“허가? 그거 안 받으면 어떻게 되죠?”
“계약 먼저 하면 안 된다던데… 왜요?”
2026년 토지거래허가구역 매매 | 계약·형사처벌·계약금
토지거래허가구역에서 허가 없는 계약, 계약금 회수 여부, 형사처벌에 대해
초보자도 이해할 수 있게 알려드립니다.
Contents
토지거래허가구역이란?💡 왜 이렇게 까다롭게 관리할까?2026년 최신 토지거래허가구역 지정 현황토지거래허가 대상이 되는 경우는?① 허가구역에 포함된 지역인지② 어떤 용도지역인지③ 면적 기준을 초과하는지허가가 잘 안 나오는 대표 상황대표적인 기각 사례토지거래허가 심사 기준 총정리1) 실사용 목적이 있는지2) 이용 계획이 현실성이 있는지3) 투기 목적이 아닌지4) 관련 법령 위반 소지가 있는지토지거래허가구역에서 매수인이라면꼭 알아야 할 기준1️⃣ 실사용 기간 의무2️⃣ 이용계획 변경 제한3️⃣ 전매 제한계약서를 먼저 쓰면 안 되는 이유그럼 왜 실무에서는 “계약 먼저 쓰면 안 된다”고 할까?허가 없이 계약하면?① 처음부터 허가를 받지 않고 거래하려는 계약② 속임수·부정한 방법으로 허가받은 경우토지거래허가구역 내 토지 매매 시 주의사항자주 묻는 질문Q1. “저 투자 목적인데 솔직히 말하면 허가 안 나오나요?”Q2. “허가 전에 계약금이라도 걸면 안 되나요?”Q3. “허가가 한번 기각됐는데 다시 신청하면 가능할까요?”💡
오늘은 처음 토지를 사보는 분도 한 번에 이해할 수 있게, 그리고 허가 실패로 계약금 날리는 일을 막을 수 있게, 2026년 기준 내용을 반영해 쉽게 설명해 드리겠습니다.
토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역은 투기 과열을 막기 위해 정부가 지정한 ‘관리 지역’입니다.
이 구역 안에서는 토지를 사고팔 때 그냥 계약하면 무효가 됩니다.
반드시 관할 구청장(또는 시·군·구)의 허가를 먼저 받아야 하죠.
쉽게 말하면,
“허가받고 사세요. 허가 없으면 계약 인정 안 합니다.”
라는 의미입니다.
💡 왜 이렇게 까다롭게 관리할까?
투기 세력 유입 방지
지가 급등 제어
실수요자 중심 거래 유도
즉, 정부 입장에서는 “실제로 사용할 사람만 사라”는 정책입니다.
2026년 최신 토지거래허가구역 지정 현황
2026년 기준 허가구역은 다음 특징이 있습니다.
개발 계획이 있는 지역(신도시 후보지, 산업단지 예정지 등) 중심
특정 군사시설·환경보호지역 포함
면적 기준이 지역마다 다름(농지·임야·도시지역 모두 다르게 적용)
토지거래허가구역은 분기별·연도별로 일부 해제되거나 추가 지정되기 때문에,
항상 국토교통부 실거래가 공개시스템 또는 관할 지자체 공고를 확인해야 합니다.
토지거래허가 대상이 되는 경우는?
토지를 모두 허가받아야 하는 건 아닙니다.
‘지역 + 용도 + 면적’ 3가지 조건이 맞아떨어져야 합니다.
① 허가구역에 포함된 지역인지
→ 국토부 사이트 또는 구청 홈페이지에서 열람 가능
② 어떤 용도지역인지
주거지역
상업지역
공업지역
녹지지역
농지·임야
③ 면적 기준을 초과하는지
주거지역: 18㎡ 초과
상업지역: 20㎡ 초과
공업지역: 66㎡ 초과
녹지지역: 100㎡ 초과
임야·농지: 더 큰 면적 기준 적용
이 기준을 넘어서면 무조건 허가 필요합니다.
허가가 잘 안 나오는 대표 상황
실무상 허가가 기각되는 상황은 한 가지 공통점이 있습니다.
“실사용 목적이 불명확하다.”
대표적인 기각 사례
주소 이전 계획도 없고 “투자 목적”이라는 뉘앙스가 드러난 경우
사업계획이 구체적이지 않은 경우
농지인데 실제 경작할 계획이 없거나 농기계·경작지 확보 근거 부족
임야인데 개발·사용 계획이 너무 뭉뚱그려진 경우
제출 서류 불충분·부정확
TIP : 허가 신청은 “얼마나 구체적인 실사용 계획을 제시하는가”가 핵심입니다.
토지거래허가 심사 기준 총정리
관할 관청은 매우 구체적으로 확인합니다.
1) 실사용 목적이 있는지
거주할 집인가?
농사를 지을 것인가?
어떤 사업을 진행할 것인가?
2) 이용 계획이 현실성이 있는지
토지 면적 대비 계획의 적절성
자금 계획, 인허가 가능성 등
3) 투기 목적이 아닌지
기존 부동산 보유 내역
자금 출처
단기 보유 가능성 등
4) 관련 법령 위반 소지가 있는지
농지법, 산지관리법, 건축법 등과 충돌 여부 검토
허가 심사는 “증빙” 싸움입니다.
말로만 “실사용하겠다” 해서는 절대 승인 나오지 않습니다.
토지거래허가구역에서 매수인이라면
꼭 알아야 할 기준
1️⃣ 실사용 기간 의무
구역별로 2~5년 이상 실제 사용 의무가 있습니다.
2️⃣ 이용계획 변경 제한
허가 시 제출했던 사용계획과 다른 방식으로 사용하면 허가 취소 또는 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
3️⃣ 전매 제한
허가 후 일정 기간은 제3자에게 팔 수 없습니다.
초보자들이 가장 많이 실수하는 부분이 바로 “허가만 받으면 끝”이라고 생각하는 점입니다. 이후 관리도 매우 중요합니다.
계약서를 먼저 쓰면 안 되는 이유
결론부터 말씀드리면,
허가 전 계약 자체는 가능합니다.
하지만 허가 전까지는 ‘유동적 무효’ 상태입니다.
허가가 나야 효력이 확정됩니다.
그럼 왜 실무에서는 “계약 먼저 쓰면 안 된다”고 할까?
허가 불허 → 확정적 무효
무효가 되면 계약목적을 달성할 수 없고
계약금 지급·분쟁 위험이 커짐
처음부터 허가 배제 의도가 있는 계약은 아예 확정적 무효 + 형사처벌 가능
즉, 리스크가 크기 때문에 권장하지 않는거죠.
💡
국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 허가구역에 있는 토지의 거래계약이 토지거래허가를 전제로 체결된 경우에는 유동적 무효의 상태에 있고 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 않으므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없지만, 계약을 체결한 당사자 사이에서는 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있으므로, 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할 관청의 허가를 신청할 의무가 있다. 그 결과 경우에 따라서는 매수인이 토지거래허가 신청절차의 협력의무 이행청구권을 보전하기 위하여 매도인의 권리를 대위하여 행사하는 것도 허용된다고 할 수 있지만, 보전의 필요성이 인정되어야 한다.
대법원 2010다50014 판결 → 매수인에게 불리합니다
허가 없이 계약하면?
형사처벌은 모든 무허가 계약이 대상이 아닙니다. 다음 두 경우는 처벌됩니다.
① 처음부터 허가를 받지 않고 거래하려는 계약
→ 허가를 ‘배제 또는 잠탈’하려는 계약
→ 확정적 무효 + 형사처벌 (대법원 91)
→ 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금
② 속임수·부정한 방법으로 허가받은 경우
→ 서류 조작, 거짓 사용계획 제출 등
토지거래허가구역 내 토지 매매 시 주의사항
허가 전 계약 체결 금지
실사용 목적 명확히 준비
증빙자료(사업계획서·농지 사용 계획 등) 꼼꼼히 제출
허가 후 이용 의무 반드시 준수
관할 지자체별 심사기준 차이 체크
전문 변호사·행정사 검토 필수
자주 묻는 질문
아래는 실제로 비슷한 상황을 겪은 분들이 변호사에게 가장 많이 묻는 질문 3가지입니다.
Q1. “저 투자 목적인데 솔직히 말하면 허가 안 나오나요?”
투자 목적 자체가 불가능한 것은 아니지만 허가 가능성이 매우 낮습니다.
실사용계획이 분명해야 하기 때문에, 만약 투자라면 법적으로 허용되는 범위에서 ‘사용계획의 근거’를 제대로 제시해야 합니다.
Q2. “허가 전에 계약금이라도 걸면 안 되나요?”
안 됩니다.
허가 없이 체결한 계약은 무효입니다.
계약금을 걸면 오히려 돌려받지 못하거나 분쟁이 발생할 가능성이 큽니다.
Q3. “허가가 한번 기각됐는데 다시 신청하면 가능할까요?”
가능성은 있지만,
1회 기각된 신청은 두 번째 심사에서 더 까다롭게 보게 됩니다.
기각 사유를 정확히 분석하고,
사업계획·이용계획·증빙 자료를 강화해야 승인 가능성이 올라갑니다.
토지거래허가구역의 토지 매매는
절차·심사·증빙·계약 구조까지 모두 꼼꼼해야 성공합니다.
실무에서는 “실사용 목적을 얼마나 구체적으로 소명하느냐”, 그리고 “허가 없는 계약 리스크를 미리 차단하느냐”가 핵심입니다.
허가 준비, 기각 대응, 계약서 검토까지 전문적인 도움이 필요하시면
법무법인 이현이 안전하게 안내해 드리겠습니다.
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