 청구할 수 있습니다(5년 이내 부동의 약정이 있는 경우는 예외). 지분이 적다고 해서 다수지분권자의 분할청구를 막을 권리가 있는 건 아닙니다.
Q2. 공유물분할은 무조건 경매로 진행되나요?
그렇지 않습니다. 민법 제269조가 정한 원칙은 현물분할이고, 경매(대금분할)는 현물로 나눌 수 없거나 가치가 현저히 떨어질 우려가 있을 때만 쓰는 예외입니다. 토지가 반듯하고 분할에 무리가 없다면 현물분할로 정리되는 경우가 많습니다.
Q3. 공익사업 손실보상 협의가 진행 중인데도 공유물분할소송을 할 수 있나요?
가능합니다. 오히려 공유자 간 협의가 막혀 보상 절차 자체가 지연되고 있다면, 분할소송으로 각자의 소유 관계를 먼저 정리하는 것이 실질적인 해결책이 되는 경우가 많습니다.