전세 계약갱신청구권｜집주인 실거주 거짓일 때 대응은?
전세 세입자분들이 자주 상담하시는 내용 중 하나가 바로 “집주인이 실거주한다고 해서 계약갱신청구권을 거절당했다”는 경우입니다. 문제는 집주인이 실제로는 들어오지 않고 다른 사람에게 다시 전세를 주거나, 그냥 거짓으로 세입자를 내보내려는 경우인데요. 이런 경우 세입자 입장에서는 정말 억울할 수밖에 없습니다. 오늘은 계약갱신청구권의 의미, 집주인의 실거주 주장, 판례 기준, 세입자가 할 수 있는 법적 대응까지 차근차근 말씀드리겠습니다.
계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 세입자가 최소 2년간 안정적으로 주거를 보장받기 위해 1회 한정으로 계약을 연장할 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법에서 마련된 제도인데요, 세입자가 원한다면 기본 2년 계약 후 추가 2년, 총 4년은 보장받을 수 있도록 설계된 장치입니다. 즉, 특별한 사정이 없는 한 집주인은 세입자의 계약갱신청구를 거절할 수 없습니다.
전세 집주인의 ‘실거주’ 사유와 거절 가능성
그럼 언제 집주인이 계약갱신청구를 거절할 수 있을까요? 법에서 정한 몇 가지 사유가 있습니다. 대표적인 게 바로 “집주인이나 그 직계존비속이 실거주할 경우”입니다. 쉽게 말해, 집주인 본인이나 자녀, 부모님 등이 직접 들어와 살겠다는 경우에는 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 하지만 이때도 실제로 거주할 의사가 있어야 하고, 실제로 들어와 살아야 합니다.
전세 집주인 실거주 거짓의 판단 기준
문제는 집주인이 “실거주”라는 이유를 내세웠다가, 실제로는 들어오지 않고 제3자에게 임대를 주는 경우입니다. 법원은 이런 상황에서 ‘실거주 거짓말’을 인정하고 손해배상책임을 물어왔습니다.
판례에서는 다음과 같은 정황을 고려합니다.
집주인이 입주하지 않고 바로 다른 임차인에게 전세나 월세를 준 경우
거주할 수 없는 상황임에도 억지로 실거주를 주장한 경우
계약 직후 매각하거나 단기간 내 다른 용도로 사용한 경우
즉, 집주인의 말이 아니라 실제 행동이 판단 기준이 됩니다.
거짓으로 계약갱신거절을 당했다면?
주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따르면, 임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절했음에도 불구하고 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임을 집니다.
손해배상액은 같은 조 제6항에 따라 다음 중 큰 금액으로 산정됩니다:
갱신거절 당시 월차임의 3개월분
임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 차액의 2년분
실거주 사유로 인한 갱신거절로 임차인이 입은 손해액
전세 집주인 실거주가 거짓이었다면 어떻게 대응하나요?
세입자가 억울하게 쫓겨났는데, 집주인이 결국 들어와 살지 않았다면 어떻게 해야 할까요? 이 경우 세입자는 손해배상청구를 할 수 있습니다. 이를 위해서는 아래와 같은 대응 전략이 필요합니다.
증거 확보가 가장 중요합니다.
집주인이 실제 거주하지 않고 다른 세입자에게 임대한 계약서 사본
주민등록 전입 여부
집 주변 이웃의 진술 등
손해배상청구 소송을 제기할 수 있습니다.
이사비, 중개비, 추가 임대료 상승분까지 포함 가능
법률 전문가 상담을 통해 대응 전략을 세우는 것이 유리합니다.
변호사가 필요한 이유
세입자가 직접 대응하기에는 집주인의 반박이나 증거 다툼이 있을 수 있습니다. 특히 실거주가 아니었다는 사실을 입증하는 과정이 쉽지 않기 때문에, 판례 경험이 있는 변호사와 함께 준비하는 것이 훨씬 유리합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 계약갱신청구권 행사 절차 알려주세요
세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 계약갱신 의사를 통보하면 됩니다. 문자, 내용증명 우편 등 기록이 남는 방식으로 하시는 게 좋습니다.
Q2. 계약갱신청구권 거절 사유는 무엇인가요?
대표적으로 ▲집주인 또는 직계존비속의 실거주 ▲세입자의 차임 연체 ▲무단 전대 등 법에 정해진 사유가 있을 때만 가능합니다.
Q3. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권 차이 알려주세요
계약갱신청구권: 세입자가 적극적으로 권리를 행사해 2년 더 연장
묵시적 갱신: 아무 말 없이 지나가면 기존 조건 그대로 2년 자동 연장
집주인의 ‘실거주 거짓말’은 단순한 갈등이 아니라, 법적으로 대응할 수 있는 문제입니다. 억울하게 계약갱신청구권을 행사하지 못했다면 손해배상 청구도 가능하니, 혼자 고민하지 마시고 전문가의 도움을 받아보시길 권해드립니다.